[제주의 꿈을 함께]"설계부터 도민과 함께한 실용적 공공주택"

JDC 공공주택처 문영호 처장 인터뷰

공공주택사업자로서 행복주택 402세대, 10년 임대주택 391세대 건설

도민들의 주거비 부담 덜어주고, 집값 안정을 위한 공익적 역할

공공임대주택이지만 비싸다는 여론 많아

국토부에서 고시하는 표준임대조건 이하에서 결정

행복주택 임대료는 주변시세의 64~80% 수준으로 도내 최저 수준

제주CBS 류도성 아나운서

제주국제자유도시개발센터 문영호 공공주택처장

■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05~18:00)
■ 방송일시 : 2020년 5월 15일(금) 오후 5시 5분
■ 진행자 : 류도성 아나운서
■ 대담자 : 제주국제자유도시개발센터 공공주택처 문영호 처장

제주CBS와 JDC가 함께하는 공동기획입니다. 기업의 지역공헌사업, 그리고 4차 산업혁명에 대한 선도적인 대비로 지역의 꿈을 함께 이뤄보자는 <제주의 꿈을 함께>시간인데요. 오늘은 제주국제자유도시개발센터 공공주택처 문영호 처장 나오셨는데요. 안녕하세요?

◇ 류도성> 우선 ‘공공주택처’라는 명칭으로 어떤 일을 하는 곳이라는 걸 알 수 있는데요. 구체적으로 어떤 업무를 하고 계신가요?

◆ 문영호> JDC 공공주택처에서는 제주첨단과학기술단지 공공임대주택사업을 추진하고 있습니다. 우리 JDC는 공공주택특별법상 공공주택사업자로서 첨단단지 내 유휴부지를 활용하여 행복주택 402세대와 10년 임대주택 391세대, 총 793세대 공공임대 아파트를 건설하고 있습니다.

구체적으로 하고 있는 업무를 말씀드리면, 공공주택 건설사업에 대한 기본계획을 수립하고, 인허가를 받고, 설계를 하고, 설계와 공사 품질을 높이기 위하여 건설사업관리자(CM)을 선정하여 건설공사를 진행하고 있습니다.

제주지역업체와 중소업체의 수주기회를 확대하기 위하여 건축공사·전기·통신·소방·조경공사를 분리하여 발주하였고, 각종 자재도 직접 구매하여 관급으로 지급함으로써 중소기업제품의 판로지원에도 노력하고 있습니다. 그리고 임대보증금/임대료 등 임대조건을 결정하고, 입주자를 모집하고, 입주 후에는 임대운영과 주택관리에 관한 업무를 수행하게 됩니다.

◇ 류도성> JDC가 어떻게 이 사업을 하게 됐습니까?

◆ 문영호> 우리 JDC가 이 사업을 시작한 2016년은 몇 년간 제주 청정 자연환경을 선호하는 귀농귀촌 인구의 증가, 관광산업을 중심으로 한 지역 경제 호황 등으로 연평균 14,000명 수준으로 인구가 급증하였고, 이로 인한 주택가격 폭등으로 이어지면서 도민들의 주거비 상승뿐만 아니라 기업 및 투자유치의 걸림돌로 작용했습니다.

제주도는 이러한 문제를 해결하고자 우리 JDC도 집값 안정을 위한 공익적 역할을 해줄 것을 요청했고, 우리 또한 제주도를 위한 공공기관으로서 서민 주거안정과 주거복지에 기여하고, 첨단 단지 활성화를 위하여 이 사업을 추진하게 되었습니다.

JDC가 조성 중인 공공임대주택 모습(사진=JDC제공)

◇ 류도성> 그동안 어디에 얼마나 많은 주택을 공급하셨나요?

◆ 문영호> JDC는 제주도를 국제자유도시로 조성하기 위해 관광, 교육, 의료, 첨단과학 등 다양한 분야의 프로젝트를 추진하면서 그에 필요한 주거 인프라를 제공해왔습니다. 그러나 JDC가 직접 주택사업을 시행하고 공급하는 것은 이번이 처음입니다.

◇ 류도성> 그럼, JDC 공공임대주택 모집은 언제입니까?

◆ 문영호> 10년 임대 후 분양 전환되는 10년 임대주택은 지난해 11월 29일 최초 입주자 모집을 시작으로 현재, 잔여세대 입주자모집을 마감하고 서류검증 단계에 있습니다. 행복주택은 지난 2월 4일에 입주자 모집 공고 후 자격검증, 부적격 당첨자 소명 등을 진행하여 오는 5월 19일 당첨자 및 예비입주자 명단 발표 예정입니다.

◇ 류도성> JDC 공공주택의 장점은 무엇일까요?

◆ 문영호> 편리성과 차별화를 추구하면서도 실용적인 아파트 단지를 조성하는데 역점을 두고, 설계 당시부터 도민 의견을 적극 수렴, 반영하였습니다. 10년 임대주택인 경우, 59타입(24평형)은 A·B·C 3개 타입으로 다양화하였고, 84타입(34평형)은 알파룸을 추가하고 포베이(4-bay) 구현으로 채광과 통풍이 우수합니다.

