[부동산 계급사회]강남은 '더 부자로'·신혼집 '더 밖으로'

최상위 계층 강남권, 증여 등 대물림…'계층 고착화' 노도강 등 서울 외곽 중저가 아파트 실종…'in 서울' 더 힘겨워 [비즈니스워치] 원정희 기자 jhwon@bizwatch.co.kr

불과 2년 전이다. 한 부동산 전문가와 인터뷰를 하면서 서울에 내집마련하기에 괜찮은 지역을 추천해달라고 하자 3억~4억원대에 내집마련을 할 수 있는 강북권 4개동(노원구) '상계·중계·하계, 월계동'을 추천했다. 서울 외곽이었지만 비교적 저렴했고 교육이나 교통 등 생활인프라 등이 잘 갖춰졌다는 이유에서다.

이 인터뷰 기사엔 많은 악플이 달렸다. '네가 가서 살아라' '너나 사라' 등이었고 대부분 서울 주요 업무지구에서 멀다는 이유에서 이들 지역을 폄하하는 내용이었다.

이처럼 선호에서 밀렸던 곳이지만 지금은 대형평형의 경우 10억원을 넘으며 집값이 치솟았다. 노원구뿐 아니라 노도강에 포함되는 도봉구 강북구도 크게 다르지 않다. 이는 30대들의 '패닉바잉'과 무관하지 않다.

최근 몇달새엔 서울의 전셋값까지 치솟으면서 서울의 전세살이도 어려워진 형편이다. 서울에 집한칸이라도 장만했다면 부동산 계급상으론 상위층에 속한다.

◇ 강남=최상위계층, 서울에 집한칸 있으면 상위층

부동산의 최상위계층은 강남이다. 국토부실거래가공개시스템에 따르면 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 94㎡(12층)는 지난 10월31일 35억9000만원에 거래됐다. 거래절벽 속에서도 신고가를 썼다.

서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡(13층)도 지난 10월30일 36억6000만원에 거래되면서 최고가를 썼다.

아크로리버파크는 3.3㎡당 1억원을 넘은지 오래됐고 래미안대치팰리스 역시 1억원에 근접하는 등 단지별로 보면 강남권 아파트의 평당 가격은 1억원 안팎 수준으로 그야말로 '넘사벽'이다.

KB주택가격동향에 따르면 올해 10월 기준 강남구의 3.3㎡당 아파트평균매매가격은 7160만원으로 최고 수준이다.

강동구는 강남에 인접해 강남4구로 엮인지 오래됐고 마포 용산 성동(마용성) 역시 한강변에 위치해 있는 데다 서울의 중심 업무지구에서 가까운 직주근접으로 강남권에 버금가는 지역으로 떠올랐다.

서울의 변두리, 베드타운으로 조명을 덜 받던 노원 도봉 강북(노도강) 마저도 10억원 넘는 집이 속출하고 있다.

◇ 증여 등으로 부 대물림 심화…부동산계급 고착화?

대부분의 자산이 부동산에 집중된 현실에서 서울 웬만한 지역에 집한채 있으면 상위층, 상위 자산가로 등극하는 세상이다.

문제는 이렇게 나뉘어진 부동산계급이 점점 고착화되고 있다는 점이다. 특히 강남을 중심으로 한 다주택자들은 애초 정부의 의도와는 다르게 여러 채의 집을 파는 대신에 자식에 증여하는 방식을 택했다.

세금 등의 규제가 더해지면 더해질수록 집값이 떨어지기는 커녕 증여만 늘어나는 꼴이 됐다. 실제로 한국감정원에 따르면 올해들어 10월까지 전국 아파트 증여는 7만여건으로 1년을 채우지 못했지만 이미 역대 최대수준이다.

서울 역시 1만9000여건으로 사상최대였던 지난 2018년의 1만5000여건을 훌쩍 넘어섰다. 이 가운데 강남3구 비중이 30%에 달한다.

강남부자는 집값이 오르면서 점점 더 부자가 되고 이를 대물림한다. 반면 무주택자들이 서울에 내집마련하기는 점점 더 힘겨워지는 현실이다.

◇ 중저가 아파트 실종에 '서울 신혼집' 언감생심

불과 2년 전 부동산시장에서 그나마 변방으로 여겼던 노도강마저 집값은 가파르게 상승했다. 올해 10월 기준 3.3㎡당 아파트 평균매매가격(KB)을 보면 노원구의 경우 2844만원으로 1년 전보다 무려 30% 올랐다.

노원뿐 아니라 도봉 강북 역시 최근 3년간 꾸준히 오름세를 보였지만 최근 1년의 증가세는 더욱 가팔랐다. 올해 2030세대의 패닉바잉 여파로 풀이된다. 젊은 세대들이 중저가 아파트로 몰리면서 집값도 함께 올랐다.

실제 노원구 상계주공7단지 전용 49㎡는 지난 10월 최고가인 6억6000만원에 팔렸다. 2년여전인 2018년엔 4억~4억원초반대에 살수 있었던 아파트다.

도봉구 창동주공19단지 전용 68㎡ 역시 지난 10월 최고가인 8억4000만원에 매매됐다. 2018년 상반기 5억원 초중반에 거래됐고 2019년에도 5억원대에 살 수 있었지만 최근 1년새 더욱 가파르게 상승하며 3억원 안팎 올랐다.

KB부동산시세 기준으로 서울 중위 매매가격은 9억2000만원(10월)에 달한다. 2년전 부동산 전문가가 악플에 시달리며 추천했던 3억~4억원대의 중저가 아파트를 더는 서울에서 찾을 수 없다.

젊은층, 평범한 맞벌이 신혼부부들이 서울에서 '신혼집'을 마련하는 것 역시 더욱 힘들어졌다. 이들은 점점 외곽으로 밀려가거나 내집마련 대신 전세 혹은 월세로 시작할 수밖에 없다. 부동산계층으로 보면 점점 더 하위계층으로 밀려나는 셈이다.

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