임박한 '수용성' 규제, "뒷북에 또 풍선효과 나올 것"

[머니투데이 박미주 기자]

분양권 가격이 급등한 수원시 장안구 정자동 '화서역 파크 푸르지오' 단지 공사 모습/사진= 박미주 기자

"정부가 수도권까지 추가 규제해도 또 풍선효과가 나올 수밖에 없습니다. 유동자금이 갈 데가 없습니다."

정부가 '수용성(수원·용인·성남)' 등 최근 급등한 주택시장을 잡기 위해 20일 추가 규제를 내놓는다. 수원 3개구, 의왕, 안양시 만안구 등이 규제 지역으로 추가 지정될 것으로 예상되는데 전문가들은 다른 지역으로 추가 풍선효과가 나타날 것으로 내다봤다. 서울 아파트값이 다시 상승할 가능성까지 점친다. 두더지 잡기식으로 찔끔찔끔 규제를 내 봐야 시장을 잡기 어렵다는 시각이 많다. 결국 유동성 문제를 잡고 주택 공급을 늘려야 한다는 조언이다.

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두 달만에 또 나오는 19번째 대책… "수도권, 지방으로 또 튈 것"
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19일 국토교통부 등 관계부처에 따르면 정부는 20일 경기 남부 지역의 집값 급등 관련 후속 방안을 발표한다. 수원 전역과 안양 만안, 의왕시를 조정대상지역으로 묶고 조정대상지역의 대출규제까지 강화할 것으로 예측된다. LTV(담보인정비율)를 기존 60%에서 50%로 낮추고 9억원 초과분은 30%까지 낮출 전망이다.

이번에 발표하게 되면 문재인 정부 들어 19번째로 부동산 대책을 내놓게 된다. 지난해 12월 12·16 부동산 대책을 내놓은 후로는 두 달여 만이다.

이와 관련 시장 전문가들은 새 규제를 내놔도 투자자들은 새로운 곳으로 이동하며 집값 상승을 야기할 것이라는 예상을 내놨다. 조정대상지역에 포함되지 않은 산본, 평택 등 경기도와 인천 같은 수도권뿐 아니라 지방까지 자금이 쏠릴 수 있을 것이란 전망이다.

'빠숑'으로 알려진 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "대책이 나오더라도 투자자들이 규제를 피해 아파트가 많이 몰려 있고 수요가 있어 보이는 경기도권과 인천 등 수도권 및 수도권과 가까운 천안, 충남 아산·서산 등 지방으로까지 이동해 풍선효과가 또 생길 것 같다"며 "돈은 있는데 투자할 곳이 없는 상태"라고 말했다.

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풍선효과 막기위해 전지역 규제? "결국 서울 또 오른다"
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규제지역 지정 현황

일각에선 풍선효과를 사전에 없애기 위해 수도권 전 지역을 규제지역으로 지정해야 한다고 주장하지만 이렇게 되면 다시 서울 집값이 오르게 될 것이란 분석도 나온다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 “수도권 전역이 조정대상지역이 되면 서울과 같은 상황이 되는데 그렇게 되면 좀 더 안정적인 서울로 자금이 다시 몰릴 것”이라고 내다봤다.

이춘란 오비스트 본부장은 “추가 대책을 내놔도 시장 영향이 크지 않을 것 같다”며 “일례로 성남은 이미 조정대상지역 이상 규제가 들어간 상태인데 정비사업 이슈 등으로 가격이 올랐다”고 했다. 그는 “서울 또한 유동자금이 많이 풀리기 때문에 가격이 떨어지진 않을 것”이라고도 덧붙였다.

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어쩔 수 없는 '뒷북 규제', 공급 늘리고 유동성 문제 해결해야
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서울 아파트 전경/사진= 김창현 기자

정부가 이미 집값이 오르고 난 다음 ‘뒷북 규제’를 한다는 지적도 많다. 조정대상지역 지정만 해도 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과해야 가능하기 때문이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “뒤늦게 규제가 나오는 것은 맞지만 그렇다고 아직 집값이 오르지 않은 지역을 미리 규제지역으로 지정하고 풍선효과를 막기는 어렵다”고 했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장도 “처음 ‘핀셋규제’ 한다고 했다가 지역을 늘렸던 민간택지 분양가상한제처럼 규제를 계속 해야 하는 부작용이 생길 수 있다”고 봤다.

전문가들은 근본적으론 유동성 문제를 해결하고 서울 주택 공급을 늘려야 한다고 지적했다. 김덕례 실장은 “풍선효과 기저에 깔린 건 유동성”이라며 “유동성 문제들이 해결되지 않은 상태에서 주택시장만 바라보는 규제정책은 한계가 있다”고 짚었다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “유동성으로 대출규제가 강화된 서울에서도 집값이 오른다”며 “유동자금을 산업 쪽으로 유인할 정책이 필요하고 서울 주택 공급을 늘려 시장을 안정화해야 한다”고 강조했다.

박미주 기자 beyond@mt.co.kr

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