[부동산 시장 진단] <상>집값 바닥 찍었나 “규제 완화 효과...불확실성 해소”

정부, 시장 연착륙 강도 높게 규제 완화

4월 전국 주택종합 매매가격, 전달 대비 0.31%p 축소

“여러 변수로 추가 가격 하락 가능성 배제할 수 없는 상황”

정부의 부동산 시장 연착륙 정책이 시장에 먹혀들고 있다. 서울 강남 등 일부지역은 바닥을 다졌다는 분석까지 나온다.

정부는 집값 하락 등 시장의 충격을 최소화 하기 위해 규제지역 해제와 분양가 상한제 적용지역 해제, 전매제한 완화, 재건축 안전진단 합리화, 특례보금자리론 출시 등 전방위적인 대책을 쏟아냈다. 윤석열정부의 부동산 규제완화 정책은 불확실성이 가득했던 주택시장에 진정세를 가져왔다는 평가다.

◆ 규제완화로 경착륙 차단

정부는 지난 1월 '1·3 부동산 대책'을 통해 과도한 부동산 시장의 규제를 정상화했다. 투기과열지구·조정대상지역 및 민간택지 분양가상한제 적용지역 해제를 추진했다. 전매제한은 수도권의 경우 최대 10년에서 3년, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 완화했다. 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무는 폐지를 위해 법 개정을 추진했다.

기존 12억원이었던 중도금대출 보증 분양가의 상한 기준과 특별공급 분양가 기준을 폐지해 분양가와 관계없이 모든 주택에서 중도금 대출 및 특별공급을 가능하게 했다. 처분조건부로 청약이 당첨된 1주택자에 부과되는 기존주택 처분의무도 폐지했다.

정비사업 활성화를 위해 안전진단 기준 개정과 재건축초과이익환수제 개정, 통합심의 의무화 등 제도 개선을 추진했고, 올해 중 신규 정비구역 4만8000호 지정을 추진하기로 했다. 민간도심복합사업 제도 기반을 마련하기 위해 올해 하반기까지 도심복합법을 제정하고, 설명회 등을 통해 지자체 후보지 발굴·선정해 지원하기로 했다.

국토교통부는 지난해 12월 발표한 '재건축 안전진단 합리화 방안'의 후속 조치로 지난 1월 5일부터 '주택 재건축 안전진단 기준' 및 '도시·주거환경 정비계획 수립 지침'을 개정·시행했다.

주택 재건축 안전진단 통과율에 과도한 영향을 주는 규제사항이었던 구조안전성 비중을 50%에서 30%로 하향하는 등 재건축 안전진단 관련 규제도 완화했다. 주거수준 향상, 주민 불편 해소 등을 고려해 주거환경, 설비노후도 비중은 각 30%로 상향된다.

조건부 재건축 점수 범위도 조정했다. 그동안 평가점수가 30~55점 이하이면 조건부 재건축 판정을 받았으나, 조건부 재건축 범위를 45~55점 이하로 조정해 45점 이하는 즉시 재건축 받도록 판정범위를 합리화했다.

적정성검토 절차도 개선했다. 민간안전진단기관이 안전진단을 수행해 조건부 재건축에 해당하면 의무적으로 공공기관 적정성 검토를 받아야 했던 것에서 입안권자인 시장·군수·구청장의 기본 검토 시 확인된 근거 미흡 등에 대한 자료 보완이나 소명이 부족해 판정결과에 중대한 영향을 미친다고 판단될 경우 적정성 검토를 의뢰할 수 있도록 했다. 국토부는 조건부 재건축 판정 단지에 대해선 지자체가 주변 지역 전월세난 등의 사유로 필요한 경우에 정비구역 지정 시기를 조정할 수 있도록 했다.

정부가 부동산 시장의 경착륙 방지를 위해 강력한 규제 완화책을 내놓았지만 현재 국회에서 관련 법안 처리가 늦어지고 있다. 실거주 의무 폐지와 양도세 폐지, 재건축초과이익환수제 개선안 등이 국회의 문턱에 가로막혀 있는 것.

◆ 규제완화 법안 국회 문턱 넘어야

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "국회에서는 재초환 자체의 폐지까지 포함한 제도 개선 등 개정안 처리에 속도를 낼 필요가 있다"고 강조했다.

업계에서는 인플레이션 둔화, 경기 위축 우려로 기준금리의 인상 속도가 크게 느려지면서 지난해 말보다 주택 거래가 다소 개선되고 매매가격의 낙폭이 둔화한 상황이 나오면서 시장이 회복기에 접어 들었다고 평가한다.

실제로 정부의 강도 높은 규제 완화로 부동산 시장이 연착륙 기조를 보이고 있다. 한국부동산원의 '4월 전국주택가격동향'에 따르면 지난달 전국 주택종합 매매가격은 전달 대비 0.47% 하락했다. 하락폭이 전월(-0.78%)보다 0.31%포인트(p) 축소되면서 낙폭이 줄었다.

지역별로는 수도권(-0.89%→-0.49%)과 서울(-0.55%→-0.34%), 지방(-0.69%→-0.45%) 모두 하락폭이 축소됐다. 서울은 구축 대단지 위주로 하락했다. 경기(-1.15%→-0.63%)는 안산 단원구·고양 일산서구·군포시 외곽지역이나 구축 위주, 인천(-0.81%→-0.29%)은 입주 물량 영향이 있는 미추홀·부평·동구 위주로 하락하는 등 매수심리가 위축되며 하락세는 지속 중이나, 일부 지역의 선호단지 중심으로 상승거래가 발생하며 하락폭이 축소했다. 지방의 경우 대구(-1.25%→-0.98%)는 중·달서·수성구 위주, 울산(-1.22%→-0.72%)은 동·북구 위주, 충남(-0.66%→-0.37%)은 홍성군·계룡시 위주로 하락세가 지속 중이나, 급매물이 소진되며 하락폭은 축소했다.

◆ 금리하락…매매수급지수 개선

서울을 비롯한 수도권, 세종 등 전국 아파트 매매수급지수도 개선되는 분위기다. 서울 아파트 매매수급지수(15일 기준)는 78.4로 전주(77.3)보다 1.1p 상승하며 지난 3월 넷째 주(70.6) 이후 11주째 회복하는 모양새다. 경기와 인천은 각각 83.4와 83을 기록했고, 세종의 경우 98.2로 전국에서 매매수급지수가 가장 높게 나타났다.

매매수급지수는 한국부동산원이 중개업소를 대상으로 설문해 수요와 공급 비중(0~200)을 지수화한 수치다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 팔려는 사람이, 200에 가까울수록 사려는 사람이 많은 것을 의미한다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "지난달 신규취급액 기준 코픽스가 3.44%로 전월(3.56%) 대비 0.12%p 하락했다"면서 "지난해 11월 4.34%로 고점을 찍은 이후 올해 들어 하향 안정화 추세를 보이면서 신규 대출자는 물론 금리 재산정 주기(6개월)를 맞는 기존 차주도 이자 부담이 줄어들 예정이다"라고 설명했다.

이어 "4대 시중은행 전세자금 대출 금리 하단이 3.87%까지 내려오면서 월세로 옮겨 갔던 임대차 수요가 전세시장으로 다시 회귀하는 속도가 빨라질 것"이라며 "최근 전셋값 하락세가 둔화된 양상이긴 하지만 전세 사기 불안 심리와 역전세로 인한 감액거래, 신축 입주 물량, 계절적 비수기 등이 변수로 작용할 여지가 있어 추가 가격 하락 가능성을 배제할 수 없는 상황이다"라고 덧붙였다.