[경제포커스] 제2의 전월세 대란을 겪지 않으려면

지난해 7월 말 시행된 임대차 2법의 후폭풍이 거세다. 서울과 수도권뿐 아니라 전국의 전세 가격이 크게 오르고 매물도 급감했다. 계약갱신청구권과 전월세상한제 시행 1년 만에 수도권 아파트 연간 전세 상승률이 26%로, 4% 수준이었던 1년 전에 비해 6.5배 폭등한 것이다. 전세뿐 아니다. 월세도 서울과 경기도에서 10% 내외로 상승했다. 전국의 전월세 거래량이 3분의 2토막 나고, 서울의 비아파트 전월세 거래량이 40%나 감소했다.

법 시행에 따른 부작용은 급증한 집주인과 세입자 간 임대차 분쟁에서도 읽을 수 있다. 법률구조공단에 접수된 임대차법 관련 상담이 법 개정 이전 대비 50% 가까이 급증했다. 임대차기간과 보증금·월세 증감에 관한 불만이 3배씩이나 늘었고, 특히 실거주를 원하는 집주인과 퇴거를 거부하는 세입자 간 분쟁이 급증했다. 이런 와중에 정부의 부실한 임대차 분쟁 관련 유권해석과 가이드라인이 혼선과 분쟁을 부추기고 있다.

이뿐만이 아니다. 치솟은 전월세를 감당할 수 없어 밀려나는 ‘전세 난민’이 속출하고 있다. 집주인은 법에도 없는 수천만원의 위로금까지 지급해야 하고, 세입자는 올라간 전월세에 더해 귀해진 전세매물로 관리비 명목의 추가 비용까지 떠안는 경우도 발생한다. 서민 주거안정이라는 제도 도입 취지가 무색할 정도로 당사자 간 갈등과 부담이 급증하면서 불필요한 사회적 비용만 눈덩이처럼 확대되고 있다. 이대로라면 2년의 갱신 청구 종료가 몰려 있는 2023년 전후까지는 전월세가 폭등하는 ‘전월세 대란’ 내지 대재앙에 직면할 수도 있다.

이런 엄중한 상황인데도 정부와 정치권은 임대차 2법이 임차인의 주거안정에 기여하고 있다는 상반된 해석을 내리고 있다. 경제부총리는 “임차인 다수가 (임대차 2법 시행의) 혜택을 누리고 있음을 확인했다”며 자화자찬했다. 민주당 원내대표도 “임대차 계약갱신률이 법 통과 이전보다 20%나 늘었다”며 법 시행을 자축하고, 심지어 전월세 신규 계약까지 상한제를 적용하는 등 임대차법을 또 손보겠다고 한다.

하지만 이러한 시각에는 상당한 문제가 있다. 갱신청구권(2+2)과 임대료 상한(5%) 강제로 인해 기존 세입자의 일부는 혜택을 보지만 신규나 주거이전 세대 등 많은 세입자가 갱신권 행사는 고사하고 임대차시장에서 내몰리는 ‘전월세 난민’ 신세가 됐다. 집주인뿐 아니라 세입자도 함께 고통받는 형국이 된 것이다. 정부에 우호적인 맘카페에서조차 “문재인 정부 이전으로 돌아가고 싶다”는 호소가 이어지고 있다.

전월세상한제와 계약갱신청구권 등 임대차 2법 시행의 폐해와 부작용은 경제원론에 소개될 정도로 전문가들이 이구동성으로 강조하는 부분이다. 서민 주거안정을 위한다는 정부가 실상은 세입자 주거안정을 크게 훼손하고 있음을 알아차려야 한다. 임대차 2법의 심각한 부작용은 외면한 채 유리한 통계만 인용해 국민을 호도하려 하지 말고, 더 늦기 전에 법 시행에 따른 부작용 해소대책이 마련돼야 한다. 무엇보다도 임대차 주택의 공급 확대와 거래 활성화가 대책의 근간임을 직시할 필요가 있다.

이종인 여의도연구원 경제정책2실장·경제학 박사

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