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이슈 끝없는 부동산 전쟁

20개월만에 '서울집값' 마이너스…"대세하락 시작" vs "조정국면 불과"

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노도강 등 서울 외곽 지역 ↓…매매수급, 2년6개월만에 80선 기록

경매·대장주 등 선행지표 악화…"대선·지선 변수, 2분기 분수령"

뉴스1

서울시내 아파트 모습. 2021.12.31/뉴스1 © News1 황기선 기자

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(서울=뉴스1) 이동희 기자,박승희 기자 = 서울 아파트값이 1년 8개월 만에 하락했다. 매수 심리를 비롯해 집값을 둘러싼 지표 역시 하락을 예고하고 있어 상승장을 멈추고 대세 하락장이 본격화했다는 주장이 고개를 들고 있다.

28일 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 24일 기준 전주 대비 0.01% 하락했다. 서울 아파트값이 하락을 기록한 것은 2020년 5월 4주 이후 약 1년 8개월 만에 처음이다.

서울 하락세는 외곽 지역부터 본격적으로 나타났다. 노원구를 비롯해 도봉구와 강북구 등 이른바 노도강 지역이 동반 하락세를 기록했고, 은평구도 하락세를 이어갔다. 강남3구로 꼽히는 송파구도 보합을 기록하며 상승세를 멈췄다. 강남구와 서초구 등도 상승률이 보합 수준인 0.01%에 그쳤다.

부동산업계는 그동안 서울의 하락 전환을 시간문제로 봤다. 서울 집값은 지난해 10월 상승 둔화세가 나타나면서 추세 전환이 이뤄졌다. 약 4개월 만에 상승세를 멈추고 하락 전환한 것이다.

시장 의견은 대세 하락 시작과 일시적 조정 두 의견으로 나뉜다.

매수 심리가 얼어붙으면서 2015년 전후부터 시작한 대세 상승이 끝났다는 의견과 대선을 앞둔 시장의 숨 고르기와 거래 절벽 등에 따른 조정 장세라는 분석이 있다.

서울 아파트 매매수급지수는 이번주 89.3으로 2019년 7월 이후 2년 6개월 만에 처음으로 80선을 기록했다. 수급지수는 0~200 사이로 100을 기준으로 0에 가까울수록 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다. 서울 매매수급은 최근 10주째 '매수자 우위'다. 강남3구가 속한 동남권 매매수급도 89.2까지 하락하며 매수세 축소 여파를 비껴가지 못 했다.

부동산 시장 선행 지표로 꼽히는 경매 역시 최근 악화하고 있다. 서울 아파트 물건 절반 이상이 유찰되고, 낙찰가율도 세 달째 하락했다. 이 밖에 대장주 지표인 'KB선도아파트 50지수' 변동률도 올해 1월 0.4%에 그쳐, 상승폭이 지난해 10월(1.42%)보다 1%포인트(p) 이상 축소했다.

집값을 비롯해 여러 지표가 악화하고 있지만, 시장 전문가들은 일시적 조정으로 봐야 한다고 분석했다. 아직 대세 하락 전환으로 보기는 어렵다는 게 중론이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정상적인 거래량 속에서 (집값이) 떨어져야 하락 추세라고 할 수 있다"며 "수요가 줄거나 공급이 늘어야 하락하는데 지금은 그렇지 않다"고 말했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원도 "지금 적극적인 매도도 매수도 없는 상황"이라며 "거래가 안 되기 때문에 하락 전환할 수밖에 없는 환경"이라고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "낮은 가격대 매물을 노리고 유입하는 수요도 제한적이고, 고점 인식으로 매수자도 소극적"이라며 "시장의 활력이 떨어졌고 거래 심리 등을 고려하면 당분간 보합이나 하락 방향을 유지할 것"이라고 말했다.

3월 대선을 기점으로 오히려 집값이 상승할 수 있다는 전망도 나왔다. 윤지해 연구원은 "대선이 끝나면 지방선거도 남아 있고, 개발 공약도 나올 것"이라며 "8월 이후 전월세 시장 상황과 물가 상승 이슈에 수급 불안 등으로 3분기 이후 시장은 쉽지는 않을 것"이라고 내다봤다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "대선 이후 부동산 관련 세제 변화나 지선 과정에서의 재정비 사업 관련 공약 등이 주택 시장에 민감한 영향을 줄 가능성이 높기 때문에 2분기가 집값의 분수령이 될 것"이라고 말했다.
yagoojoa@news1.kr

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