교환 NO, 매도 후 매수는 OK…'기존주택 처분 기준' 논란

[머니투데이 이소은 기자]

(서울=뉴스1) 성동훈 기자 = 19일 서울 시내의 한 건물에 위치한 공인중개사 사무실 모습. 2021.10.19/뉴스1

1주택 청약 당첨자의 새 아파트 입주 요건 중 '기존주택 처분' 기준이 모호해 시장이 혼란을 겪고 있다. 거래 절벽으로 매매가 어려워진 1주택자들이 기존주택을 유사한 다른 주택과 '교환거래' 하는 방식으로 처분하고 있는데 정부가 이를 처분으로 보지 않겠다는 입장을 밝혀서다. 그러나 등가교환이 아닌, 기존주택 매도 후 신규 주택을 매수한 경우에는 처분 조건을 수행한 것으로 보고 있어 논란의 여지가 있다. 이렇게 되면 무주택자에게 주택을 우선 공급한다는 제도의 취지도 힘을 잃게 된다.

4일 부동산업계에 따르면 최근 기존주택 처분 조건으로 청약에 당첨된 1주택자들 간에 교환 거래가 성행하고 있다. 거래 절벽으로 기존 주택이 팔리지 않아 청약 당첨된 새 아파트에 입주하지 못할 위기에 놓이자 제도의 빈틈을 이용해 '꼼수 거래'를 하는 것이다.

현행 청약 제도는 투기과열지구에서 전용 85㎡ 초과 물량의 50%, 조정대상지역의 경우 70%에 대해 가점순이 아니라 추첨으로 당첨자를 선정한다. 이 추첨제 물량 중 25%에 한해서는 1주택자도 당첨이 가능한데, 당첨 시 기존주택을 처분하겠다고 약속해야 한다. 처분 기한은 '입주 후 6개월 이내'다.

대부분의 건설사들은 입주 후 집을 처분하지 못해 다시 이사를 나가야 하는 등 복잡해질 경우를 대비해 기존주택 처분 계약(매매계약)을 한 1주택자에 한해서만 입주를 진행해주고 있다. 처분 계약서를 제출할 때까지 입주가 지연되며 입주 시작일로부터 6개월 이내 처분을 못 하면 분양이 취소되는 식이다.

문제는 이 '기존주택 처분'에 대한 해석이 모호하다는 점이다. 현행 세법상 부동산을 맞교환하는 경우, 거래 대상자 모두 보유 주택을 매도한 후 신규 주택을 매수한 것으로 본다. 1주택자들이 교환 거래에 나선 것도 이런 이유에서다. 주택을 교환 거래한 경우, 기존주택을 처분한 것으로 봐야 한다는 게 이들의 논리다.

그러나 국토부는 '주택을 교환한 경우 기존주택을 처분한 것으로 보지 않는다'는 입장을 최근 밝혔다. 국토부 관계자는 "처음 기존주택 처분조건부 조항을 넣을 때 의도는 '일시적 2주택을 인정하겠으니 일단 갈아타고 새로운 주택이 등기가 되면 기존주택은 팔아서 최종적으로 1주택으로 유지하라'는 것이었다"고 설명했다. 교환 거래를 허용하는 것은, '무주택자에 주택을 우선공급 한다'는 취지에서 벗어나기 때문에 허용할 수 없다는 것이다.

여기서 다시 논란이 되는 부분은 국토부가 기존주택을 팔고 신규 주택을 취득한 1주택자는 '기존주택 처분 조건'을 충족한 것으로 본다는 점이다. 현행 규정은 민영 아파트에 청약해 당첨된 경우, 당첨 후 다른 주택을 추가로 취득하는 것은 문제 삼지 않고 있다. 무주택 당첨자나 1주택 처분조건부 당첨자나 이 규정은 동일하게 적용된다.

결국 '등가교환'은 안되지만 '매도 후 매수'는 문제가 없다는 얘기다. 등가교환한 사람이나 매도 후 매수한 사람이나 유주택 상태가 유지되는 상황은 동일한데 한 사람은 입주가 허용되고 한 사람은 계약이 취소돼 버리니 형평성 문제가 제기될 수 있는 대목이다. 교환거래를 불허하며 근거로 든 '무주택자 우선공급'이라는 취지도 여기서 힘을 잃는다.

국토부 역시 이 같은 문제를 인지하고 방법을 고민 중인 것으로 알려졌다. 이 관계자는 "규제의 모호성으로 꼼수 거래가 생겨나고 시장이 혼란을 겪고 있는 만큼, 관련 제도를 보다 명확히 정리하기 위해 분양·건설업계와 만나 의견을 청취하고 있다"고 말했다.

이소은 기자 luckysso@mt.co.kr

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