[뉴스외전 경제 '쏙'] "집값 오를 것 기대하고 집 사지는 말아야‥금리 무시하면 낭패"

박원갑 KB부동산 수석전문위원

"서울 강남, 용산은 기대감 있고 중구 노원구는 하락세"

"규제완화 기대감에 편차‥전반적 관망세, 숨고르기 양상"

"다주택자 양도세 유예 이후 비강남, 서울 외곽서 매물 나와"

"금리 인상, 종부세 고지서 받은 이후가 부동산 시장 변수"

"연말쯤 매물 나올 것‥재건축은 폭발성 커 과민반응 할 수도"

"규제완화 기대감 줄고 재건축, LTV 얘기 달라져‥속도 조절"

"서울 강남 집값만 오를 수는 없고 상대적으로 덜 빠지는 정도의 양극화"

"대출금리 2% 넘어가면 부담‥영끌족은 버텨도 신규매수는 없을 것"

"실수요자 입장에선 조급증 버리고 연말이나 내년 3월까지 지켜봐야"

"집값 오를 것 기대하고 집 사지는 말아야‥금리 무시하면 낭패"

"자기자본 비율 높여야‥내 월급의 30% 이내 원금과 이자 갚도록"

"임대차 3법 충격은 이미 반영‥전월세 가격 폭등 없을 듯"

"반전세가 늘어나지만 급속한 월세로의 전환은 아닐 것"

◀ 앵커 ▶

윤석열 정부가 본격 출범한 가운데 부동산 시장은 우려와 기대가 교차하고 있습니다. 박원갑 KB 부동산 수석전문위원 모시고 자세한 내용 알아보겠습니다. 어서 오세요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

지금 시장은 관망인 것 같습니다, 아직도. 어떻습니까, 보시기에?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

통계적으로 보면 약간 온도 차는 있는 것 같습니다. 아무래도 규제 완화에 대한 기대감이 큰 강남이라든지 용산 쪽은 여전히 플러스를 유지하고 있고요. 서울 내에서도 나머지 지역들 가령 중구라든지 노원구 같은 경우는 오히려 하락세를 보이고 있다. 그래서 규제 완화에 대한 기대감에 따라서 시장이 약간 편차는 난다. 그런데 아까 말씀하신 것처럼 전반적으로 봤을 때는 약간 조정 국면 혹은 숨 고르기 양상이라고 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그러니까 쉽게, 굴러가는 모양새를 지켜본다 이렇게 봐도 되는 건가요? 시장에서 눈치를 보고 있다?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 특히 이제 사려는 사람들이 중요하거든요. 거래가 줄었잖아요. 그거는 사려는 사람들이 조금 더 관망세를 보이고 있다 이게 그대로 통계로 나타나는데 집값이 너무 많이 올랐잖아요. 또 금리가 앞으로 엄청나게 오른다는 그런 부담감이 있다 보니까 지금 살 필요가 있나? 조금 기다려 보자, 이런 어떤 흐름들이 시장에 그대로 나타나고 있다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

아까 말씀하셨지만 지역별 양극화도 분명한 현상인 것 같고요. 그런데 지금 양도세 유예, 그게 어떤 역할을 하고 있습니까? 아니면 아직까지 시장을 더 봐야 하나요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

일부 영향을 미치고 있다고 보셔야 할 거예요. 그러니까 다주택자 입장에서 생각해 보시면 돼요. 과연 내가 어떤 집을 팔 거냐. 어차피 한시적 감면은 내년 5월 9일까지 하기 때문에 매물을 내놓을 수밖에 없는데 그러면 두 가지를 고려할 거예요. 일단 많이 오른 데. 그다음에 외곽 쪽에 먼저 처분하려는 경향이 나타나죠. 최근에 주택 시장 흐름을 보면 30대들이 패닉 바이, 영끌 빚투가 주로 타깃이 어느 쪽이었냐 하면 경기 인천지역이었잖아요. 집값이 많이 오르다 보니까 아무래도 다주택자 입장에서는 많이 오른 곳 그리고 살지 않는 아파트를 먼저 내놓을 가능성이 있다 보니까 실제 매물이 나온 것들도 보면 강남보다는 비강남 혹은 비서울에서 많이 나오는 그런 모습을 띠고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 강남이 더 많이 오른 거 아닌가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

아니요. 그렇진 않습니다.

