LH 사태 불똥 튄 3기 신도시… 정부는 “차질 없이 공급” 7월부터 사전청약… 자격요건 꼼꼼히 따져봐야

한국토지주택공사(LH) 직원들의 신도시 땅 투기 사태로 3기 신도시 정책이 흔들리고 있다. LH 땅 투기에 분노하는 시민들은 “3기 신도시가 철회돼야 한다”고 요청하고 있다. 반면 무주택 실수요자들은 애가 탄다. 땅 투기를 한 LH 직원들은 용서해서는 안 되지만, 3기 신도시는 계획대로 추진해야 한다는 호소다. 이미 집값은 오를 대로 올라 3기 신도시가 ‘유일한 희망’이기에 무주택 실수요자들은 3기 신도시 계획 변경에 촉각을 곤두세우고 있다.

부동산 정책의 전반이 흔들리고 있지만 정부는 여론을 의식한 듯 3기 신도시를 비롯한 공공주택 공급 계획은 차질 없이 추진하겠다는 입장이다.

문재인 대통령은 도심권 공공주택 공급방안 2·4대책을 속도감 있게 추진해야 한다고 강조했으며 정세균 국무총리도 주택시장 안정을 위해 공공주택 공급을 차질 없이 추진하겠다고 밝혔다. 홍남기 경제부총리도 최근 부동산시장 점검 관계장관회의에서 기존 부동산 대책은 지정 취소나 변경 없이 계획대로 추진하겠다는 강한 의지를 드러냈다.

정부는 오는 7월로 예정된 3기 신도시 인천 계양의 사전청약 일정을 계획대로 진행할 계획이다. 또 15만 호 규모의 잔여 신규 공공택지 입지도 철저한 준비와 검증을 거쳐 상반기 내 발표한다. 내 집 마련을 꿈꾸며 청약을 기다려온 실수요자들은 뒤숭숭한 상황에서도 청약 조건을 꼼꼼히 숙지한 후 ‘내 집 마련’ 준비에 돌입해야 한다.

신도시 들어서는 광명 시흥 일대 전경

▶교통·일자리·자연까지 모든 것을 갖춘 계획도시 3기 신도시

3기 신도시는 정부가 추진 중인 ‘수도권 주택공급 확대방안’의 일환으로 수도권 주택시장 및 서민 주거 안정을 위해 계획한 공공주택지구다. 남양주 왕숙·왕숙2, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장, 과천 과천, 안산 장상이 지정됐으며 지난 2월에는 광명 시흥 신도시가 추가됐다.

3기 신도시가 주목받는 이유는 애초에 설계부터 교통, 환경, 일자리, 주거가 어우러진 계획도시로 조성되기 때문이다. 신도시의 가장 불편한 점이 교통인데 정부는 3기 신도시에 촘촘한 교통망을 구축해서 서울 도심까지 30분대에 출근할 수 있도록 교통 체계를 만든다는 구상이다.

3기 신도시는 서울 경계에서 평균 1.3㎞ 떨어진 접근성이 우수한 곳에 있는데, 여기에 수도권 광역급행철도(GTX), 간선급행버스(S-BRT) 등과 연계한 대중교통망을 통해 주요 도심까지 30분이면 도착할 수 있도록 한다는 얘기다.

그 외에도 일자리 많은 자족도시로 만들고, 좋은 주택을 주변보다 낮게 공급하며, 국민 선호도가 높은 60~85㎡ 유형의 공공분양을 늘려 실수요자들의 만족도를 높이겠다는 계획이다.

특히 지난 2월 6번째 신도시로 깜짝 공개된 광명 시흥은 서울과 인접한 지리적 장점과 분당신도시급 대규모 물량을 예고해 큰 관심을 받고 있다. LH 직원들의 토지 거래 의혹으로 광명 시흥에 대한 관심이 정치·사회적 문제로 옮겨갔지만 아직도 많은 무주택 실수요자들은 3기 신도시 중 ‘하남 교산’ 다음으로 기대되는 곳으로 ‘광명 시흥’을 꼽고 있다.

