똘똘한 한채 정책…서울 집중, 증여자극 효과만

서울선호…증여 급증

로또 청약, 매입부담↑

외국인 규제차익 누려

감정원 현장반영 미흡

[연합]

[헤럴드경제=박준규 기자] 한 채만 집을 가지라는 정부의 주문에 서울·경기 선호도만 더 높아졌다. ‘영끌’(영혼까지 끌어모으다)을 해서 단 한 채만 살 수 있다면 서울에 집을 갖겠다는 심리가 퍼지면서다. 다주택자들은 규제가 강화되자 증여에 대응했고, 국가 공인기관인 한국감정원의 통계는 현장과 괴리가 컸다.

하나은행 산하 하나금융경영연구소는 16일 ‘법원 등기 데이터를 활용한 국내 부동산 거래 트렌드 분석’ 보고서를 발표했다. 법원 등기정보광장에서 제공하는 등기 데이터를 분석해 최근 10년 사이의 국내 부동산 거래 트렌드를 짚었다.

▶똘똘한 한채→서울, 로또청약→영끌= 서울·수도권 부동산 선호현상은 분명하게 확인된다. 최근 10년 간 데이터를 보면 생애 최초 주택을 서울과 경기도에서 선택한 비중은 꾸준히 올랐다. 2010년 37%에서 올해 상반기 49%로 올라섰다.

서울의 경우 2016년 20%로 최고치를 기록한 뒤 주택가격이 치솟고, 각종 정부 규제책이 나오면서 지난해 14%로 내렸다. 다만 올해 상반기에는 15%로 반등한 게 눈길을 끈다.

경기도 내 주택 매수 비중은 2016년 30%에서 올해 34%로 올랐다. 서울에서 부동산 매입을 포기한 수요가 경기권으로 퍼진 결과로 분석된다.

서울시민 가운데 30대 비중은 감소했지만 집합건물 매수인 비중은 오히려 늘었다. 이들은 주택구입 자금을 조달하고자 주택담보대출은 물론이고 신용대출까지 총동원했다.

김기태 하나금융경영연구소 연구원은 “최근 서울 신규 아파트 청약 경쟁률이 치솟고 청약 커트라인도 올라서자 대출을 받아서라도 웃돈을 주고 집을 사겠단 현상이 확산된 것으로 보인다”고 설명했다.

▶다주택 규제 증여로 회피…신탁·법인화도= 2017년부터 정부는 다주택자가 집값 상승을 부채질 한다고 보고 이들을 겨냥한 각종 부동산 정책을 내놨다. 다주택자들은 규제 영향권을 피하고자 증여, 신탁, 법인명래 거래 등의 카드를 꺼냈다.

실제 2017년 정부가 8·2 부동산대책을 내놓고 다주택자에 규제를 강화하자 그해 8월 서울의 집합건물 신탁이 6589건 발생했다. 2011년 4월(486건) 통계의 13.6배로 역대 최고치다.

이에 정부가 올해 7·10 대책을 내놓고 신탁과 법인명의 거래의 혜택을 대폭 줄이고 다주택자의 부동산 증여까지 규제할 조짐을 보이자 지난 7월 서울 집합건물의 증여 건수는 6456건으로 폭증했다. 2013년 9월(330건)의 20배에 달하는 수준이다.

▶외국인 ‘반사이익’…중국인 매수 급증 = 2014년 이후 서울의 아파트 등 집합건물을 사들인 외지인(서울 외 거주)들도 꾸준히 증가세다. 보고서에 따르면 서울 집합건물 매수인 가운데 비(非)서울시민 비중은 올해 초 32%로 최근 10년 사이 가장 높은 수준을 기록했다.

특히 2010년 들어선 수도권 부동산을 매수하는 외국인도 증가했다. 중국인들의 사자 열풍이 거세게 불었다. 수도권에서 주택 등 집합건물을 매수한 외국인은 2010 년 2731명으로 전국 개인 매수인 가운데 0.28%에 그쳤다. 하지만 작년에는 1만2946 명으로 비중이 1.00% 수준에 올라섰다. 중국인 매수자는 이 사이 331명에서 9658 명으로 증가했다.

▶현장 못보는 감정원…인기지역 훨씬 더 올라 = 서울 아파트 값은 최근 3년간(2017년 5월~2020년 5월) 크게 올랐다. 인기 단지는 평균을 웃도는 상승폭을 기록했다.

최근 서울 아파트 가격의 상승률 기준을 두고 논란이 빚어진다. 한국감정원의 통계 기준 실거래가격 지수는 같은 기간 45.5% 상승했다. 실거래평균가격(39.1%), 실거래중위가격(38.7%), 매매가격지수(14.2%)도 모두 올랐다.

국토교통부는 이 가운데 가장 낮은 수치인 매매가격지수를 인용해 서울 아파트 값이 3년간 14.2% 올랐다고 발표했다.

이를 두고 하나금융연구소는 “매매가격지수는 표본에 대한 설문조사 결과로서 실제 시장 가격과 괴리가 있을 수 있다”고 지적했다.

특히 수요자의 인기가 많은 서울시 주요 아파트(서울 각 구별 인터넷 검색량이 가장 많은 대단지 아파트)의 실거래 가격을 분석했더니 최근 3년간 집값이 대부분 50%~80% 상승해 감정원 평균과 차이가 컸다.

nyang@heraldcorp.com

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