선도지구, 통합 재건축 단점 보완 방법은?[똑똑한 부동산]

1기 신도시 선도지구 세부 기준 발표

통합재건축 유리하나 주민 갈등 복병

수익성, 세대 등 비슷해야 통합 수월

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 1기 신도시 선도지구 지정과 관련해 세부 기준이 발표됐다. 이번에 선도지구로 지정하는 곳은 분당, 평촌, 일산, 산본, 중동으로 2만6000호 정도 범위에서 정해진다. 전체 정비사업대상 물량의 약 10~15% 수준이다.

선도지구로 결정된 사업지는 특별정비구역으로 지정해 용적률 인센티브 등이 부여되고, 2030년 입주계획에 따라 신속하게 사업이 추진될 예정이다. 도시개발계획은 순환개발이 원칙이기 때문에 이번에 선도지구로 지정되지 못하면 장기간 개발이 어려울 수 있다는 불안감에 1기 신도시 많은 재건축 단지들이 선도지구로 지정되기 위해 필사적으로 노력하고 있다.

경기 고양시 일산 신도시 일대에 안개가 끼어 있다. (사진=연합뉴스)

이번 국토부에서 발표한 선도지구 지정기준을 살펴보면 주민동의율에 가장 큰 비중을 두고 있다. 선도지구로 지정된 사업지가 1기 신도시 개발의 성공 여부를 가늠해볼 수 있는 척도가 될 수 있다는 점에서 신속하게 사업이 진행될 수 있는 곳을 우선 선정하겠다는 취지다. 정비사업에서 사업이 지연되는 주요 요인이 바로 주민 간의 갈등이다. 나머지 사업수익성에 관한 부분은 지자체가 어느 정도 혜택을 부여하는 방향으로 개선할 수 있다고 본 것이다.

구체적으로 △주민동의율 60점 △통합구역 내 현재 주차 대수 10점 △통합 정비사업 참여 단지 수와 세대수 각각 10점 △정성평가 10점을 기준으로 평가하고, 사업 실현 가능성을 두고 5점의 범위에서 가점을 부여한다. 항목별로 정량평가해 고득점 순으로 선도지구로 지정한다.

여기서 통합 정비사업으로 진행하는 경우 선도지구 지정에 유리하다. 통합 정비사업이 진행되면 대규모 단지가 조성된다는 점에서 단지 가치가 높아지는 효과가 있다. 또 규모의 경제가 적용돼 사업비도 절감될 수 있다. 전체적으로 사업수익성이 높아질 수 있다는 뜻이다.

그러나 여러 개의 단지가 통합해 정비사업을 진행한다는 점에서 오히려 사업진행이 더딜 가능성도 배재 할 수 없다. 단지별로 대지지분이나 용적률, 입지가 달라 사업수익성이 다를 수밖에 없는데 그 과정에서 주민들간 갈등이 쉽게 조율되지 못한다. 또 정비사업의 경우 중요한 사항은 대부분 주민 회의에서 결정하게 되는데, 이때 의결권이 있는 구성원의 숫자가 늘어나 의견을 모으는 것에도 시간이 오래 걸리게 된다.

실제로도 여의도 목화, 삼부 아파트의 경우에도 통합 재건축을 시도했지만, 한강 조망에 관한 의견이 조율되지 못해 각각 단독 재건축으로 돌아섰다. 압구정6구역으로 한양아파트 5, 7, 8차의 경우에도 통합 재건축을 추진하려고 했지만 단지별 대지지분이 크게 달라 재건축 사업이 진행되지 못하자 결국 단지별 단독 재건축을 진행하려는 움직임이 생겨나고 있다.

결국 1기 신도시의 경우에도 통합 재건축을 추진하려고 한다면 우선 단지별 재건축 사업수익성이나 세대수 등이 비슷해야 유리하다. 또 통합 재건축을 본격적으로 시행하기 전에 이후 사업 진행에 걸림돌이 되지 않도록 단지별 협약과 같은 형태의 법적 조치를 해둬야 한다. 선도지구 지정은 1기 신도시 개발의 시작일 뿐이다. 신속하고 원활한 개발을 위해서는 선도지구 지정 이후 고려해야 할 사항이 더 많을 것으로 본다.

김예림 변호사.