안전진단 완화, 재건축 '대못' 뺐지만…"집값 영향 없을 것" 전망

구조안전성 비중 하향
2차 안전진단 '선택'으로
"재건축 속도 붙을 것"
"집값 영향은 제한적"

정부가 재건축 안전진단 규제를 완화하며 서울의 주요 노후 단지들의 정비사업에 속도가 붙을 전망이다. 서울의 한 재건축 단지 모습. /최지혜 기자

[더팩트ㅣ최지혜 기자] 정부가 재건축 안전진단 절차를 대폭 완화했다. 안전진단 기준의 핵심인 구조안전성 비중을 현행 50%에서 30%로 낮추고, 2차 안전진단은 ‘의무’에서 ‘선택’으로 전환한다.

국토교통부는 8일 이같은 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 이번 방안은 윤석열 대통령의 대선 공약이자 지난 8·16 국민 주거안정 실현방안의 후속조치다. 정부는 이번 조치로 전국 150만여 가구의 아파트가 혜택을 받을 것으로 보고 있다.

재건축을 추진하려면 안전진단에서 A~E등급 중에 D·E등급을 받아야 조합 설립 등 이후 절차를 추진할 수 있다. D등급은 시기조정 대상인 ‘조건부재건축’, E등급은 곧장 착수에 가능한 ‘재건축’에 해당한다. 등급 부여 기준이 높아 안전진단 규제는 재건축 사업 진행의 대표적인 걸림돌로 꼽혔다.

우선 정부는 구조안전성 가중치를 50%에서 30%로 낮췄다. 대신 주거환경 비중은 종전 15%에서 30%로 2배 높이고 설비 노후도 비중은 종전 25%에서 30%로 상향했다. 이에 따라 앞으로는 구조안전에 큰 문제가 없더라도 주차공간이 부족, 층간소음, 배관 누수·고장, 배수·전기·소방시설이 등 다양한 환경적 요인이 재건축 여부에 고려된다.

조건부 재건축의 범위도 축소했다. 현재 안전진단을 신청하면 평가항목별 점수 비중을 적용해 합산한 총점이 30점 이하인 경우 '재건축' 판정이 내려진다. 정부는 이를 45점 이하면 곧바로 '재건축' 판정을 받을 수 있도록 한다. '조건부 재건축' 판정 대상은 점수의 범위를 종전 30∼55점에서 45∼55점으로 대폭 축소한다. 이에 따라 조건축 재건축 범위가 넓어 재건축 판정을 받기 어려웠던 단지들도 재건축 문턱을 넘을 수 있게 된다.

정부는 이번 개선안이 시행되면 안전진단 통과 단지가 대폭 늘어날 것으로 보고 있다. 국토부 분석 결과를 보면 지난 2018년 3월 이후 현행 기준으로 안전진단 절차가 완료된 46개 단지의 중 '재건축' 판정을 받은 곳은 한 곳도 없었다. 이 가운데 54.3%(25개)가 유지보수 판정을 받아 재건축이 불가했고, 45.7%(21개)는 조건부 재건축 판정을 받았다.

완화된 안전진단 기준이 적용되면 재건축 판정을 받지 못한 46개 단지 가운데 26.1%(12개)는 재건축 판정을 받을 수 있다. 또 50%(23개)는 조건부 재건축 판정을 받는다. 정부는 전체의 76% 이상(35개)이 재건축 추진이 가능할 것으로 내다봤다.

정부가 안전진단 규제를 완화하고 나섰지만 이미 경착륙에 접어든 부동산 시장에 추세에는 변화가 없을 전망이다. 수도권 아파트단지 모습. /최지혜 기자

전문가들은 정부의 취지를 긍정적으로 평가하고 있다. 그러나 건설 원자재 가격이 오르고 주택 가격이 떨어지고 있어 재건축 사업 추진의 매력도 자체가 낮아졌다는 분석이 나온다. 주택공급 주체인 조합의 재건축 사업성이 악화하면서 부동산 시장 경착륙 추세에는 큰 영향이 없을 수 있다는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 "공급부족으로 부동산가격 상승보다는 주거질개선으로 재건축을 바라봤다는 것이 주택상황을 잘 관찰했다고 볼 수 있다"면서도 "다만 금리인상과 원자재가상승으로 조합들의 부담이 늘어 재건축이 시장에 매력적인 상품이 아닌 상황에서 이번 조치가 가격상승과 거래활성 등 시장에 영향을 미치기 어려울 것으로 보인다"고 설명했다.

임병철 부동산R114 팀장은 "정부의 규제 완화에 따라 재건축 추진에 속도가 붙으며 안전진단을 신청하거나 통과하는 단지도 늘어날 것으로 예상된다"며 "또 도심의 주택 공급 기반이 마련되면서 수요자가 희망하는 곳에 양질의 주택 공급이 중장기적으로 확대될 것으로 기대된다"고 말했다. 이어 "특히 안전진단 규제가 완화되면 현재 안전진단을 추진하고 있는 서울 양천구 목동과 노원 상계동을 비롯해 1980년 중후반에 지어진 주요 재건축 추진 단지들의 기대감이 커질 것으로 보인다"고 전망했다.

임 팀장은 "다만 재건축 안진단이 정비사업의 초기단계에 해당되고 고금리 여파로 매수세가 매수심리가 크게 위축돼 있어 거래시장에 온기가 돌기에는 한계가 있을 것"이라며 "최근 재건축 사업이 진척된 여의도 공작아파트, 강남 대치동 은마아파트, 양천 목동지구, 대치미도아파트 등의 사례를 보더라도 경기 불황과 금리 인상에 따른 ‘부동산 한파’로 아직까지 시장에서는 별다른 움직임은 없는 상황"이라고 진단했다.
wisdom@tf.co.kr

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