◀ 앵커 ▶

오른 폭으로 보면.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

금액으로 보면 많이 올랐겠지만.

◀ 앵커 ▶

폭으로 보면.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

퍼센티지로 보면 확실히 비강남의 반란이라고 할 정도로 외곽 지역이나 혹은 강북 지역이 더 많이 올랐죠.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 앞으로 어떻게 될까요? 양도세 감면 유예 기간이, 앞으로 시장을 어떻게 예상하세요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

저는 계속해서 시장을 짓누를 수밖에 없다고 보고 있습니다. 다주택자 입장에서는 종부세도 고려를 할 거예요. 그런데 이번에 국정 과제라든지 대선 공약을 보면 다주택자에 대해서 그렇게 혜택을 준다는 이야기는 없습니다. 물론 종부세를 그동안 호수 중심으로 되어 있잖아요, 가구별로. 이게 아니라 금액 기준을 한다고 하지만 서울·수도권은 집값이 워낙 비싸잖아요. 그래서 점차적으로 매물이 산발적으로 저는 나올 거라고 본다. 다만 종부세 고지서가 12월에 나오잖아요. 아마 그거 바라보고 다주택자들이 일부 매물을 내놓을 수가 있을 것 같고요. 그게 아마 3월 정도까지 나오지 않을까 생각이 들고 막상 임박하면 매물이 안 나옵니다. 또 연말 되면 금리가 예상보다 많이 오른다는 그런 전망들도 있잖아요. 그러니까 금리 인상 부분하고 또 종부세 고지서, 두 가지 변수가 겹쳐서 아마 연말로 가면 갈수록 매물이 많아지지 않을까 이렇게 예상을 합니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 위원님 보시기에는 시장은 하향 안정세일 가능성이 높다 이렇게 저는 들리는데 그렇게 해석해도 되는 건가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

일단은 안정세로 보시면 될 것 같고요. 다만 일부 재건축은 이게 휘발성이 크다, 폭발성이 크다고 하잖아요. 규제 완화 조금만 신호를 보내도 시장이 과민 반응하거나 과몰입하는 그런 경향이 있어요. 그러면 국지적으로는 울퉁불퉁한 모습이 나타나겠지만 전반적으로 봤을 때는 안정 국면이 되지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 이 새 정부에 대해서 굉장한 규제 완화에 대한 기대가 있다가 이 새 정부도 깜짝 놀라서, 들썩거리니까. 그렇게 쉽지 규제 완화하지 못할 것 같다 이런 반응이 있던데요. 앞으로 시장도 그런 어떤 기대감인가요? 어떻습니까, 규제 완화에 대해서는?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

다소 좀 기대감이 줄어드는 양상으로 보고 있어요. 왜냐하면 실제로 대선 공약 때 나온 거하고 또 취임 직전에 국정 과제가 나왔잖아요. 그때하고 톤이 또 다르고 또 최근에 나온 이야기도 톤이 또 다르기 때문에 가령 재건축 같은 경우는 대선 공약에서는 지은 지 30년이 지난 공동주택에 대해서는 안전 진단을 아예 면제하겠다는 이야기가 있잖아요. 그런데 국정 과제에서 이게 빠졌어요. LTV도 있지 않습니까? 주택담보인정비율. 그게 생애 최초는 80% 그대로 가더라도 원래 공약에서는 나머지 부분에 대해서 전부 다 70% 일괄적으로 적용한다고 했거든요. 그거는 국정 과제에 또 빠졌습니다. 그리고 DSR이라고 그래서 그거는 또 예정대로 한다는 이야기가 나오고 있어서 전반적으로 보면 결국은 시장을 조금은 진정시키는 측면의 메시지를 보내고 있는 것으로 보이고요. 세상에 어느 정부가 집값 뛰게 하는 정부가 어디 있습니까? 시장 안정이 가장 중요한 건데요. 거기에 맞춰서 지금 움직인다고 보시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

