[르포]디에이치자이개포 전세 거래 겨우 19건…84㎡ 전셋값 17억원 육박

입주장 효과 없어…호가 높고 매물 적어

대부분 중복매물…세금 등 문제로 실입주 80%

"여긴 '입주장'이 아니에요. 제가 청라·김포 등 다양한 신도시에서 입주장 중개업소를 해봤는데 이렇게 거래가 안 되기는 처음입니다."(디에이치자이개포 근처 공인중개업자 A씨)

17일 대모산입구역 4번 출구에서 나오자 단지 주변으로 상가와 아파트 등이 벽처럼 둘러싸여 있어 큰 성곽 같은 느낌을 주는 디에이치자이개포를 볼 수 있었다. 아파트 단지 외곽을 따라 걷다가 들어간 중개업소에서 만난 A씨는 "전매제한으로 매매거래는 당연히 없고, 전세거래라도 많아야 하는데 별로 없는 상태"라고 말했다.

통상 대단지 입주가 시작되면 전세 물량이 쏟아져 나오면서 거래가 되고 호가가 내려가는 '입주장'이 펼쳐지지만 디에이치자이개포는 그렇지 않은 상황이다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 모든 면적대 전세거래를 다 합쳐도 19건에 그친다.

그는 "전세로 들어가려면 전용 84㎡ 기준으로 17억원, 63㎡는 12억5000만원은 있어야 할 것"이라며 "문의는 있지만 전셋값이 높고, 최근엔 대출 규제 등으로 인해 현금이 필요한 상황이라 거래가 드문 것 같다"고 부연했다.

A씨는 "이 단지 전셋값만 오른 것은 아니기 때문에 입지, 학군 등을 고려하면 남은 전세매물은 얼마 지나지 않아 모두 계약될 것"이라며 "호가를 낮추려는 집주인은 없고, 하나씩 매물이 거래될수록 시세는 오를 가능성이 있다"고 했다. 실제로 실거래가는 오름세를 보이고 있다.

국토부 실거래가 자료에 따르면 지난 8월 전용 84㎡ 전세물량이 15억원에 거래됐고, 지난 14일에는 16억8000만원에 거래됐다.

디에이치자이개포 상가에서 공인중개업소를 운영하는 B씨는 "인터넷에는 전세매물이 수백건이 올라와 있다고 나오지만, 실제로 거래 가능 매물은 50개밖에 되지 않을 것"이라며 "아직 등기 등이 완전하지 않아 중복매물을 거르기 힘든데, 입주장을 노린 중개업소의 중복매물 등으로 인해 매물이 많아 보이는 것"이라고 말했다. 이날 만난 다른 중개업자들도 실제 거래 가능 매물은 50~70개 사이로 예상했다.

이날 네이버부동산 자료에 따르면 전세 매물은 1224건, 월세 매물은 823건 올라왔다. 전세와 월세 매물을 더하면 전체 가구 수를 넘어선다.

B씨와 다수의 중개업자들은 "오는 28일까지가 잔금을 치르고 입주해야 하는 기간인데 지금도 전체 소유자 중 70~80%는 실거주를 위해 입주한 것으로 보인다"며 "실입주 비율이 더 늘어날 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "양도세 등 세금면에서 실입주가 유리하다"고 덧붙였다.

이어 B씨는 "실제 현장에 와보면 대부분이 실입주를 선택해, 전세로 나올 매물이 적다는 것을 알 수 있을 것"이라며 "앞서 이 아파트는 임대 제외 1690가구를 일반분양했는데, 모두 1순위 청약마감이 된 것이 이유 중 하나"라고 말했다.

일반적으로는 일반분양이 많으면 전세도 많이 나오지만, 이 아파트 같은 경우엔 그렇지 않다는 설명이다. B씨는 "강남 인기 단지에 1순위로 청약이 당첨될 정도면 가점이 높고, 오랜 무주택 기간을 거치며 준비를 해온 자산가들"이라며 "당신 같으면 특별한 이유가 없는데 2~4년간 남을 살게 하고 싶겠는가"라고 되물었다.

오히려 그는 "(강남지역에서) 자산이 대부분 (재건축 호재 등으로 인해 오른) 아파트에 집중된 원주민(조합원)이라면 실거주를 위한 현금이 부족해 전세를 놓을 수도 있을 것"이라고 덧붙였다.

단지 앞에서 만난 한 주민은 "굉장히 오랜 기간 무주택자로 있다가 당첨이 돼서 기뻤다"며 "개포동에서도 더블 역세권(대모산입구역· 대청역)이 있는 좋은 입지"라고 말했다.

최근 전방위적인 집값·전셋값 상승으로 대단지 입주가 있어도 입주장 효과를 제대로 발휘하지 못하거나 단기간에 그치는 경우가 잦은 상황이다. 앞서 수원에는 올 2월 '수원역푸르지오자이(3427가구)'가 입주했다. 입주 당시엔 4억 중반에 전세 거래되던 수원역푸르지오자이 전용 84㎡는 지난달 31일 6억3500만원에 신고가 거래됐다.

지난해 12월 '과천센트럴파크푸르지오써밋(1317가구)'과 1월 '과천위버필드(2128가구)' 등 대단지 입주가 잇따르면서 전셋값이 안정된 것으로 보였던 과천도 지난 7월 말에서 8월 말 한달 새 전셋값이 1.82% 오르며 다시 상승세를 타기 시작했다.

과천의 한 공인중개업자는 "대단지 입주가 지속해서 발생하며 최근 얼마간 전셋값이 안정됐다"면서도 "물량이 소진된 상황에서 결국 다른 지역처럼 오르기 시작할 것"이라고 말했다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)는 "거주요건, 세금 강화 등으로 인해 전세물량이 덜 나오는데다가 최근 부동산이 전체적으로 상승기조를 보이고 있어 입주장 효과가 나타나지 않고 있다"고 설명했다.

이어 "결국 공급이 절대적으로 부족한 상황에서 단기간 공급이 된다고 해도 전세시장 안정이 오래가진 않을 것"이라며 "공급이 지속해서 필요하다"고 말했다.
신동근 기자 sdk6425@ajunews.com

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