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6개월 맞는 '83만 가구' 역대급 공급대책…첫삽은 언제뜨나

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공공주도로 공급 확대 예고…주민 반발로 사업 차질

상승폭 키우는 서울 아파트값…"공급불안 해소 역부족"

뉴스1

서울 아파트 단지의 모습. 2021.8.2/뉴스1 © News1 신웅수 기자

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(서울=뉴스1) 노해철 기자 = "이번 대책의 공급 물량 83만 가구는 연간 전국 주택 공급량의 약 2배에 이릅니다. 서울시에 공급될 32만 가구도 서울시 주택재고의 10%에 달하는 '공급 쇼크' 수준이라 할 수 있습니다."

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 2월 정부의 25번째 부동산 정책인 '2·4 공급대책'을 발표하면서 이같이 밝혔다. 시장의 예상을 뛰어넘는 '공급폭탄'으로 과열된 집값을 안정시키겠다는 청사진을 제시한 것이다.

대책 발표 이후 6개월을 맞았지만, 정부가 희망했던 시장 안정 효과는 나오지 않고 있다. 공공 직접시행 정비사업은 낮은 주민 참여로 사실상 답보 상태고, 도심 공공주택 복합사업은 후보지 발굴만 이뤄졌을 뿐, 실제 착공은 빠르면 2년 뒤에나 가능할 전망이다.

◇공급확대로 전환했지만…공공주도 방식엔 '한계'


4일 국토교통부와 부동산업계에 따르면 정부는 2·4 대책을 통해 향후 5년간 서울 32만3000가구를 포함한 전국 83만6000가구를 공급하겠다고 발표했다. 구체적인 공급 방안으로 공공 직접시행 정비사업, 도심 공공주택 복합사업 등 새로운 사업들을 내놨다.

당시 변창흠 전 국토교통부 장관은 기존 수요억제 중심의 정책 기조와 달리 공급 확대 방안을 제시하면서 주목을 받았다. 그는 시장 불안의 원인을 공급 불안에 따른 주택 매수로 지목하고 도심 내 충분한 주택 공급이 필요하다고 봤다. 뒤늦게라도 정책 전환에 나선 것은 긍정적이라는 평가가 많았다.

문제는 정부의 목표대로 실제 주택공급까지는 상당한 시일이 필요하다는 점이다. 당장의 내 집 마련 수요를 충족하기엔 한계가 있다는 얘기다. 사업 추진을 위해선 주민 동의가 필요한데, 공공 주도 방식에 대한 반발은 적지 않은 탓에 공급 시점이 지연될 것이란 우려도 있다.

실제 공공 직접시행 정비사업은 한발도 나가지 못하고 있다. 정부는 공공 직접시행 정비사업 등 공공정비사업으로 총 13만6000가구를 공급하겠다고 공언했다. 그러나 국토부는 대책 발표 이후 6개월 간 이 사업의 후보지를 단 1곳도 발굴하지 못했다.

공공 직접시행 정비사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 조합원들의 토지 소유권을 넘겨받아 시행한다는 점에서 참여를 꺼리는 분위기다. 정부는 이 사업의 최대 장점 중 하나로 재건축 조합원 2년 실거주 의무를 배제한다는 점을 내세웠지만, 해당 규제의 철회로 참여 유인은 부족해졌다는 평가다.

19만6000가구 공급 목표의 도심 공공주택 복합사업은 총 6차례에 걸쳐 56곳의 후보지 발굴이 진행됐다. 그러나 모든 후보지에서 신규주택이 공급될지는 장담하기 어렵다. 56곳의 후보지(약 7만5700가구) 중 사업 추진에 필요한 주민 동의율(66.7%)을 확보한 곳은 11곳(1만7000가구)에 그친다.

일부 지역에선 후보지 선정을 철회해달라는 목소리도 나오고 있다. 공공주택 복합사업 후보지인 부산의 당감4구역과 전포3구역, 서울 신길4구역은 최근 전체 소유주의 50% 이상의 동의로 국토부에 철회 요청서를 제출했다. 해당 사업에 반대하는 후보지 중 일부는 '3080공공주도반대연합회(공반연)'를 결성하는 등 연대 움직임을 보이고 있다.

◇상승폭 키운 서울 아파트값…"민간 공급 늘려야"

그 사이 서울 집값은 꾸준히 오르고 있다. 2·4 대책 이후 공급 확대에 대한 기대감으로 집값 진정세에 접어드는 듯했으나, 얼마 가지 않아 상승폭을 키우는 등 시장 불안이 커졌다.

한국부동산원에 따르면 서울의 주간 아파트값 상승률은 2·4 대책 발표 이후 약 3개월 간 둔화세를 기록했다. 대책 발표 전 일주일 만에 0.10%(2월 첫째 주)까지 오르던 서울 아파트값은 3월 들어 0.05%(3월 다섯째 주)로 절반 수준으로 진정됐다.

그러나 5월 마지막 주 0.11%로 상승폭을 키운 뒤 6월 0.12%, 7월 0.19%로 다시 과열 양상으로 돌아섰다. 서울 아파트값이 마이너스 변동률을 기록한 것은 지난해 5월 넷째 주(-0.02%)가 마지막이다.

시장에선 정부의 공급대책이 제대로 작동하지 않으면서 불안 심리는 여전하다고 보고 있다. 최근에는 젊은층 중심으로 6억원 이하 중저가 아파트 거래가 늘면서 '패닉바잉'(공항매수) 현상이 다시 고개를 들고 있다. 집값이 더 오르기 전에 내 집 마련에 나서자는 심리가 반영된 것으로 풀이된다.

수요자의 불안감을 달랠 주택공급은 당장 이뤄지기 어려운 상황이다. 국토부는 주민동의율을 확보한 도심 공공주택 복합사업 후보지에 대해 11월 지구지정을 마치겠다는 목표를 제시했다. 이후 2022년 사업계획 승인, 2023년 착공을 진행한다는 계획이다.

전문가들은 공공 주도의 공급만으론 시장 안정 효과를 기대하기 어렵다고 입을 모은다. 정부가 목표로 제시한 물량은 예상 공급 물량일 뿐, 실제 공급 물량은 이보다 낮은 수준이 될 것이란 우려도 있다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부의 공급 목표량은 '추계치'라는 점에서 시장에 영향을 미치는 데 한계가 있다"며 "추후 경기 여건이나 정책 등에 따라서 변동 가능성이 있기 때문에 큰 의미를 부여하기 어렵다"고 지적했다.

이어 "최근 5년간 서울에서 공급된 물량을 보면 공공이 차지하는 비중은 6% 미만에 그친다"며 "공공이 아닌 민간 부문에서 공급을 늘리면 상당 수준의 물량을 확보할 수 있다는 점을 고려해야 한다"고 덧붙였다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)도 "정부의 공급대책은 물량과 속도에 초점을 맞추다 보니 주민과 지역 반발로 난관에 봉착해 있다"며 "현재까지 추진된 사항과 향후 계획을 섬세하게 재점검하고 공급에 차질이 없도록 해야 한다"고 말했다.
sun90@news1.kr

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