[똑똑한부동산]조합장 바뀌면, 시공사 교체 가능할까

부동산전문 김예림 변호사

정비사업장, 시공 경쟁 치열

조합임원 바뀌면서 시공사 교체 시도 흔해

교체 시 공사대금 물론 손해배상까지 지급해야

[김예림 변호사·이데일리 황현규 기자] 래미안이냐, 푸르지오냐, 자이냐. 브랜드에 따라 아파트 가격이 달라지는 시대다. 정비사업장에서 시공사 선정을 둘러싸고 조합원들 간 갈등이 커지는 이유다. 어떤 시공사가 선정되냐에 따라 사업속도는 물론 브랜드 가치 등에 따른 매매가격이 크게 달라질 수 있기 때문이다.

건설사 입장에서도 정비사업장 수주는 주택 사업의 성공으로 꼽힌다. 특히 서울 등 수도권 신규 택지가 제한적인 상황에서 건설사들이 차지할 수 있는 주택 사업지는 재건축·재개발 사업이 절반 이상이라 해도 과언이 아니다.

(사진=연합뉴스)

이 때문에 시공사로 선정되기 위한 건설사 간의 경쟁도 과열되는 양상이다. 그 과정에서 시공사가 조합원이나 임원에게 금품을 제공하는 부당경쟁 사례도 비일비재하다.

그렇다면 시공사 선정의 원칙은 어떨까? 경쟁입찰에 따른 선정이 원칙이다. 그러나 두 차례 유찰되면 수의계약으로 선정할 수도 있다. 조합이 시공사를 선정할 때는 반드시 총회를 거쳐야 하는데 총회는 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 동의로 의결한다. 보통 총회에서는 시공사 선정만 결정하고 세부적인 계약 조건 등은 대의원회에 위임하여 처리한다.

그런데 총회에서 A 시공사로 선정하기로 한 후, 이 시공사와 정식 계약을 체결하지 않는 때도 있다. 그렇다면 A시공사는 그대로 ‘낙동강 오리알’이 되는걸까?

법원은 총회에서 시공사를 선정했다면 조합은 해당 시공사와 공사계약을 체결할 의무가 있다고 한다. 다시 말해 총회에서 선정된 시공사와 공사계약을 체결하지 않으면 조합이 손해배상책임 등을 부담할 수 있다는 것이다.

일부 사업장에서는 조합장과 임원이 중간에 바뀌면서, 시공사 교체가 시도되는 경우가 있다. 그러나 조합장이 바뀐다고해서 시공사가 쉽게 바뀔 순 없다는 게 법원의 해석이다. 특별한 경우가 아니라면 기존의 공사대금을 지급해야 하는 것은 물론 조합의 일방적인 사유로 계약이 해지된 것에 시공사가 손해를 입었다면 그 손해배상까지 부담해야 할 수 있다. 종국에는 조합원의 부담으로 돌아가게 되는 구조다. 현실적으로 이같은 ‘리스크’를 감수하고 시공사를 바꾸는 경우가 흔치 않다.

따라서 처음부터 시공사 선정에 관해 원만한 조율을 거쳐 총회에서 제대로 선정해야 하고, 전체 조합원 이익에 부합하도록 운영해야 한다. 전체 조합원이 아닌 임원의 이익에 따라 시공사를 변경하는 등 갈지자 행보로는 단순 시공사만 바뀌는 것이 문제가 아니라 막대한 금전적 손실이 뒤따르게 된다는 점을 잘 알아야 한다.

김예림 변호사