원래 대선 전에는 새 정부 들어오면 과거 정부보다 그러니까 이전 정부보다 대규모 규제 완화가 있을 것이라는 기대가 있었는데 새 정부가 들어와서 보니까 집값 문제는 너무나 중요하기 때문에 쉽게 대폭 규제 완화로 가지는 못할 것이다, 이렇게 판단한다, 시장은. 이렇게 봐도 되는 건가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 조금 더 현실적으로 바라보는 것 같다는 생각이 들어요. 왜냐하면 만약에 규제 완화를 신호를 보내서 집값이 올라버린다. 그러면 막상 법 바꾸기 어려워요. 국민 여론이라든지 이런 걸 감안해야 하기 때문에 아마도 제 생각에는 원래 공급은 계속 늘린다는 것은 변함이 없을 것 같고 다만 민감한 부분에 대해서는 아까 말씀하신 대로 속도 조절이라든지 수위 조절을 해가면서 대처하지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 아까 처음에 지적하셨지만 지역별 양극화의 양상은 계속되나요? 아니면 그건 또 줄어드나요? 그러니까 예를 들면 알짜배기 땅, 강남 이런 데도 하향 안정화가 가능한가요? 아니면 거기는 계속해서 다를까요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

약간 상대적인 개념인데요. 지금 언론에서 많이 나오기를 똘똘한 한 채, 혹은 양극화 이야기를 하면 강남은 집값이 하나도 안 빠지느냐 오히려 오르느냐가 생각하는데 그게 아니고요. 제 생각에는 시장이 약간 쿨다운되거나 위축이 되면 더 빠지거나 덜 빠지거나 그 차이라고 보시면 될 거예요. 그러니까 다른 지역은 다 빠지는데 강남만 나 홀로 상승하기에는.

◀ 앵커 ▶

그렇지는 않을 것이다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇게 되기는 어렵죠. 왜냐하면 지금 금리가 계속 올라가고 있는 상황이라서.

◀ 앵커 ▶

강남도 빠지긴 빠지지만 상대적으로 덜 빠질 것이다, 이렇게 정리하면…

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇게 아마 양극화로 해석하시면 될 겁니다.

◀ 앵커 ▶

다른 데는 많이 빠지고 강남은 좀 덜 빠져서 양극화가 이루어질 것이다. 금리 문제는 굉장히 어떤 부동산 가격의 핵심적인 영향을 미치겠죠, 어쩔 수 없이?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 지금 예상치들이 생각보다 가파른 것 같아요. 최근에 JP모건에서 제가 보고서를 봤는데 올 연말이 되면 현재 기준금리가 1.5%잖아요. 이게 2.5%? 내년 1분기 가면 2.75%, 앞으로 다섯 차례 더 올린다는 거 아니에요. 얼마 남지도 않았어요. 아무래도 아직까지는 금리에 둔감한 것 같아요, 시장이. 기대감도 있어서요. 그런데 기준금리가 한 2% 넘어가면 약간 인계점이 지나지 않을까. 그래서 움찔할 거다, 적어도. 그래서 이게 집 사시려는 분들하고도 맞물려 있는데 조금 더 시장을 금리 동향을 지켜보시는 게 좋을 것 같아요.

◀ 앵커 ▶

금리가 2% 넘으면 이른바 영끌했던 분들이 내놓을 가능성도 있다고 보시는 건가요, 집들이?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그거는 아마 손실 회피가 있어서 내놓기보다는 신규 매수가 줄어든다고 보시면 될 거예요.

