"내집 고친 서민들에게 '대장동 개발'보다 더 많은 수익 환수 언제까지"

핵심요약

'재초환 완화 기대' 재건축 단지들, '알맹이 빠진 정부 방향성 발표'에 볼멘소리
재초환 부과 목전 둔 단지는 발동동…"정부發 집값 폭등으로 대출도 못 받는데 체납자 될 판"

황진환 기자

황진환 기자
윤석열정부가 첫 주택공급 대책의 일환으로 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 방침을 밝혔지만 다수 재건축 조합에서는 볼멘소리가 나오고 있다.

정부는 다음 달 중으로 구체적인 재초환 개편안을 발표한다고 했지만 정부가 여론의 눈치를 보면서 재초환 손보기에 소극적인 것이 아니냐는 푸념도 나온다.

재초환은 재건축 사업으로 정부가 정한 '정상 주택가격 상승분'을 초과하는 이익이 발생했을때 개발 이익의 최대 50%를 세금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입됐지만 부동산 침체기와 미실현 이득에 대한 법적 논쟁을 거치며 시행이 유예되어오다가 문재인정부 때인 2018년 부활했다. 조만간 첫 부과 사례가 나올 예정이다. 재초환 부활이후 재건축 단지들을 중심으로 "과도한 재초환 때문에 조합들이 재건축 사업을 진행하기 어렵다"는 목소리가 나왔다.

이에 지난 대선에서 국민의힘은 △부담금 부과 기준 금액 상향 △부과율 인하 △비용 인정 항목 확대 △1주택 장기 보유자 감면 △부담금 납부 이연 허용 등을 공약하며 강남권과 1기 신도시 등 재건축 단지들이 밀집한 지역에서 지지를 얻었다. 이후 국토교통부는 지난 16일 현 정부 출범 이후 첫 주택공급 대책을 발표하며 민간 부문 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌로 꼽혀온 재초환 개선 의지를 밝혔다. 그러면서도 구체적인 방안은 9월에 공개하겠다고 했다.

원희룡 국토교통부 장관이 16일 정부서울청사에서 윤석열 정부 첫 주택공급대책을 발표하고 있다. 박종민 기자

원희룡 국토교통부 장관이 16일 정부서울청사에서 윤석열 정부 첫 주택공급대책을 발표하고 있다. 박종민 기자
정부의 이런 움직임에 대해 재건축 단지들은 실망스럽다는 반응이다. 특히 '재초환 적용 첫 강남권 아파트'로 '발등의 불'이 떨어지기 직전인 반포 현대(현 반포센트레빌아스테리움) 조합원들은 '속앓이'를 하고 있다. 반포 현대의 2018년 공시가(전용 84m²)는 14억2천만원으로 당시 조합이 서초구청에서 통보받은 예정액은 1억3596만원이었다. 하지만 재초환을 손보지 않을 경우 통보 받을 최종 부담금은 예정액의 2배 가량인 1가구당 3억4억만원대로 추정된다. 지난해 7월 공시가(20억원 추정)를 적용해 추정된 금액이다.

반포 현대 조합 관계자는 "소규모 단지여서 미분양이 될까봐 적정선에서 분양가를 결정해서 일반분양에 따른 조합의 수익이 많지 않고, 오히려 조합원들이 1인당 분담금 3억원을 내며 낡은 내 집을 새 집으로 고친 것일 뿐인데 3억원을 넘는 돈을 내라니 '이럴 줄 알았으면 재건축을 안 할 것을 그랬다'는 조합원들이 적지 않다"고 전했다.

이와 관련해 업계에서는 국민의힘 배현진 의원이 지난 6월 대표 발의한 '재초환법 개정안'을 골자로 한 재건축부담금 개편안이 유력한 것으로 보고 있다. 개정안은 △부담금 면제기준을 현행 3천만원에서 1억원으로 상향 △부과율 적용 구간을 조정 △1가구1주택자에 대해서는 보유기간에 따른 부담금 감면 등이 골자다.

이런 개정안 내용을 적용하면 '반포현대'의 1인당 부담금은 2억9150만원으로 5천만원 정도 줄어든다. 주택보유기간이 10년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 5년 이상인 1가구1주택자 조합원이라면 1인당 부담금은 1억4575만원으로 줄어든다. 하지만 이 역시 부담스럽다는 것이 조합의 설명이다.

서울시내 재개발 단지 모습. 연합뉴스

서울시내 재개발 단지 모습. 연합뉴스
반포 현대 조합 관계자는 "(2018년 당시 통보 받았던) 1억3596만원도 부담스러웠지만 정부가 집값을 잡겠다고 공언을 했기 때문에 실제로는 그보다 적은 부담금으로 낼 것이라고 생각한 조합원들이 대부분이었는데, 정부가 집값을 올려놓고는 3억 원을 더 내라고 하니 '대장동 같은 개발이익 환수율보다 내 돈 내고 내 집 고친 서민들의 돈을 더 많이 뜯어가는 것이 말이 되냐'는 목소리가 나온다"며 "대출규제로 대출을 더 받을 수도 없고 가능하다고 해도 고령자가 대부분인 조합원들이 대출을 더 받기엔 부담스러운 상황인데 현행 재초환은 조합원들에게 '체납자가 되라'는 말과 다르지 않다"고 토로했다.

'개발이익환수법'에 따르면 민간사업자의 개발부담금 부담률은 20~25%이지만 '재건축이익환수법'은 재건축 이익에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 것이 형평성에 맞지 않는다는 주장이다.

다른 재건축 단지들도 "정부가 재초환 개편안을 발표할 때까지 가만히 앉아서 기다리지만은 않겠다"며 벼리고 있다.

전국 73개 조합이 뭉친 전국재건축정비사업 조합연대(재조연)는 국민의힘 등과 접촉하며 재초환의 현실적인 개선을 촉구한다는 입장이다. 이들은 △재초환 부담금 부과 개시 시점 사업시행인가일로 연기 △정상주택가격 상승분 책정 현실화 △부과 기준 고지 △장기보유자 감면 등 실수요자 보호를 위한 구제책 마련 등 구체적인 재초환 완화 방안을 주장하고 있다.

재조연 관계자는 "정부가 제도 개선에 나서더라도 개정안이 국회를 통과해야하기 때문에 신중한 태도를 보인다고 생각할 수도 있겠지만 '국회 문턱'이 남았더라도 정부가 의지를 보여야 제도 개선에 힘이 실리는데 이번 정부 대책은 '알맹이가 없다'는 평가가 많다"며 "'재건축 규제를 완화해줘야 서울 등 도심의 신규 공급이 가능하다'는 정부의 문제 진단은 정확하지만 정부의 모습을 보면 답답할 따름"이라고 말했다.

정부는 다음 달 재초환 개편안을 발표한 뒤 발표 직후 '재건축이익환수법' 개정안을 발의할 예정이다. 하지만 문재인정부에서 여당 자격으로 재초환 부활에 힘을 모았던 더불어민주당의 협조 없이는 개정안의 국회 통과가 쉽지 않아 재초환 개편까지는 적지 않은 진통이 예상된다.

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