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서울중산층 ‘집 살 능력’ 역대 최악

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KB주택구입잠재력지수 최저갱신

대출해도 구매가능아파트 3.8%뿐

2년새 20.4→3.8%...5분의 1로 ↓

전문가 “소득증가율비해 집값급등”

헤럴드경제

집값 상승세가 계속되면서 올 3분기 서울에서 중간 소득 가구가 금융기관의 대출을 받아 살 수 있는 아파트가 서울 집값 하위 3.8%에 불과한 것으로 나타났다. 이는 관련 통계를 집계한 2009년 3분기 이후 가장 낮은 수치다.

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2일 KB국민은행의 월간주택가격동향에 따르면, KB주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 올 3분기 3.8로 전분기(3.9)보다 0.1포인트 떨어졌다.

이 지수는 중위 소득 가구(소득별 5분위로 나눴을 때 3분위에 해당)가 대출을 받아 구입 가능한 주택 재고량을 나타낸다. 33% 수준의 연간 중위가구 지출 가능 주거비용, 주택구입자금 밑천(자산) 30% 기준 등 경제능력을 종합적으로 고려해 실제 구입 가능한 주택 재고량을 집계한다. 숫자가 낮을수록 살 수 있는 주택이 적다는 뜻이다.

소득 기준은 통계청의 가계동향조사 결과를 적용한다. KB국민은행은 올 3분기 서울의 중위 월소득은 562만원으로, 대출가능액을 감안해 구입가능한 주택 가격을 4억7775만원으로 판단했다. 이는 KB부동산시세 일반 거래가 기준으로 계산해 서울 아파트 총 재고량 140만1000채 중 5만4000채(3.8%)에 해당한다.

중간소득 가구의 서울 아파트 구입 능력은 2019년 3분기(20.4) 이래 급락하고 있다. 2020년 1분기 16.2, 3분기 10.4, 2021년 1분기 5.6, 3분기 3.8로 빠르게 떨어졌다. 이에따라 서울에서 구입가능한 아파트는 2019년 3분기 28만4000채에서 올 3분기 5만4000채로 2년 사이 5분의1로 줄었다.

전문가들은 최근 2년 사이 소득 증가율에 비해 주택가격이 너무 빠르게 오른 게 주택구입잠재력지수가 크게 떨어진 원인으로 본다.

중위가구의 월소득은 2019년 3분기 516만원에서 올 3분기 562만원으로 8.9% 올랐는데, 같은 기간 서울 아파트값은 평균 31.14% 폭등했다.

특히 서울 하위 20%에 해당하는 1분위 아파트값 상승폭이 컸다. 2019년 3분기 1분위 아파트값은 평균 3억6232만원이었는데 이는 당시 중위 월소득 가구가 감당할 수 있는 주택 가격(4억5370만원) 보다 1억원 가까이 쌌다.

하지만 2년 사이 서울의 1분위 아파트값은 5억5754만원까지 급등했고 이는 중위소득 가구가 감당할 수 있는 주택 가격(4억7775만원)을 훌쩍 넘어선다.

전문가들은 정부의 각종 규제로 최근 집값 상승폭이 줄고 있지만, 여전히 오름세는 계속되고 있어 주택구입잠재력지수는 더 내려갈 가능성이 있다고 예상한다. 올 4분기에 해당하는 10월과 11월에도 서울 아파트값은 1.05%, 1.06% 각각 상승했다. 경기 침체 우려와 금리인상으로 가구별 대출 여력도 더 떨어지는 추세여서 중위소득 가구가 서울에서 구입할 수 있는 주택은 계속 줄어들 수밖에 없는 상황이다.

이재국 금융연수원 겸임교수는 “누구나 서울에 아파트를 사고 싶은데 공급은 부족하고, 대출규제와 세금규제로 주택구입은 더 어려워졌다”며 “우리나라 중산층조차도 서울에서 내집 마련이 어려운 시대가 됐다”고 말했다. 그는 “내년엔 전세 시장 불안으로 인해 집값이 더 오를 가능성이 큰 상황이어서 당분간 중산층 내 집 마련은 더 어려워질 가능성이 크다”고 내다봤다.

박일한 기자

jumpcut@heraldcorp.com

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