◀ 앵커 ▶

기존에 버텼던, 영끌하셨던 분들은 끝까지 버티려고 노력을 할 것이고.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

어느 정도는 버티겠죠. 버티다, 버티다 안 되면 그때 가면 이제 매물로 내놓을 수 있을 거고 그렇지 않으면 조금 지켜보자. 왜냐하면 금리가 계속해서 올라가는 추세가 아니라 지금은 약간 어떻게 보면 역사적 이벤트 같은 상황이잖아요. 그래서 좀 일단은 대기하는 모양새가 나타나겠지만 분명한 것은 금리가 올라가면 거래량은 뚝 떨어질 거다. 바로 먼저 반응하는 것은 집주인보다 매수자가 아무래도 금리 올라가는데 누가 사겠나. 이런 생각을 할 수밖에 없지 않겠습니까?

◀ 앵커 ▶

그러니까 시장에서 집값이 오르기는 힘들 것이다. 이런 대체적인 전망이신 것 같습니다, 보니까.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

양극화가 있어서 어느 쪽이 덜 떨어지고 어느 쪽이 많이 떨어지냐의 문제지, 앞으로 올라가지는 않을 것이다. 그런데 이 시장의 반응에 대해선 전문가들 사이에서 온도 차가 있습니까? 아니면 지금 말씀하신 게 다수파인가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

대체적으로는 마이너스는 보지는 않아요. 저도 마찬가지고. 통계적으로 내는 거하고 실제 현장에서도 온도 차가 크지 않습니까? 그래서 저는 통계적으로는 그렇게 마이너스로 갈 것 같지 않지만 중요한 것은 항상 실소유자 입장에서 생각을 해야 하잖아요. 실소유자 입장에서 통계를 보지 말고 우리 동네에 움직이고 있는 흐름을 보는 게 더 중요하지 않을까 싶어요. 그래서 올해는 아마 통계적으로는 크게 안 빠지더라도 실제적으로 살 수 있는 매입 가격은 아마 작년보다 제법 낮아질 거다 이렇게 예상을 해보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

지역에 따라서는 꽤 많이 빠질 수도 있고요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그거는 봐야 할 것 같아요. 왜냐하면 그렇게 많이 빠질 것 같지는 않고요. 다만 일부는 좀 한 10% 정도는 급매물 시세로 봤을 때는 나오지 않겠느냐 이렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 실수요자, 지금 신혼부부랄까 아니면 집이 없는 분들. 실수요자한테는 어떤 충고를 해주십니까?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금은 집은 필수가 아니에요. 좀 선택에 가깝다고 보고요.

◀ 앵커 ▶

자가 말씀이신 거죠, 그러니까? 자기 집을 사는 게 필수가 아니다…

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

지금은 집값이 오를 테니까 빨리 사자, 이런 조급증을 버리는 게 일단 중요할 것 같고요. 일단은 제 생각에는 제가 만약에 무주택자라면 적어도 한 연말 정도까지는 기다려보겠습니다. 그리고 조금 더 기다린다면 내년 3월 정도까지 기다려보고 그때 가서 매물이 좀 싼 게 있다면 선별적으로 좀 접근해보면 되지 않겠느냐. 그래서 지금은 어떻게 보면 좀 싸게 산다는 생각을 갖는 게 좋지 과거 2, 3년처럼 무차별적으로 오르는 장세는 아니라 는 것은 앵커께서도 잘 아시고 또 시장에 있는 사람도 대부분 알기 때문에 좀 보수적인 생각을 하시는 게 좋을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

앞으로 그렇다면 상당 기간, 1년 안에는 오를 것을 기대하고 집을 사는 행위는 하지 말아야 한다, 이렇게 봐도 되는 건가요?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 적어도 말씀드린 것처럼 금리 파고는 좀 보고 판단하시는 게 좋을 것 같아요. 그 이후에 어떻게 될지는 저도 장담은 못하지만 지금 가장 큰 문제가 바로 금리 문제이기 때문에 금리를 무시하고 접근했다가는 낭패를 당할 수 있으니까 급할 거 없다, 조금은 대기하시면서 시장 동향과 금리를 좀 지켜보는 게 지혜롭지 않을까 이렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

