"집주인이 3억 올려달래요" 전세대란 온다

8월 계약갱신청구권 첫 만료
신규계약은 '시세대로' 가능해져
법시행후 서울 평균값 30% 들썩
물량품귀까지 겹쳐 임차인들 부담

#. 서울 영등포구 '보라매SK뷰' 전용 84㎡에 전세로 거주했던 A씨는 오는 8월 계약갱신청구권 종료를 앞두고 재계약을 알아봤다가 좌절했다. 계약갱신청구권으로 2년 전 6억원에 계약한 전셋값이 13억원으로 급등해 이사 갈 수밖에 없는 처지를 실감했다. 서울 성북구 '길음뉴타운3단지푸르지오' 전용 84㎡의 전세 세입자 B씨도 계약갱신청구권 종료에 맞춰 2년 전보다 3억원 오른 7억7500만원을 달라는 집주인의 요구에 경기도 쪽을 알아보고 있다.

오는 8월 임대차3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권)의 핵심인 계약갱신청구권(2+2년) 첫 만료를 앞두고 서울 아파트 전셋값이 벌써부터 요동치고 있다. 통상적으로 계약 만료일 2~3개월 전부터 전세계약이 체결되는 만큼 공급가뭄에 따른 전세 품귀현상과 맞물려 임대인들이 지난 2년간 반영하지 못했던 인상률을 신규 계약에 반영하는 움직임이 시작됐다. 계약갱신청구권 덕을 봤다가 2년 새 폭등한 전셋값을 감당할 수 없는 전세난민이 대거 양산될 조짐이다.

2일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이와 KB부동산 월간 시계열 자료에 따르면 4월 기준 서울 아파트 평균 전셋값은 6억7570만원이다. 이는 임대차3법이 시행되던 2020년 8월(5억1011만원) 대비 32% 오른 수치다.

이는 계약갱신청구권을 사용한 전세 세입자는 기존 계약을 갱신하거나 신규 계약을 할 때 2년 전보다 30% 안팎의 오른 가격으로 계약을 해야 한다는 것이다.

계약갱신청구권제는 지난 2020년 7월 말 임대차3법 시행으로 도입됐다. 전세계약 연장 시 가격 상승폭을 최대 5%(전월세상한제)로 묶은 채 계약기간을 2년 더 연장할 수 있는 제도다.

특히 서울시 입주물량 감소로 전셋값은 더 오를 것으로 예상된다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주물량은 지난해보다 34.48%(1만1272가구) 줄어든 2만1417가구로 조사됐다. 2020년(4만9525가구)의 절반에도 못 미치는 수준이다. 전세 세입자들의 매매 전환도 쉽지 않을 것으로 보인다. 4월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 12억7722만원이다. 현재 서울에서 평균 전세금(6억7570만원)으로 매매할 수 있는 6억원 이하 아파트는 절대적으로 부족해 품귀현상까지 빚고 있다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "지난 2년간 전세 상승폭이 크고, 월세로 전환하는 사례도 늘어나는 등 계약갱신청구권 만료를 전후해 불안정한 임대차 시장이 이어질 수 있다"며 "다만 재계약하지 않는 신규물량과 임차인들의 수요도 함께 늘어나는 만큼 전셋값 상승폭은 기존 상승률은 반영하되 제한적일 수 있다"고 말했다.