정부, 재초환 부담금 완화한다지만…공급 촉진은 '글쎄'

CBS 정다운의 뉴스톡 530

■ 방송 : CBS 라디오

■ 채널 : 표준FM 98.1 (17:30~18:00)

■ 진행 : 정다운 앵커

■ 패널 : 김민재 기자

[앵커]
재건축 사업의 핵심 규제인 재건축 초과이익 환수부과금 제도에 정부가 개편안을 내놓습니다. 부과기준을 완화해서 도심의 주택공급을 확대하자는 취지인데, 자세한 내용 경제부 김민재 기자와 얘기 나눠보겠습니다.

재건축 초과이익 환수부과제, 그동안 유명무실하단 지적이 계속 나오더니 결국 개편안이 나왔군요.

[기자]
예, 이름이 길죠? 보통 재초환으로 줄여부르기도 하는데 재건축 부담금이라고도 부릅니다.

보통 재건축으로 집값이 오르기 마련인데요. 이 개발이익에서 인근 집값 상승분이나 비용 등을 빼고도 일정 기준을 넘으면 부담금을 거둬서 주거 복지 재원으로 쓰는 제도입니다.

그런데 정부는 이 부담금이 재건축 사업의 걸림돌이 된다면서 크게 네 가지 방향으로 제도를 손봤습니다.

우선 부과기준입니다. 기존에는 조합원이 거둔 평균 이익이 3천만 원을 넘으면 부담금을 매기기 시작하고요. 2천만 원 단위로 구간을 나눠서 이익이 1억 1천만 원을 넘으면 최대 50%까지 부과했습니다.

그런데 이 부과기준을 1억 원으로 올리고, 부담금 비율이 오르는 단위금액도 7천만 원으로 늘렸습니다.

또 부과 시점도 바뀝니다. 재건축 전후로 집값이 얼마나 올랐나 계산할 때 기준을 추진위 구성 승인 시점에서 재건축 조합 설립 인가일로 늦춰 잡는 겁니다. 그만큼 집값 변동폭이 적게 잡히는 효과가 있겠죠?

세번째로 1세대 1주택자로 6년 이상 보유한 경우부터 10%씩 감면해서 10년 이상 보유한 경우 50%까지 감면합니다. 또 60세 이상 고령자에겐 부담금 납부를 유예해줍니다.

마지막으로 재건축할 때 공공주택을 공공기관에 매각하면 용적률에 인센티브를 주는데, 이 매각대금을 초과이익을 계산할 때 빼주겠다는 겁니다.

황진환 기자

황진환 기자
[앵커]
제도가 바뀌면 실제로 부담금이 얼마나 줄어드는 건가요?

[기자]
그동안에는 이익금이 1억 원이라면 이 가운데 40%를 부담금으로 내야했는데요. 개편안대로면 아예 면제되는 것이죠.

부담금을 내는 경우를 살펴봐도, 기존에 부담금이 1억 원인 단지가 바뀐 부과기준 감면율을 적용하면 부담금이 3천만 원이 되고요. 여기에 1세대 1주택 장기보유로 50% 감면을 받으면 1500만 원이 돼서 85% 감소한 셈입니다.

물론 부담금의 최종 확정액은 아파트를 준공할 때 결정되기 때문에 사전에 통보받는 금액과는 차이가 있을 수 있습니다.

[앵커]
정부 설명대로라면 재건축 단지들의 부담이 크게 줄어드는 것이군요

[기자]
국토부는 이번 조치로 부담금 대상 단지가 전국 84곳 단지에서 38곳으로 절반 가까이 줄어들 것으로 계산했습니다. 특히 지방의 경우 32곳 단지 중 21곳이 면제되고요.

또 부과구간을 조정하면서 부담금이 1천만 원 이하로 부과되는 곳은 30곳에서 62곳으로 증가하지만, 1억 원 이상 부과예정 단지는 19곳에서 5곳으로 줄어들게 됩니다.

여기에 1세대 1주택 장기보유자 감면 혜택을 고려하면 실수요자 부담은 크게 줄어들 것이라는 설명입니다.

