연내 착공한다는 대장-홍대선 수혜 지역 [감평사의 부동산 현장진단]

고양 덕은·부천 대장…서울은 화곡·가양

경기 고양시 덕양구 덕은지구는 서울과 가까워 ‘마포구 덕은동’이라는 별칭이 생긴 지역이다. 사진은 덕은지구 ‘DMC디에트르한강’ 단지 모습. (윤관식 기자)

서울 강서구 방향에서 차를 타고 가양대교를 건너 강변북로 방향으로 진입하면 갈림길이 나온다. 인천공항과 일산 방면 왼쪽 도로로 이동해 조금만 더 들어가다 보면 ‘WELCOME TO GOYANG’이라는 표지판이 보인다. 이곳부터는 경기도 고양시다. 표지판을 따라 자유로로 들어가지 않고 오른쪽 길로 들어가면 이제 막 조성되고 있는 신도시가 눈에 들어온다. 곳곳에는 지식산업센터나 오피스텔 공사가 진행 중이다. 이곳은 바로 덕은지구(덕은도시개발구역)다.

서울과 직선거리로는 약 300~400m, 서울 상암지구와는 직선거리로 약 1㎞에 위치했다. 서울과 워낙 가까워 ‘마포구 덕은동’이라는 별칭도 생겼다.

덕은지구 안쪽으로 들어가니 대부분 아파트 단지는 준공을 마치고 서서히 도시 모습을 갖추고 있다. 덕은지구를 가로지르는 으뜸로를 따라 안쪽으로 들어가면 요즘 화제를 모으고 있는 단지가 등장한다. DMC디에트르한강 아파트다. 덕은지구에서 최근 잇따라 신고가를 경신하고 있는 단지(전용 84㎡ 기준)다.

국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 DMC디에트르한강 전용 84㎡는 올해 3월 10억원에 거래됐다. 이후 상승세도 거침없다. 올해 5월에는 11억1000만원에 거래되며 신고가를 썼다. 같은 달에는 같은 면적 매물이 11억7000만원에 거래되며 또 한 번 신고가를 기록했다. 6월에도 전용 84㎡가 11억1000만원, 10억5000만원에 거래되는 등 인기를 모으고 있다.

물론 10억원 이상 거래된 매물이 아직 등기는 이뤄지지 않았다(7월 2일 기준). 하지만 10억원 넘게 거래된 사례가 올해 7건임을 감안하면 10억원 돌파는 기정사실로 보인다. 현재 나온 매물 호가는 대부분 11억원 초반대 형성됐다. 분양 가격이 약 6억원 중반대인 점을 감안하면 입주 후 2년 만에 거의 5억원 가까이 올랐다.

덕은지구에는 DMC디에트르한강보다 더 비싼 단지도 있다. DMC디에트르한강 바로 옆에 위치한 DMC자이더리버다. 지난해 8월 덕은지구에서 전용 84㎡ 기준 처음으로 10억원을 돌파한 이 단지는 지난해 12월 같은 면적 매물이 10억4000만원에 거래됐다. 이후 실거래로 신고된 사례는 없지만 호가는 무척 높다. 일부 저층 매물을 제외하면 전용 84㎡ 현재 호가는 12억~13억원에 이른다. DMC자이더리버의 분양가는 8억원 중후반대로 덕은지구에서 분양한 아파트 중 최고 수준이다.

덕은지구 내 아파트 단지가 여럿 있지만 두 단지가 주목받는 이유가 있다. 바로 신설 예정인 대장홍대선 덕은역(가칭) 역세권 단지기 때문이다. 아직 확정되지는 않았지만 덕은역이 덕은자이더리버 남동쪽에 위치한 ‘위프라임트윈타워’ 인근에 들어설 가능성이 제기된다. 예상대로 이곳에 덕은역이 만들어질 경우 DMC자이더리버는 지하철역까지 도보 3분 초역세권 단지가 된다. DMC디에트르한강 역시 7~8분만 걸으면 덕은역을 이용할 수 있을 것으로 기대된다.

연내 착공하는 대장홍대선

2030년 개통…수혜 지역은 어디?

경기도 부천시 대장지구에서 서울시 마포구 홍대입구역을 잇는 이른바 ‘대장홍대선’ 철도 사업이 속도를 낸다. 현대건설과 국토교통부는 내년 3월 착공 예정이었던 대장홍대선 착공을 연내로 앞당겨 공사하기로 했다. 대장홍대선이 지나는 부천 일부 지역과 서울 강서구·양천구, 고양 덕은지구 등은 지하철 역세권으로 거듭난다. 해당 노선이 개통하면 부천 대장지구에서 홍대까지 25분이면 이동 가능해진다. 지하철 2·5·9호선으로 환승할 수 있는 대장홍대선은 서울 3대 업무지구로 쉽게 이동할 수 있어 ‘알짜 노선’이라는 평가를 받는다. 지하철이 들어설 역 인근 부동산 시장은 벌써부터 들썩인다.

