투자목적 부동산 매입은 이제 ‘도박’…리츠나 수익형 오피스텔에 주목하라

꾸준한 성장 리츠, 지난해 배당 수익률 8.19%…불법 업체 주의를

공급과잉 오피, 내년께 물량 조절 회복 전망…서울보다 지방 유리

[경향신문]

코로나19 확산 영향 등으로 한동안 0%대 저금리 기조가 이어질 것으로 예상되자 투자처를 찾는 유동자금이 시중에 넘쳐나고 있다. 은행예금을 제외한 투자처를 떠올리면 선택지가 많지 않은 것이 사실이다. 이른바 ‘동학 개미’로 불리는 소액 투자자들이 주식시장으로 몰리고, 정부의 잇따른 규제에도 부동산시장으로 자금 유입이 계속되는 배경이다.

통상 부동산이 보다 안전한 자산으로 여겨지지만 불확실한 경기 전망 속에 무리하게 투자목적의 부동산(주택) 매입에 나서는 건 ‘도박’과 같다고 전문가들은 경고한다. 문재인 대통령까지 나서서 ‘특단의 대책’을 주문한 터라 부동산 매매를 통한 차익을 실현하는 게 갈수록 어려워질 것으로 예상된다.

이 같은 상황에서 주목받는 게 부동산 임대·운용 수익을 기대하고 투자하는 리츠(부동산투자회사)나 수익형 오피스텔 매입이다. 상대적으로 적은 자금으로 투자가 가능하고, 규제나 경기변동 가운데서도 일정 수준의 수익을 기대할 수 있기 때문이다.

■ 평균수익률 7% 이상, 대세는 리츠

2010년 기준 50개, 자산규모 7조6000억원 규모이던 리츠는 지난해 248개, 자산규모 51조8000억원 규모로 성장했다. 부동산시장이 상승기에 접어든 2015년(125개, 18조원) 이후 특히 급성장하는 추세다. 최근에는 주식시장 상장을 전제로 하는 ‘공모 리츠’도 속속 등장하고 있다. 현재 운용 중인 7개 공모리츠의 시가총액은 1조8000억원, 자산규모는 3조3000억원에 달한다.

리츠는 음성적인 부동산 투기 자금을 제도권 내 투자로 유도한다는 긍정적인 효과가 있어 정부도 활성화를 독려하고 있다. 다만 정부 인허가를 얻지 않고 운용되는 불법 리츠 사례도 늘고 있어 국토교통부는 지난 5월부터 전담 신고·상담센터를 한국감정원을 통해 운영 중이다.

리츠를 관리감독 중인 한국감정원에 따르면 2019년 리츠의 평균 배당 수익률은 8.19%(정책리츠 제외)였다.

이 중 지난해 기준 목표로 했던 부동산 자산을 매각한 뒤 해산한 리츠(2개)를 제외한 운용리츠의 수익률은 8.19%다. 운용리츠는 최근 3년간 꾸준히 높은 수익률을 내고 있다. 2017년 7.22%, 2018년 7.84%를 기록하는 등 3년 평균 수익률이 7.75%다.

다만 지난해 시장에 신규 진입한 리츠의 경우 배당 수익률이 3.80%로 상대적으로 낮았다. 2015년 인가를 받아 운용 중인 리츠의 지난해 수익률(10.25%)과도 큰 차이를 보인다. 한국감정원 관계자는 “최근 임대수익의 하락추이가 반영된 것으로 분석된다”며 “신규 리츠의 수익률 하락에도 매년 운용 수익률이 상승한 이유는 높은 수준에 임대차계약이 체결된 과거 리츠의 자산규모 비중이 높기 때문”이라고 설명했다.

운용리츠의 경우 부동산을 매입해 임대를 주거나, 자체적으로 개발한 뒤 임대하는 방식으로 운영되는 ‘운영리츠’와 자금을 모아 개발을 진행 중인 ‘개발리츠’로 다시 나뉜다. 아무래도 이미 임대 수익을 확보하고 있는 운영리츠가 개발리츠보다는 수익률이 높다. 지난해 운영리츠 수익률은 8.43%, 개발리츠의 수익률은 5.77%였다.

상장·비상장을 기준으로 보면 상장된 공모리츠의 수익률이 더 높았다. 2018년 이후 상장된 리츠의 배당수익률은 5.46%로, 2018년 이후 인가받은 비상장 리츠의 배당수익률(5.01%)보다 높은 것으로 나타났다. 상반기에 공모에 나선 ‘이지스밸류플러스’의 경우 26.9대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 업계에서는 하반기에 7~10개가량의 대형 공모리츠가 선보일 것으로 내다보고 있다. 미래에셋자산운용도 다음달 첫 리츠 공모를 앞두고 있다. 한국감정원은 “일반적으로 리츠와 부동산 직접투자(매매)를 비교해보면 리츠가 부동산 직접투자에 비해 약 1.4~3.7배 정도 수익률이 더 높은 것으로 나타나고 있다”고 밝혔다.

■ 오피스텔 수익률은 내년 중 ‘회복’ 전망

임대 오피스텔은 저금리 시대 투자처로 꾸준히 각광받아왔다. 수익률 변동도 크지 않은 편이다. 한국감정원이 집계한 오피스텔 수익률은 2018년 12월 기준 5.46%에서 올 6월 5.44%로 거의 변동이 없다. 같은 기간 서울 지역 오피스텔 평균 매매가격도 2억2735만원에서 2억2951만원으로 큰 변동을 보이지 않았다.

오피스텔 수익률은 서울보다는 지방이 더 나은 편이다. 올 6월 기준 지역별 수익률은 수도권이 5.21%, 지방 6.42%, 서울이 4.83%로 각각 집계됐다. 수익률이 높은 지역별로는 광주 7.46%, 대전 7.06%, 대구 6.54%, 인천 6.53% 순이었다. 가장 수익률이 낮은 곳은 세종시(4.47%)였다.

부동산 업계에선 오피스텔 수익률을 하향세로 집계하고 있다. 부동산114가 지난달 29일 집계한 자료를 보면 2015년 상반기 5.52%였던 수익률이 올 상반기엔 4.84%까지 떨어졌다. 수익률 하락의 주요 원인으로는 ‘공급과잉’이 지목됐다. 2015년 4만5000건 수준이던 오피스텔 입주 물량은 지난해 9만건을 넘어섰다.

부동산114는 “초저금리에 건설사가 최근 3~4년 사이 공급량을 크게 늘리면서 오피스텔 시장의 수익률 회복을 제약하는 주요 원인으로 작용했다”고 밝혔다.

다만 공급과잉에 부담을 느낀 건설사들이 2021년 이후부터는 물량 조절에 나설 것으로 전망되고, 부동산 규제가 강화되면서 이른바 ‘아파트형 오피스텔’에 대한 관심도 높아지고 있어 오피스텔 수익률은 차차 회복세에 접어들 것으로 업계는 내다보고 있다. 대전 유성구에 공급된 ‘힐스테이트 도안’의 경우 392실 공급에 8만7000건이 넘는 청약이 접수돼 ‘223 대 1’이라는 기록적인 경쟁률을 나타내는 등 상반기 주요 오피스텔 분양 대부분이 흥행에 성공했다.

부동산114는 “오피스텔 수익률을 제약하던 공급 요인이 일부 해소되면서 저금리 틈새상품으로 오피스텔이 다시금 주목받을 가능성이 있다”며 “정부의 부동산 규제가 주택시장에 집중된 점과 청약통장이 필요 없는 점도 오피스텔 투자의 장점”이라고 밝혔다.

송진식 기자 truejs@kyunghyang.com

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