잡히지 않는 집값…용적률거래제·행정수도 실효성은?

권대중 명지대 부동산학교 교수 출연

■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 아침&'을 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.

■ 방송 : JTBC 아침& / 진행 : 이정헌

[앵커]

6.17 대책에 이어 7.10 대책까지 정부가 집값 안정화를 위한 고강도 대책을 잇따라 쏟아내고 있습니다. 하지만 부동산 시장의 상황은 정부의 기대와 전혀 다릅니다. 정부는 주택공급 대안으로 태릉골프장 등 군 부지를 활용하는 방안을 검토하고 있고 더불어민주당은 행정수도 이전 카드를 꺼내들었습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 자리 함께했습니다. 어서 오십시오.

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 안녕하세요.]

[앵커]

정부가 다주택자를 비롯한 투기세력을 겨냥한 정책을 잇따라 내놓고 있습니다. 그런데 시장의 반응 좀처럼 움직이지 않고 있는데 이거 어떻게 보세요?

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 일단은 공급이 필요한데 공급을 별로 안 하고 있잖아요. 그런데 수요까지 억제하니까 가격이 오를 수밖에 없어요. 그 수요 억제정책이 바로 세제를 통해서 억제하다 보니까 시장에서는 공급이 늘어나지 않는다는 걸 알고 있어요. 수요자들은 대기하고 있는데 그래서 가격이 계속 오를 것 같습니다. 정부가 공급을 늘리겠다고 발표했는데도 불구하고 공급은 늘리는 데 한 3~4년씩 걸리잖아요. 그렇죠? 당장 공급이 없어서 그런 현상입니다.]

[앵커]

앞에서도 저희가 전해 드렸습니다. 일반 서민들 그리고 3040 세대 내 집 마련의 꿈이 갈수록 멀어져만 간다, 이런 얘기들을 하고 있습니다. 사실상 골든타임을 놓친 것 아니냐, 이런 분석도 나오는데 어떻게 생각하세요.

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 사실 서울의 주택을 구입하기는 어려워졌잖아요. 가격이 너무 많이 올랐거든요. 정부가 그래서 수도권 지역에 3기 신도시를 조성하고 있는데 서울의 주택가격은 생각보다 많이 올랐습니다. 정부가 발표하는 지수는 14~15%밖에 안 되지만 실제 소비자 입장에서 볼 때는 30% 이상 올랐거든요. 그래서 지금은 아마도 오른 가격이 다시 떨어지지 않기 때문에 골든타임을 놓쳤다고 해도 과언이 아닐 정도로 어려워진 상황입니다. 오히려 3040 같은 경우는 신도시를 좀 대기하는 게 기다리는 게 나을 것 같습니다.]

[앵커]

정부가 잇따라 대책을 내놓을 때마다 말이죠. 풍선효과 등으로 주변의 집값들이 계속해서 오르고 있잖아요. 사실상 부동산 정책의 방향이라든지 이런 전략 자체가 잘못된 것일까요?

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 정부의 부동산 정책은 바뀌지 않았습니다. 그런데 이제 그 부동산 정책 자체가 시장을 잘 읽지 못하다 보니까 시장이 이렇게 변동성이 커지게 왜곡되는 거거든요. 일단은 수요가 있는 곳에 공급을 해야 되고 또 수요가 너무 많아서 공급이 부족하면 수요를 분산하는 정책을 동시에 써야 되는데 서울만큼은 공급과 수요를 동시에 억제했거든요. 그러다 보니까 이제 부동산 가격이 오른 겁니다. 사실은 수요자가 원하는 지역에 주택공급이 돼야 되는데 원하는 지역에는 공급이 되지 않고 다른 지역에 공급대책을 계속 발표하다 보니까 서울의 집값은 지속적으로 오른 겁니다.]

[앵커]

한때 정부가 그린벨트 해제를 검토를 했습니다. 일단 해제를 하지 않는 것으로 정리가 됐었는데 이 부분에 대해서는 어떻게 평가하십니까?