광명 시흥은 서울시 경계에서 최단거리 1㎞로 서울과 매우 인접한 지역이다. 또한 광명 시흥 신도시는 입주할 때쯤에는 신안산선, 월곶~판교를 잇는 월판선 등 지하철 노선도가 이미 구축되고 운행을 한다는 점에서 교통망이 구축될 때까지 오랜 시간을 기다려야 하는 다른 3기 신도시에 비해 주목받고 있다. 정부는 이곳에 신안산선, 월판선, GTX를 갈아탈 수 있는 교통 순환체계를 구축할 예정이다. 이렇게 되면 서울 도심까지 20분대에 접근 가능하게 된다.

▶3기 신도시 사전청약 잡아볼까

정부는 올해 7월 인천 계양(1100가구)을 시작으로 3기 신도시 사전청약 일정에 돌입한다. 이어 9~10월 남양주 왕숙2(1500가구), 11~12월 남양주 왕숙(2400가구), 하남 교산(1100가구), 고양 창릉(1600가구), 부천 대장(2000가구) 등에서 줄줄이 공급이 이어진다. 3기 신도시는 일반분양과 달리 사업계획 전에 미리 청약을 받고 착공 때 본청약을 통해 최종적으로 당첨자를 확정한다. 분양 물량의 모든 물량을 사전청약으로 진행하는 게 아니고 일부 물량에 대해서만 사전청약을 받는다.

주택착공에 맞춰 진행되던 분양 시기를 앞당겨 공급함으로써 청약을 기다리는 무주택 실수요자들에게 양질의 주택을 제공하기 위해서다. 3기 신도시 등 수도권 공공택지 내에서 사전청약으로 공급하는 물량은 6만 호다. 사전청약 요건은 일반 공공분양과 큰 틀은 비슷하나 다른 점도 있기 때문에 사전청약을 준비하는 사람이라면 사전청약 규칙을 꼼꼼하게 숙지해야 한다.

▷통장

기본 자격은 공공분양과 똑같다. 우선 통장이 있어야 한다. 주택청약종합저축(청약저축 포함) 가입자가 대상이다. 민간분양이 아니므로 민간분양에 청약할 수 있는 청약예금, 청약부금 가입자는 사전청약 접수가 불가능하다. 사전청약에 당첨됐더라도 본청약 전까지는 청약저축을 해지하면 안 된다. 지구계획 변경, 문화재 발굴 및 기타 불가피한 사유로 사전청약에 당첨된 단지의 사업취소 또는 지연이 될 수 있으므로 해당단지의 본청약 때까지 청약통장을 유지하는 것이 좋다.

▷무주택

공공분양이기 때문에 세대원 전원이 무주택이어야 한다. 그리고 본청약 때까지도 무주택 상태를 유지해야 한다. 만약 혼인으로 주택을 소유하게 되면 어떻게 될까? 본청약 시(입주자 선정)까지 상속의 경우를 제외하고는 무주택 자격을 유지하여야 하므로 혼인으로 인한 주택소유도 유주택으로 보기 때문에 당첨이 취소될 수 있다.

청약에서는 만 60세 이상 부모가 주택이나 분양권을 취득했을 경우 주택을 소유하지 않는 것으로 본다. 사전청약도 이 규정은 그대로 적용돼 무주택으로 인정된다. 그러나 노부모 부양 특별공급의 경우는 적용 제외되니 유의해야 한다.

또한 민간분양과 달리 사전청약은 저가주택(수도권 1억3000만원 이하)도 주택으로 간주한다. 3기 신도시 청약을 준비하는 사람이라면 저가주택이 있다면 유주택이 돼 자격을 잃게 되니 무주택 상태로 만들어야 한다. 분양권도 주택으로 치기 때문에 분양권 매수에 신중해야 한다.