[앵커]
이렇게 면제기준이 높아지면서 중저가 단지들의 재건축은 촉진될 수 있을 것 같습니다.

[기자]
맞습니다. 지방과 수도권 외곽 등 부담금이 면제될 만한 지역에선 재건축 사업속도가 빨라질 것이란 기대가 나옵니다.

[KB부동산 박원갑 부동산수석전문위원]
"막혀있는 재건축에 일부 숨통을 틔우는 효과가 있을 것 같고요"

다만 강남권 등 인기지역에서 공급을 촉진하기에는 이번 개편안에 한계가 있다는 지적도 나옵니다.

보통 재건축 조합을 설립하고 10년에서 20년 이후 완공이 되니 부과 시점을 조금 늦춰서는 큰 의미가 없고, 감면 금액 기준을 높인 것도 서울에서 수혜 받을 단지는 손에 꼽게 적다는 겁니다.

정비사업 전문가인 투미부동산컨설팅 김제경 소장 얘기를 들어보시죠.

[투미부동산컨설팅 김제경 소장]
"조금 빼주는 것처럼 하지만 이거저것 얘기해놨는데 이것 갖고 지방에 조그만한 재건축은 갈 수 있을 것 같은데 핵심은 서울 재건축 단지자나요. 이걸로 사업을 진행할 동기부여가 안 된다"

[앵커]
서울 등 핵심 지역의 공급이 늘어나기엔 한계가 있다는 거군요

[기자]
그렇습니다. 특히 이번 부담금 완화 제도 개편은 법 개정이 필요한 내용이어서 냉정하게 말하자면 오늘 발표는 '정부는 이렇게 제도를 바꾸려고 한다'는 선언으로 봐야하고요

결국 국회에서 관련법 개정안이 통과되야 하는데 국회 의석 다수를 차지하고 있는 야당이 제도 개편에 부정적인 분위기입니다.

정부는 10월 중 개정안을 추진할 계획이어서 실제로 부담금이 낮아질수 있을지는 이후 국회 논의 과정을 지켜봐야합니다.

권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 세종시 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 설명하고 있다. 연합뉴스

권혁진 국토교통부 주택토지실장이 29일 오전 세종시 정부세종청사에서 재건축부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 설명하고 있다. 연합뉴스
[앵커]
그래도 이렇게 부담금을 줄여주겠다고 하는데 재건축 추진 단지들은 환영하겠군요.

[기자]
부담금 면제 기준이 완화되고, 시점도 미뤄진 것은 환영한다는 반응입니다.

다만 아쉬운 부분이 더 많다는 얘기도 들리는데요. 전국 73개 재건축조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대 관계자의 설명을 들어보시죠

[전국재건축정비사업조합연대 박경룡 대표]
"재건축 초과이익 환수는 집 팔지 않은 상황서 새집으로 옮기니깐 세금 2억 내라. 못 내는거죠. 그걸 줄여주니깐 시혜를 베푸는 것처럼 이런 인상을 주는건…"

또 개발사업이익환수법률에서 부과율을 25%로 두고 있는데, 이 재초환 부담금은 최대 50% 그대로 둔 것도 불만이라는 얘기도 나옵니다.

[앵커]
이번 발표로 재건축 단지를 중심으로 다시 집값이 불안해질 가능성은 없나요

[기자]
올해 4월 기준 전국 551개 재건축 사업장 중 준공이나 준공인가가 난 사업장을 빼면 전국에서 438개 재건축 사업이 진행되고 있는데요

재건축부담금 완화의 수혜를 받는 지역이 부산 등을 꼽을 수 있는데, 대구와 부산은 내년까지 대규모 입주가 예정되어 있거든요.

여기에 집값 하락세를 이끌고 있는 금리 인상 기조에 경기위축 우려, 집값하락 기대감도 여전한 상황입니다.

재건축 부담금이 완화된다고 해서 재건축 단지가 많은 지역을 시작으로 다시 집값이 불안해질 가능성은 아직 적어 보입니다.

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