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 우선 강남지역의 그린벨트를 해제하겠다고 밝혔었습니다. 그러다가 투기가 일어나기 때문에 아마 철회한 것 같아요. 그러나 강북의 육사 골프장 부지가 83만 제곱미터 정도 됩니다. 평으로 따지면 25만 1000평 정도 되는데요. 여기를 개발하겠다고 얘기를 하는 것 같아요. 그 지역의 동쪽으로는 구리 갈매지구가 있고 북쪽으로는 남양주 신도시가 붙어 있습니다. 지역적으로는 좋지만 강남이 아닌 지역이어서 그 정도 가지고는 주택시장을 안정화하는 데는 턱없이 부족하죠. 그래서 다른 쪽으로 도심지의 용적률을 올려서 주택을 공급하겠다고 하는데 구체적인 대안은 나오지 않았습니다.]

[앵커]

노후 임대아파트의 고층 재건축이 가능하도록 한다, 이런 방안도 검토되고 있는 것으로 알고 있고요. 방금 말씀을 하셨듯이 용적률을 높여주는 방안 이런 부분들도 제시가 되고 있는데 이런 것들은 좀 효과가 있을 것으로 보세요.

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 효과는 있을 거라고 보여지는데 일단 재건축 시장을 너무 옥죄고 있습니다. 분양가 상한제도 적용 가능성이 있고요. 또 하나는 안전진단도 강화하고 있고요. 그리고 지난해 12월 27일 날 재건축 초과이익 환수제가 합헌됐습니다. 이렇게 규제하는 속에서 용적률을 올렸을 때 과연 토지 소유자인 주민들이 하겠느냐. 한다고 하더라도 증가되는 용적률만큼 임대주택을 짓게 할 텐데. 그래서 재건축을 활성화시키는 건 지금 규제 상황에서 어렵고요. 재개발 사업은 가능성이 있습니다. 지난 5월 6일 날 정부가 서울의 주택을 7만 가구 공급하겠다고 한 그 내용 중에는 공공재개발 도입하겠다고 한 게 있거든요. 공공이 재개발을 추진하면서 용적률을 올려서 그 올려주는 일정 부분을 임대주택을 공급하겠다고 발표했는데 이거는 가능성이 있습니다. 용적률을 올렸을 때 문제가 서울시의 스카이라인이 지금 현재 2014년도 박원순 시장 당시에 49층에서 35층으로 내려와 있습니다. 이 스카이라인을 완화해야 되고요. 주거지역의 용적률도 2004년도 종부세 부담하면서 3종 주거지역이 용적률이 300%였는데 250% 낮춰져 있어요. 물론 이 정도 250~200% 낮춰져 있고요. 이 용적률을 올리면 한 50% 정도는 올릴 수 있거든요. 이렇게 올린다면 주택공급이 늘어날 걸로 보여집니다.]

[앵커]

서울을 비롯한 수도권의 과밀을 막고요. 더 이상 늘어나지 않도록 하고요. 또 부동산 문제를 해결하기 위해서도 행정수도 이전이 필요하다 이게 지금 청와대나 더불어민주당의 생각인 것 같은데 실제로 효과가 있을 것으로 보십니까?

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 저는 개인적으로 뭐 청와대나 국회가 세종시로 이전한다고 해서 주택시장이 안정화되거나 또는 세종시로 많이 이주할 거라고 생각 안 합니다. 상징적 의미가 있을 뿐이지. 또 고위공무원들이나 국회의원들도 1가구 2주택자가 많잖아요. 결국에 국회가 열릴 때만 세종시에 가고 서울에 있을 확률도 높습니다. 뉴욕도 그랬고 시드니도 이렇게 국회를 이전한 이후에 결국에는 반쪽 도시가 됐거든요. 국회가 열릴 때만 그쪽으로 가는 식으로. 우리나라도 아마 세종시로 국회가 이전한다 하더라도 국회의원들만 가는 거지 거기를 따라가는 시민들이나 또는 국민들이 없을 거라고 보여집니다.]

[앵커]

정리하는 차원에서 끝으로 한 가지만 다시 질문을 드려보도록 하겠습니다. 문재인 정부의 부동산 정책 집값을 잡을 수 있을까요.

[권대중/명지대 부동산학과 교수 : 이미 올라간 가격은 내려올 수 없기 때문에 잡을 수 없다고 생각됩니다. 우선 유동성 자금을 많이 줄여야 되고요. 두 번째는 도심지의 주택공급을 늘려야 됩니다. 수요자가 원하는 지역에 주택공급이 되면 시장이 안정화될 수 있습니다.]

[앵커]

알겠습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다. 말씀 잘 들었습니다.

이정헌 기자

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