미분양된 분양권은 예외적으로 무주택으로 간주되나, 해당 분양권을 매수한 경우에는 주택으로 간주된다. 그렇다면 과거에 주택을 소유한 적은 있지만 지금 무주택인 경우는 3기 신도시 청약이 가능할까? 생애최초 특별공급을 신청하는 게 아니라 일반공급을 신청한다면 사전청약 입주자 모집 공고일 현재 무주택세대구성원이면 신청이 가능하다.

▷거주요건

사전청약 당시에는 해당지역(기초지자체, 수도권)에 거주 중이면 신청할 수 있다. 그러나 본청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 한다. 당해 거주요건은 서울 경기 등 투기과열지구는 2년 이상 거주, 그 외는 1년이다. 만약 내가 경기도 하남 교산에 청약을 넣고 싶다면 사전청약 때는 하남 교산에 ‘거주 중’인 상태만으로도 청약이 가능하다.

그러나 사전청약에 당첨돼서 2년 뒤 본청약을 하게 되면 그때는 ‘해당지역 2년 이상 거주’ 요건을 채워야 본청약을 통해 당첨을 확정지을 수 있다.

이때 ‘2년 이상 거주’ 요건은 연속 거주기간으로 본다. 2년 이상 거주 요건을 채웠다면 본청약 모집 공고일 기준 타지역에 거주 중인 상태여도 괜찮다. 중요한 것은 사전청약에 당첨된 후 본청약 때까지 ‘당해 거주 2년’ 요건을 채워야 한다는 점이다.

수도권 거주자면 3기 신도시 청약이 가능하다. 66만 ㎡ 이상 택지지구는 주택건설지역이 서울·인천인 경우 서울·인천 2년 이상 거주자 50%, 수도권 거주자 50% 순으로 뽑는다.

주택건설지역이 경기인 경우 해당 주택건설지역 30%, 경기 20%, 수도권 50% 공급 순으로 우선공급한다. 그러므로 수도권 거주자면 지원 가능하다. 그러나 당첨 확률을 높이기 위해서는 ‘당해’ 거주 요건을 채워 우선공급 순위에 드는 게 좋다.

▷전매제한

사전청약 당첨권은 명의변경을 할 수 없다. 남편 이름으로 청약 받고 추후 본청약 때 아내 이름으로 양도하려고 해도 허용되지 않는다. 정부는 당첨자의 사망에 의한 상속인 경우에 한해서만 명의변경을 허용한다. 전매제한 기간은 사전청약 기준이 아니라 본청약 기준이다. 본청약 후 당첨자선정일로부터 기산하여 3~10년 적용한다. 실거주해야 하며 전매제한 기간도 있다. 최대 5년 실거주를 해야 한다.

▷중복청약

중복청약은 허용될까? 사전청약에 당첨되면, 당첨자 및 당첨자의 세대에 속한 자는 다른 사전청약에 신청할 수 없다. 그러나 타 단지 본청약에는 신청 가능하다. 다만, 타 지구 본청약에 당첨된 경우 사전청약 당첨은 취소된다.

사전청약 당첨자는 본청약 전까지 재당첨제한을 적용받지 않으며, 본청약 신청을 통해 최종 당첨자로 선정될 경우에 한해 재당첨제한을 적용 받는다.

▷일반분양 조건

이번 사전청약은 민간공급에는 해당되지 않는다. 공공주택만 공급한다. 공공분양주택과 신혼희망타운이 사전청약 대상으로 순위·순차에 따라 공급한다. 공공분양주택 일반공급은 저축총액으로 결정한다. 단 60㎡ 이하 주택 청약 시 소득 및 자산요건을 충족해야 한다. 이때 ‘소득’과 ‘자산’요건은 일반공공분양에서 요구하는 기준과 똑같다. 일반공급 1순위는 입주자저축 2년 경과, 월 24회 이상 납부해야 하며 세대주여야 한다. 이들 중에서 청약저축총액이 높은 순으로 당첨자를 가린다.