많은 돈을 빌려서 집을 살 때는 더더욱 아니겠군요. 물론 자기 돈 가지고 집 사는 분들이 많지는 않겠지만. 특히 대출을 받아서 집 사는 건 더욱 조심해야겠군요, 하여튼.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇죠. 지금 대출 많이 내라고 해도 내겠습니까? 겁이 나서. 지금 대출 금리를 보니까요. 흔히 5년 혼합형 주담대라 그럽니다. 보통 5년 동안은 고정 금리고 그 이후에는 변동 금리라고 그러거든요. 이게 지금 창구에 물어보니까 연 4.1에서 4.3 정도에 빌려 가더라고요. 그런데 만약에 금리가 앞으로 기준금리를 다섯 차례 올린다면 제 생각에는 대출 금리가 5%대 중후반 정도까지는 안 가겠습니까?

◀ 앵커 ▶

대단히 부담되는.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

부담되죠. 그래서 지금 상황은 제가 봤을 때는 집을 꼭 사신다고 하더라도 자기 자본 비중을 높이는 게 좋아요. 저는 이런 말씀을 드리는데 내가 집값의 한 30% 이내로 빌리고. 또 요새는 원리금 균등 상환하잖아요. 그래서 내 월급의 30% 이내로 원금하고 이자를 갚는 이 정도로 안전하게 가지고 가는 게 훨씬 더 지혜롭지 않을까.

◀ 앵커 ▶

30%, 30% 그 정도여야지 지속 가능할 것이다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

어느 정도 버틸 수 있을 것이다.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그렇습니다.

◀ 앵커 ▶

시간은 다 됐는데요, 거의. 여쭤보지 않을 수 없어서, 전월세 시장은 어떻게 보세요? 임대차법 때문에 급격하게 오를 것이다 이런 전망도 있는 반면에 그렇지 않을 것이라는 전망도 있는데.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

저는 개인적으로 생각인데 그렇게 급등은 없을 거라고 봅니다. 이미 다 올랐습니다. 그동안 전셋값이 많이 오른 곳은 곱절까지 올랐거든요. 그러면서 시장이 임대차 3법에 따른 충격을 어느 정도 흡수를 했다고 봐요. 다만 계약갱신청구권을 사용했던 세입자들은 전세가 엄청나게 오를 거 아니에요. 그래서 전세 난민이니 전세 푸어니 이런 비명소리를 아마 할 수밖에 없지만 통계는 신규로 가지고만 하거든요. 재계약은 포함 안 합니다. 그래서 그렇게까지는 급등까지는 아니지 않나.

◀ 앵커 ▶

그런데 청구권을 쓰신 분들은 지금 나가서 다른 데 구하려고 하면 부담이 되는 건 어쩔 수 없겠군요.

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

그거는 생각보다 그분들한테는 큰 고통이 될 수밖에 없다고 봐요. 그런데 그래서 아마 제 생각에는 반전세로 많이 넘어갈 것 같고요. 돈이 없잖아요. 전세 사시는 분들도 외곽으로 나가기도 힘들어요. 자녀분도 있고 그래서. 그래서 반전세로 계약하시는 분들 많을 것 같고 일부는 중소형 아파트를 매수하시는 분들도 있을 것 같은데 그런데 그거하고 어쨌든 통계하고는 조금 차이가 있다. 이 정도만 주시하시면 될 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

이런 상황을 계기로 우리 시장도 어떻게 전세의 축소 이런 방향은 어쩔 수 없이 갖게 되는 건가요, 외국처럼?

◀ 박원갑/KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▶

월세로 가긴 가는데 외국처럼 그렇게 완전 월세로는 못 갈 겁니다. 렌털하기도 하죠. 그래서 우리나라는 지금 나타나고 있는 월세화 현상은 일종의 반전세가 되는 거예요. 반전세는 월세가 아니에요, 사실상. 왜냐하면 월세보다 보증금이 더 많잖아요. 변형된 전세라고 보셔야 하기 때문에 전반적인 추세로 보면 월세로 가는 거는 맞는데 그렇게 급격한 속도로 월세화로 진행될 가능성은 높지 않다. 이렇게 저는 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

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박원갑 KB부동산 수석전문위원

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