다주택자 더 죄고 실수요 공급 더 늘려…집값 억제엔 ‘글쎄’

집값 상승 한 축으로 지목된 기존임대사업자엔 세제혜택 그대로

시장선 “양도·취득세 동시 인상에 ‘매물잠김’ 현상 나타날 수도”

[경향신문]

김현미 국토교통부 장관(맨 오른쪽)이 10일 오전 정부서울청사에서 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관(오른쪽에서 두 번째) 등과 함께 7·10 부동산 대책을 발표하고 있다. 이상훈 선임기자 doolee@kyunghyang.com

정부가 10일 발표한 ‘7·10 부동산 대책’은 ‘다주택자 규제 강화, 실수요자 공급 확대’로 요약된다. 다주택자 규제엔 일정부분 효과가 있을 것으로 평가되지만 종부세율만 인상해서는 투기 수요를 원천차단하기 어렵고, 관건이던 등록임대주택의 경우 기존 사업자에겐 세제혜택을 유지하기로 해 집값을 잡는 데는 한계가 있을 것이라는 전망이 나온다.

■일부 다주택자 종부세 2.4~3.7배↑

7·10대책으로 모든 주택의 종부세가 오르는 건 아니다. 규제지역 여부와 관계없이 1주택자, 비규제지역에 2주택 이하 보유자의 경우 지난해 ‘12·16대책’에서 발표된 종부세율(기본세율) 인상안이 적용된다. 조정대상지역에 1채, 비규제지역에 1채씩 보유한 2주택자도 여기에 포함된다. 이들에 대한 12·16 대책의 종부세율 인상폭은 0.1~0.3% 수준이다.

규제지역과 관계없이 3주택자, 또는 규제지역 내 2주택자의 경우 본래 종부세 중과세율 적용 대상자다. 7·10대책에서는 이 중과세율을 대폭 상향했다. 보유주택의 합산가액에 따라 현재 0.6~3.1%인 중과세율은 이번 대책을 통해 1.2~6.0%로 올렸다. 이에 따라 부과되는 종부세도 현재보다 2.4~3.7배가량 높아진다.

예컨대 조정대상지역에 2채를 가지고 있고, 합산가액이 시세로 30억원이라면 종부세가 1467만원에서 3787만원으로 오른다.

이를 두고 일각에선 ‘세금 폭탄’이라고 반발하지만 2019년 기준 중과세율이 적용되는 종부세 납부자는 전체 인구대비 0.4%에 불과한 20만4000명이다.

정부는 “다수를 차지하는 중저가 주택에 대해서는 재산세율을 인하할 계획”이라며 “3억원(수도권은 4억원) 이하 주택을 생애 최초 구매하는 경우엔 취득세를 50~100% 감면할 방침”이라고 밝혔다.

■거래 줄 듯…집값 잡기에는 ‘한계’

7·10대책에서는 기존 관행을 깨고 보유세 인상과 동시에 거래세도 올렸다.

양도소득세 세율이 주택 구매 후 1년 미만 보유 매매 시 기존 40%에서 70%로, 2년 미만 보유 매매 시 기존의 기본세율에서 60%로 크게 높아졌다. 홍남기 부총리는 이날 브리핑에서 “투기적 수요를 근본적으로 차단하기 위해 양도세도 올리지 않을 수 없었다”면서 “다만 양도세 인상 시 주택 매물잠김 부작용을 고려해 내년 6월1일까지는 유예기간을 뒀다”고 말했다. 다주택자들에게 매각을 압박한 것이다. 취득세 역시 1주택자가 추가 구매하는 주택 수에 따라 기존 1~4%였던 취득세율이 8~12%까지 오르게 된다.

전문가들은 거래세 병행 인상에 따라 당분간 거래가 위축될 것으로 내다보면서도 집값 하락 효과는 제한적일 것이라고 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “세부담 탓에 ‘버티기’에 들어가는 수요로 인해 매물잠김이 생길 수 있다”며 “거래량이 낮게 유지되면서 서울 주요지역의 집값 움직임은 당분간 강보합 움직임이 예상된다”고 밝혔다.

전강수 대구가톨릭대 경제금융부동산학과 교수는 “종부세가 오르면 ‘똘똘한 한 채’와 같은 강남 고가주택 가격 상승을 더 부추길 수 있다”며 “주택 외 토지, 상가 빌딩 등 다른 부동산으로 투기 열풍이 옮겨갈 가능성이 있다”고 밝혔다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “세부담이 무거워지고 주택가격이 우하향한다는 신호가 있을 경우 다주택자들이 매각으로 나설 가능성이 있다”며 “당분간은 시장 흐름을 지켜볼 필요가 있다”고 밝혔다.

종부세와 양도세 등의 동시 인상으로 일부 다주택자들이 집을 내놓기보다는 ‘증여’로 돌아설 가능성도 제기된다.

함 랩장은 “증여세의 최고세율이 50%(과세표준 30억 초과)로 현행 3주택자 양도세 중과세율보다 낮다”며 “매각보다는 배우자나 자녀에게 증여하는 우회로를 택할 가능성이 있다”고 밝혔다.

■기존 등록임대 혜택 유지 비판

집값 상승의 원인으로 지목된 등록임대주택의 경우 앞으로는 4년 단기임대 등록이 폐지되고, 8년 장기임대의 경우 아파트는 등록을 못하도록 개선된다.

하지만 기존 등록임대사업자에 대한 각종 세제혜택은 유지키로 해 대책의 취지나 효과를 반감시킨다는 비판이 나오고 있다.

정부가 등록임대 활성화에 나선 2018년 이후 올 1분기까지 늘어난 임대주택은 59만9000채다. 이 중 수도권 비중이 60~65%에 달하고, 아파트(공시가 6억 이하) 비중이 25% 내외인 점을 감안하면 2018년 이후에만 8만~9만채 가량의 수도권 아파트가 세제혜택을 받으며 등록임대로 묶여있다는 추산이 나온다.

참여연대는 이날 성명을 내고 “기존 등록임대사업자에 대한 조세감면 축소는 ‘부진정소급입법’으로서 소급 입법이 아님에도 불구하고, 정부가 소극적인 보완책만 추진하는 것은 심각한 문제”라며 “기존 임대사업자의 과도한 특혜를 즉시 폐지해야 한다”고 밝혔다.

송진식·박상영 기자 truejs@kyunghyang.com

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