집값 하락해도 '시세 80%' 사전청약 확정 분양가는 그대로?

국토부 "분양가 바뀔 수 있지만 시세 반영폭 적어"

물가 상승으로 인상 가능성도…"변동폭 최소화"

서울 송파구 장지동에 마련된 사전청약 현장접수처(자료사진) 2022.1.17/뉴스1 © News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 박종홍 기자 = 집값이 하락했다는 지표가 나오고 있지만 사전청약 분양가는 변동없을 것으로 보인다. 시세 대비 80% 이하로 산정하는 사전청약 분양가는 접수 후 본청약 시점에서 확정되기 때문이다.

◇검단·위례·복정 등 본청약 앞두고 실거래가 '하락' 추세

20일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)에 따르면 지난해 1~4차 수도권 공공분양 사전청약은 이르면 올해부터 수 년 뒤까지 본청약을 진행한다.

올해에는 양주 회천이 6월에 본 청약을 시작한다. 이어 8월에는 인천 검단, 9월에는 부천 원종과 위례가 본 청약을 진행한다. 성남 복정1도 10월 본청약이 예정돼 있다.

이들 단지의 본청약 시점이 다가오면서 확정 분양가의 변동 여부도 관심이다. 최근 집값이 하락세에 접어들고 있다는 신호가 곳곳에서 나오고 있어서다.

한국부동산원에 따르면 지난해 11월 서울 아파트 실거래가는 전월 대비 0.79% 하락했다. 전국과 수도권도 각각 0.15%, 0.27% 떨어졌다. 12월 실거래가 잠정 변동률도 서울의 경우 -0.48%, 전국 -0.91%로 나타났다.

여기에 더해 현장 공인중개사나 시민들도 향후 집값이 상승보다는 보합세를 보일 것이라 전망하고 있다는 국토연구원 조사 결과도 나온 상태다.

노형욱 국토부 장관은 "금리나 테이퍼링, 양적완화 등 어느 쪽으로 봐도 하방 안정 압력이 강하다고 본다"며 공급대책을 차질없이 추진해 안정세를 굳히겠다는 의지를 피력하기도 했다.

19일 서울 송파구의 한 부동산(자료사진) 2022.1.19/뉴스1 © News1 허경 기자

◇"시세 영향은 '감정평가' 택지비만…분양가 급변 없어"

하지만 사전청약의 확정 분양가가 시세에 따라 크게 변동되는 모습은 보기 어려울 전망이다. 국토부와 LH는 사전청약의 확정 분양가가 추정 분양가와 다르게 책정될 수 있는 건 맞지만 시세 변동을 적극적으로 반영하기는 어렵다는 입장이다.

LH 관계자는 "사전청약 분양가는 분양가 상한제에 근거해 확정하는데 택지비와 건축비, 가산비 중 택지비만 시세의 영향을 받는다"며 "택지 역시 시세가 전부 반영되는 건 아니라 시세 변동에 따라 분양가가 급격히 바뀌진 않을 것"이라고 설명했다.

분양가 상한제에서 건축비는 정부가 고시하는 기본형 건축비를 따르며, 내부 마감재나 인테리어에 소요되는 비용인 가산비는 정부가 정한 항목에 따라 정해진다. 감정평가를 바탕으로 금액이 산출되는 택지비에만 시세가 반영될 여지가 있다는 것이다.

국토부 관계자도 "감정평가액은 시세에 따라 변할 수 있지만 그 폭이 크진 않다"며 "시세가 급락한다면 감정가가 일부 조정될 수 있겠으나 그렇지 않다면 분양가가 크게 변하진 않을 것"이라고 설명했다.

주변 시세가 떨어지더라도 사전청약 확정 분양가가 오를 가능성도 있다. 기본형 건축비가 건설자재 등 물가 상승에 따라 인상될 수 있다. 기본형 건축비는 국토부가 매년 3월과 9월에 두 차례 고시하는데 지난해 9월에는 직전 고시 대비 3.42% 상승했다.

국토부 관계자는 "분상제로 계산한 가격은 분양가의 최고 상한 가격이고 확정 분양가는 그 범위 내에서 결정한다"며 "추정 분양가를 한 차례 공개한 만큼 변동폭은 가급적 최소화하겠다"고 말했다.
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