전용 40㎡ 이하 분양주택은 저축횟수 등으로 순차를 정한다. 그 외에 신혼희망타운, 생애최초, 신혼부부, 다자녀, 노부모 등 특별공급은 추첨, 순위, 별도 배점 등으로 입주자를 선정한다.

▷자격유지

만약 사전청약 시 소득요건 등이 충족됐으나 본청약 시 연봉상승 등으로 소득요건 등이 기준을 초과할 경우 어떻게 될까? 사전청약은 사전청약 입주자 모집 공고 시점을 기준으로 소득 및 자산 등의 자격요건을 심사하며, 사전청약 당첨자로 선정된 이후에는 소득 및 자산 요건을 추가로 심사하지 않는다. 사전청약 신청자의 거주 및 소득·자산 등의 자격기준 검증은 사전청약 입주자 모집 공고일을 기준으로 한다. 사전청약 당첨자 선정 이후 무주택 유지를 제외한 자격의 변동은 무관하다.

▷분양물량

정부는 사전청약-본청약으로 이어지는 공급방식 외에 토지임대부 환매조건부 주택을 비롯한 공공자가 주택 도입을 검토 중이다. 토지임대부 환매조건부 주택은, 향후 집을 매도할 때 정부에 파는 것을 전제로 하고 애초에 분양을 할 때 토지는 정부가 갖고 건물만 분양하는 방식으로 공급해서 분양가를 절반가량 낮추는 방안이다. 분양가를 부담스러워하는 수요자들을 위해 새롭게 적용되는 분양방식이다.

그리고 최장 30년 거주할 수 있는 공공임대주택도 도입할 예정이다. 국토부 관계자는 “법으로는 공공임대 물량이 35% 이상, 공공분양이 25% 이하로 규정돼 있다. 이렇게 되면 민간분양 40%, 공공임대 35%, 공공분양 25% 정도 될 것”이라고 예상했다.

▶자칫하면 희망고문 될라

일부에서는 정부가 3기 신도시 강행 의지를 밝혔지만, LH 투기 사태에 대한 국민적 공분이 큰 데다 경찰 수사 결과에 따라 3기 신도시가 지연되거나 취소될 가능성을 배제할 수 없다고 관측하고 있다. 이렇게 되면 3기 신도시 청약을 바라보고 해당 지역으로 거주지를 옮겨 전세나 월세를 살고 있는 청약대기자들은 ‘청약 난민’ 신세로 전락할 수도 있다. 또한 3기 신도시가 취소되지 않더라도 토지보상이나 사업계획이 늦어져서 사전청약에 당첨되고 10년 넘게 내 집에 못 들어가는 사태도 우려하고 있다. 일례로 2010년대 보금자리주택 공급이 지연돼 사전청약자들이 오랜 기간 무주택상태로 지내야 했고 이 과정에서 사전청약 당첨자들의 상당수가 결국 청약을 포기했다. 윤관석 더불어민주당 의원실이 LH에서 제출받은 ‘분양주택 사전예약제 현황’ 자료에 따르면 2009~2010년 보금자리주택 사전예약자 1만3398명 중 실제 공급받은 사람은 5512명(41.1%)에 불과했다. 사전청약 당시 안내한 일정보다 본청약이 늘어지면서 장기 대기자들이 청약을 포기했기 때문이다.

예를 들어 2010년 12월 사전예약을 받은 하남 감일 B1블록은 10년이 지난 지난해 7월에서야 본청약을 진행했다.

고준석 동국대 명예교수는 “집값이 매우 불안정하다. 집값은 계속 오르고 전월세도 오르면서 무주택자들의 주거비 부담도 커지고 있다. 이런 상황에서 정부가 계획대로 공급을 안 하면 무주택자들의 불안이 더욱 커질 것이기 때문에 정부는 공급을 한다는 강한 의지를 시장에 보여주고, 3기 신도시를 차질 없이 진행해야 한다”고 강조했다.

[이선희 매일경제 부동산부 기자]

[본 기사는 매경LUXMEN 제127호 (2021년 4월) 기사입니다]

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