행복주택은 산업단지형 행복주택으로, 신혼부부 특화주택으로 구성함으로써 실제 입주자의 수요를 반영하였습니다. 공공임대 아파트에서는 드물게 주차장을 전면 지하로 하여 지상에 차 없는 단지로, 조경면적이 확대되고 보행자의 안전성을 높였습니다.

◇ 류도성> 10년 공공임대주택 391세대 입주자 모집과 관련하여 임대료가 비싸다는 지적이 있는데요, 이에 대한 견해는?

◆ 문영호> 임대료/임대보증금 등 임대조건은 국토부에서 정하여 고시하는 표준임대조건 이하에서 결정하게 되어 있습니다. 행복주택 임대료는 주변시세의 68~80%수준으로 도내 최저 수준으로 파악하고 있고, 10년 임대주택 또한 표준임대조건 이하에서 감정평가를 통해 결정했구요.

설계단계 도민의견을 반영하여 주차장의 전면지하화, 세대 당 법정대비 1.4배의 주차대수, 태양광 설비 도입, 복리시설 추가 배치 등 많은 공사비가 투입되면서 더 이상 임대료를 낮출 수 없는 여건이었습니다.

◇ 류도성> JDC 최초로 공공주택을 건설하시면서 많은 어려움이 있었을 텐데 현재까지 주요성과라면 무엇이 있을까요?

◆ 문영호> 성과라기보다 특별히 기억에 남는 일 두 가지가 있습니다. 첫 번째는 JDC는 LH나 지방공사와 같이 공공주택사업자임에도 불구하고 관련규정이 정비되지 않아, LH나 지방공사와 같은 특례가 적용되지 않으면서 입주자모집을 위해서는 주택공급에 관한 규칙 개정이 반드시 필요했는데요.

규칙개정 그 6개월간의 초조함과 피 말리는 긴장감이 지금도 생생하게 기억에 남습니다. 두 번째는 판교 등 일부지역에서 10년 임대주택 분양전환가격이 폭등하여 사업시행자와 입주자간 갈등이 심화되면서, 10년 후 분양전환가 문제가 대두되었습니다.

10년 후 불확실성을 해소할 수 있는 대안마련이 절실한 상황에서 논의와 고민을 거듭하여 JDC가 최초로 불확실성을 없앨 수 있는 분양전환가 비교 방식을 도입하게 되었습니다.

◇ 류도성> JDC 10년 임대주택 분양전환 방식에 대한 자세한 설명?

◆ 문영호> 10년 임대주택은 임대 의무기간 10년이 종료되는 시점에 감정평가를 통해서 분양가격을 산정하도록 하고 있으나, 일부지역에서 분양전환가격이 폭등하면서 분양전환 방식이 사회적 문제가 되고 있습니다.

JDC 10년 임대주택 또한 이러한 리스크를 갖고 있으므로, 최초감정평가금액에 주택도시기금 이자율을 가산한 금액과 기존 방식인 분양시점의 감정평가금액 중 적은 금액으로 분양 전환하는, 입주민들의 부담을 최소화할 수 있는 방식을 적용하였습니다.

JDC 공공임대주택 조감도

◇ 류도성> 앞으로 어떤 계획과 목표를 갖고 있습니까? 제주도와 협력하고 있는 부분은 없습니까?

◆ 문영호> 벌크시멘트 화물연대 파업으로 레미콘 공급이 중단되면서 우리 아파트 현장도 공사 진행에 어려움을 겪고 있습니다. 우선은 건설공사 준공에 전념하면서, 입주일정을 준수하고, 입주자들이 불편하지 않도록 아파트 운영관리를 잘 하는 것입니다.

제주도의 경우 미분양관리지역으로 지정되고, 주택보급률도 110%에 이르는 등 공급과잉 현상이 심화되고 있습니다. 그렇지만 주택 자가비율은 여전히 56%로 공공임대주택 공급확대가 필요합니다.

이번 사업은 JDC 첫 번째 주택사업으로 어려움이 많았지만 이번 경험을 바탕으로 제주도와 더욱 긴밀히 협력하면서 제주도민의 주거안정과 주거복지를 위하여 노력하고자 합니다.

◇ 류도성> 이 사업과 관련해서 지역사회에 주문하고 싶은 부분은 없습니까?

◆ 문영호> 10년 임대주택은 “JDC 제주첨단 리슈빌”로 이름을 지었습니다. 리슈빌은 계룡건설 브랜드로 공공임대주택에는 제공한 적이 없다고 합니다. 그만큼 공사관계자 모두가 아파트 품질에 심혈을 기울였고, 공공임대주택이라는 한계를 극복하고 입주민을 위한 좋은 아파트를 만들기 위하여 노력하고 있습니다. JDC가 공공기관으로서 사회적 책임성을 다하기 위한 공익적인 사업인 만큼 앞으로도 많은 관심과 성원 부탁드립니다.

◇ 류도성> <제주의 꿈을 함께> 지금까지 제주국제자유도시개발센터 공공주택처 문영호 처장과 함께 했는데요. 오늘 말씀 감사합니다.

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