[빅데이터로 본 부동산] GDP 대비 아파트시총 비율 보면…現시세는 사상최고 버블

연일 부동산 가격이 올라가고 있고 주식시장도 급등하면서 자산 시장이 엄청나게 요동치고 있는 요즘이다. 그리고 대중의 투자 과열도 점점 더 심해지고 있다. 하지만 이런 때일수록 냉정하게 객관적인 데이터를 통해 현재 부동산 시장이 어느 국면에 있는지를 확인할 필요가 있다. 한국 경제 규모 대비 아파트 시장의 시가총액이 어느 정도 되는지를 파악해서 현재 아파트 시장의 버블 여부를 점검해보고자 한다.

국내총생산(GDP)은 한 나라의 전체 경제 규모를 나타내고 그 나라 아파트 시장 규모 또한 이 GDP와 유사하게 움직이는 것이 타당하다. GDP 대비 아파트 시가총액이 높다면 버블이 많고 고평가됐다는 것이고 반대로 낮다면 버블이 없고 저평가됐다는 의미다. 주식의 버핏지수(GDP 대비 주식 시가총액 비율)와 동일하다고 생각하면 된다.

왼쪽 차트는 GDP 대비 한국의 아파트 시가총액 비율을 나타내고 있다. 지금은 역사상 그 어느 시점보다 GDP 대비 아파트 시가총액이 매우 높다. 이 자료만 보면 한국 부동산에 역사상 최고 버블이 있다고 할 수 있다. 과거 2007년에도 이 수치가 급상승하며 위험 신호를 나타내는 빨간불이 들어왔다. 이후 미국의 부실한 모기지론이 불러온 서브프라임 사태가 터지면서 시가총액의 상당수를 차지하는 수도권 아파트 시장에 대세 하락이 찾아왔다.

금융위기를 지나고 GDP 대비 아파트 시가총액 비율은 2013년 4분기에 가장 최저점을 찍었고 실제로 2013년 말~2015년이 수도권 아파트가 가장 저렴한 시기였다. 이후 다시 시가총액 비율은 꾸준히 우상향하며 2020년은 매우 심각한 수준까지 치솟았음을 알 수 있다. 과거 최고점이었던 2007년 1분기에 5.8이었던 이 수치가 2020년 2분기 기준으로 7.9까지 상승하며 2007년 대비 무려 36% 이상 버블을 키운 것이다. 즉 지금은 GDP 대비 아파트 시가총액이 역사상 최고로 높은 상태다. 한국 경제 펀더멘털 대비 아파트 시장에 역사상 최고의 버블이 있다고 해석할 수 있다. 시장에 통화량이 너무 많이 풀려 있고, 향후 입주 물량이 부족하고, 전세가가 상승해서 다시 매매가를 밀어올릴 것이라는 긍정적인 부분만으로 판단해서는 안 된다. 과거와 비교해 역사상 최고로 고평가된 부동산 시장에 대한 부분도 고려해야 한다. 시장은 상승과 하락을 반복해왔고 앞으로도 그럴 것이다. 언젠가는 또다시 부동산 대세 하락장이 올 수도 있다는 것을 염두에 두면 좋을 것이다. 그리고 지금은 그 어느 때보다 GDP 대비 고평가된 부동산 시장이라는 것을 꼭 유념하면 좋겠다.

[김기원 데이터노우즈 대표]

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