우선 선도지구는 전세 시장 불안을 초래하지 않는 범위에서 지정할 방침이다. 최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 “신도시별로 총 정비대상 물량(주택 재고)의 약 5~10% 수준에서 지자체와 선도지구의 규모·개수 등을 협의 중이다”고 밝혔다.
1기 신도시의 전체 공동주택은 약 30만 가구인데, 선도지구는 전체의 5~10%인 2만~3만 가구가 될 것이라는 설명이다. 현재 1기 신도시에서 통합 재건축을 추진하는 개별 단지 규모는 적게는 600가구에서 많게는 7000가구로 천차만별이다. 이에 국토부는 단지 수가 아닌 가구 수로 선도지구 지정 규모를 구체화했다.
최병길 단장은 “분당의 경우 공동주택이 9만4000가구 정도고, 일산이 6만3000가구, 나머지 지역이 4만 가구 수준”이라며 “신도시별로 선도지구가 많으면 4곳 이상, 적으면 1~2곳이 지정될 수 있다”고 설명했다. 비교적 규모가 큰 분당이나 일산 등은 4곳 이상의 선도지구가 지정될 수 있다.
아울러 국토부는 매년 비슷한 규모(2만~3만 가구)의 재건축 단지를 지정하기로 했다. 이를 전체 가구 수(약 30만 가구)로 역산해 보면 1기 신도시 재건축이 완성되기까지 10~15년이 걸린다는 계산이 나온다. 정부는 임기 내(2027년 5월까지) 선도지구의 착공을 시작할 계획이다. 최초 입주는 2030년으로 예정됐다. 정부의 계획대로 추진되면 2045년께 1기 신도시 전체 재건축이 마무리된다.
선도지구 선정에는 주민의 의견 합치(동의율), 가구당 주차장 대수 등 주민 불편 정도, 도시기능 향상 가능성 차원에서 통합 재건축의 규모 등 다양한 항목이 고려될 전망이다. 주민 동의율이 비슷할 경우 통합 재건축 규모가 선도지구 선정 여부를 가르는 중요한 요소가 될 것으로 보인다. 국토부는 통합 재건축을 할 경우에는 안전진단을 면제하고 법적 상한 용적률을 150%까지 상향(제3종 일반주거지역 기준 300%→450%)하며, 용도지역을 변경하는 혜택을 줄 방침이다. 다만 통합 재건축 추진 과정에서 단지 간 이해관계가 엇갈려 충돌이 생기면 추진 속도가 더 느려질 수 있다는 우려가 있다.
국토부는 “최근 연구용역 결과에 따르면 통합 정비는 규모의 경제에 따른 사업비 절감 효과 외에도 토지이용 효율성 제고 등 이점을 갖는 것으로 밝혀졌다”고 설명했다.
세종=김원 기자 kim.won@joongang.co.kr
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