서울집값 규제론 못잡아..용적률규제 완화 주택공급늘여야

"서울시 아파트 단지는 현재보다 50% 정도 용적률을 높이는 것이 최적이다"

이혁주 서울과학기술대학교 교수는 26일 서울 강남구 논현동 건설회관에서 '서울 집값 잡을 수 있을까'를 주제로 열린 건설주택포럼(회장 한정탁)상반기 정책 세미나에서 고밀개발을 통해 주택공급을 늘리는 게 서울 집값 대책의 핵심이라고 밝혔다.

이 교수는 이날 '고밀도와 계획가치, 그 거대한 왜곡'이라는 주제발표에서 "고밀화를 허용하면 주택공급을 확대해 집값을 크게 낮추고 임대주택 공급을 늘릴 수 있을 뿐만 아니라, 광역 교통투자를 효율화하고 저성장·고령화 시대에도 대비할 수 있다"고 설명했다.

특히 그는 "주택문제 해결에 있어서 서울시 전반의 밀도 규제 완화를 배제하는 그 어떤 방법도 기본적으로 대증요법이다"라고 단언했다. 밀도규제 완화 없이 진보계열이 주도적으로 제안하는 불로소득 환수, 국토보유세, 토지 공공임대제, 지대 회수 등만으로 집값 문제를 해결할 수 없다는 지적이다. 그는 계량분석을 통해 서울소재 아파트 단지 용적률을 50% 상향조정하는 것이 최적이라고 하면서 20%만 상향조정해도 무주택 가구 주거비 부담이 연간 가구당 114만~190만원 감소했다고 제시했다. 주택 부문에 존재하는 사회적 비효율을 제거하려는 노력이 시급하다고 덧붙였다.

윤주선 홍익대 교수는 '서울시 권역별 실질주택수요 기초조사 연구'에 대한 주제발표에서 "서울 집값은 특정지역 가격이 서울과 수도권 가격을 이끌어가는 동심원 구조를 이어가고 있다"며 "이같은 구조가 지속될 경우 주택가격 상승문제는 더욱 심각해질 것"이라고 밝혔다. 1970년대 단일도심 집중식 도시구조에서 출발한 동심원 가격구조가 심화돼 현재의 1도심 4부도심 구조에서도 고착됐다는 것이다. 서울의 동심원 축은 2000년대 압구정동에서 2010년대 대치·도곡동, 2020년대 반포동으로 변화하며 가격구조가 계층화됐으며, 서울 주요 업무지역 중심으로 출퇴근 수요로 직업·소득별 수요가 계층화됐다는 설명이다.

윤 교수팀이 1000여명 설문을 통해 실질주택수요 특성을 분석한 결과 향후 5년내 서울 거주 희망 지역으로는 동남권(38.5%)이 가장 높고 도심권(19%), 서남권(14.5%), 서북권(14.5%), 동북권(13.5%)순이었고, 주택구매 희망지역은 동남권(42.6%), 도심권(17.3%), 서북권(15%), 서남권(12.9%), 동북권(12.1%) 순이었다고 밝혔다. 설문응답자들은 서울 주택값이 다소 비싸지만 향후 현재보다 좀더 상승할 것으로 전망했다.

윤 교수는 "1가구 1주택으로 대변되는 실수요 중심의 이념적 주택정책에서 실수요와 생활수요를 포함하는 실질주택수요 개념을 기반으로 주택정책을 재편해야 한다"며 "정부가 파악하는 주택공급 수요와 실제 수요와의 괴리가 큰 만큼 재개발 재건축 활성화 등 주택공급 대책이 필요하다"고 강조했다.

김선철 무궁화신탁 상무는 '포스트 코로나 시대 도시정비사업의 이슈와 대응방안'이라는 주제발표에서 "6·17대책으로 재건축 사업추진이 불가능할 정도"라며 "이같은 문제를 해결하려면 재개발, 재건축사업 규제를 완화해야 하며, 공공지원의 역할 강화, 재정착률 향상을 위한 파생상품 활성화 등이 필요하다"고 밝혔다. 강신봉 한국도시정비협회 부회장도 "향후 2년 강남3구 일반분양 물량이 급감한다"며 "공급확대 시그널을 주는 것이 중요하다"고 덧붙였다.

[이한나 기자]

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