국토교통부에 따르면 당초 내년 3월 예정이었던 대장홍대선 광역철도 민자사업 착공(실시계획 승인)이 올해 말로 앞당겨진다. 총 사업비는 2조1287억원 규모. 그동안 민자철도 사업은 예비타당성조사부터 착공까지만 약 6~7년이 걸렸다. 대장홍대선은 3년 반 만에 관련 절차를 마무리하는 등 빠른 속도로 추진되고 있다.

대장홍대선은 총 20.03㎞ 구간에 12개 정거장이 들어선다. 환승역은 원종역(서해선)과 화곡역(5호선), 가양역(9호선), 홍대입구역(2호선·공항철도·경의중앙선) 등 네 곳. 9호선으로 갈아타면 여의도와 강남까지 쉽게 이동할 수 있다. 5호선과 2호선은 광화문과 을지로 등 중심업무지구(CBD)와 연결된다. 즉, 대장홍대선이 개통되면 인근 지역 주민들은 지금보다 훨씬 쉽게 서울 3대 업무지구(강남, 여의도, 광화문)로 이동할 수 있다.

마포구 DMC 인근에 상암역(가칭)도 새로 생긴다. 그동안 DMC로 출퇴근하는 직장인은 디지털미디어시티역이나 수색역에서 내려 마을버스를 타거나 도보로 이동해야 했다.

대장홍대선 착공이 빨라진다는 소식이 전해지면서 수혜 지역에도 관심이 쏠린다. 우선 노선의 기점인 경기도 부천시 대장지구가 주목받는다.

2018년 3기 신도시로 지정된 부천 대장지구는 2021년 12월 사전청약을 받았다. 당시 공고문에 따르면 본청약 시점은 2025년, 입주 예정 시점은 2027년 11월이다. 사전청약 당시 분양 가격은 부천 대장지구와 또 다른 3기 신도시 인천 계양지구가 비슷한 수준이었다. 대장홍대선 효과로 입주 후에는 대장지구와 계양지구 시세가 차이가 날 것이라는 분석이 나온다.

다만 지금 당장 대장지구는 허허벌판이다. 청약을 제외하면 대장지구에 투자하거나 실거주하기는 다소 시일이 걸릴 전망이다.

도시 모습을 갖춘 곳 중 대장홍대선 효과를 누릴 만한 대표적인 지역으로 덕은지구가 꼽힌다. 덕은지구는 위치만 놓고 보면 서울이나 다를 바 없지만 지하철 교통이 아쉬웠다. 인근에 수색역, 디지털미디어시티역, 가양역으로 이동하려면 버스로 20~30분 이동해야 한다. 대장홍대선 조기 착공 소식에 덕은지구 집값이 들썩거리는 배경이다.

대장홍대선으로 환승역이 되는 부천시 오정구 원종동 일대도 주목할 만하다. 현재 서해선 원종역이 지나는 이곳은 노후주택이 밀집한 곳이다. 소형 아파트나 다세대주택 등이 주를 이루며 인근에는 이렇다 할 대단지 아파트가 많지 않다. 다만 부천 원종 공공주택지구가 개발 중이며 부천원종B2블록은 내년 12월 준공을 목표로 공사가 한창 진행 중이다.

서울에서는 강서구 화곡동과 가양동 일대가 대장홍대선 수혜 지역으로 거론된다. 화곡동에서는 화곡역과 도보 10분 거리인 우장산숲아이파크와 강서힐스테이트가 주목받는다.

지하철 9호선 급행역이 정차하는 가양역 일대도 대장홍대선 효과를 기대할 수 있을 것으로 보인다. 가양역은 9호선 개통 후 서울 강남 접근성이 획기적으로 좋아졌다는 평가를 받는다. 지금은 9호선을 통해 여의도나 강남, 마곡지구까지 손쉽게 이동할 수 있는데 대장홍대선이 들어서면 서울 마포구 접근성이 좋아질 전망이다.

가양역 일대 아파트 단지들은 1990년대 초반 지은 구축 아파트가 많다. 일부 단지는 한강 조망이 가능할 만큼 입지가 뛰어나지만 단점도 분명하다. 대부분 중층, 소형 면적으로 구성돼 대지지분이 작고 용적률이 높아 재건축 사업성 자체는 높지 않은 편이다. 주요 단지별 용적률은 가양강변3단지 212%, 가양2단지 195%, 가양6단지 192% 등으로 1기 신도시 평균 용적률 188%보다도 높다.

다만 올해 들어 가양동 일대 아파트 단지는 특별법 적용을 받을 수 있는 노후계획도시에 포함되면서 재건축 사업 기대감이 조금씩 커지고 있다. 가양6단지 전용 58㎡의 경우 올해 6월 8억8000만원에 손바뀜하는 등 꾸준히 거래되는 단지다.

업계 한 관계자는 “대장홍대선 조기 착공은 분명 인근 지역 부동산 시장에 희소식이지만 완공까지는 넉넉잡아 10년 가까이 소요될 가능성도 있다”며 “철도 사업은 변수가 많고 항상 예정보다 늦게 개통한다는 점을 염두하고 투자에 나설 필요가 있다”고 말했다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2267호 (2024.07.03~2024.07.09일자) 기사입니다]

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