17일부터 투기·과열지역 시가15억 넘으면 주담대 불가

시가 9억원 초과분 LTV 20%로 강화…임대업 RTI 1.50배 이상으로 강화

전세대출로 갭투자 적발시 대출 즉시 회수…투기지역 DSR 차주 단위로 관리

서울 송파구 신천동 미성클로버·진주 아파트 재건축 단지. 2019.11.7/뉴스1 © News1 허경 기자

(서울=뉴스1) 장도민 기자 = 17일부터 투기지역‧투기과열지구의 시가 15억원 초과 아파트를 담보로 주택구입용 주택담보대출(주담대)을 받을 수 없게 된다. 시가 9억원 초과 고가 주택 구매를 목적으로 주담대를 받을 때 적용되는 주택담보대출비율(LTV)도 9억원 초과분에 대해선 기존 40%에서 20%로 강화된다.

임대업 이자상환비율(RTI)은 기존 1.25배에서 1.5배 이상으로 높아진다. 또 전세대출을 이용한 갭투자를 막기 위해 전세대출을 받아 주택을 구매(2주택)한 것으로 드러나면 대출을 회수하기로 했다.

12일 기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청은 서울청사 본관에서 이같은 내용을 담은 '투기적 대출수요 규제 강화 주택시장 안정화 방안'을 발표했다. 초고강도 대출 규제책으로 평가된다.

우선 투기지역과 투기과열지구에서 시가 15억원을 초과한 초고가 아파트를 구입할 목적으로 한 주담대가 전면 금지된다. 현재는 투기지역‧투기과열지구에서는 다주택세대에 대해서만 대출을 금지하고 있고, 1주택세대 및 무주택세대에 대해서는 LTV 40% 규제를 적용 중이다. 하지만 앞으로는 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주의 투기지역·투기과열지구 시가 15억원 초과 아파트 구입용 주담대가 금지된다.

정부는 재개발·재건축 조합원이 1주택세대인 상황에서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때만 예외를 두기로 했다.

시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV도 추가로 강화된다. 기존에는 투기지역·투기과열지구에서 시가 9억원 초과 주택을 구입할 때 주택담보대출비율(LTV) 40%가 적용됐다. 그러나 앞으로는 시가 9억원 이하분에 대해서만 LTV 40%가 적용되고 9억원 초과분에 대한 LTV는 20%만 받을 수 있게 된다.

예컨대 투기지역·투기과열지구의 14억원짜리 주택을 매입하려고 할 때 기존 주택담보대출 한도는 14억원의 40%인 5억6000만원이었다. 바뀐 규제를 적용하면 '9억원에 대한 40%'와 나머지 '5억원에 대한 20%'를 따로 계산해 4억6000만원만 주담대를 받을 수 있게 된다.

DSR(모든 가계대출 원리금 상환액/연간소득)의 경우 투기지역·투기과열지구에선 차주 단위로 관리한다. 현재 시중은행은 신규 취급한 가계대출 평균 DSR을 40% 내로 관리하면 된다. 그러나 앞으로는 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대해선 차주 단위로 DSR 40%를 넘어선 안된다. 또 은행권(40%)과 비은행권(60%)의 DSR한도를 2021년 말까지 모두 40%로 동일하게 낮춘다.

주택담보대출의 실수요 요건도 강화된다. 기존에는 규제지역 내 1주택세대가 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주담대를 해줬다.

그러나 앞으로는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경해서 적용한다. 이와 함께 투기지역‧투기과열지구 1주택세대의 2년 내 기존 주택 처분 및 전입 조건을 1년 이내로 단축하고, 9억원 초과 주택을 구입하는 무주택세대에 대해서도 2년 이내 전입 기한을 1년 이내로 줄였다.

아울러 주택 구입목적 사업자대출 규제도 투기지역뿐만 아니라 투기과열지구까지 확대하기로 했다. 현재는 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대해 투기지역 내에서만 주택 구입목적 주담대를 금지하고 있다. 투기지역과 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출에 대한 RTI도 1.25배에서 1.5배 이상으로 강화한다.

전세대출을 이용한 갭투자 방지 개선안도 나왔다. 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화한다. 기존에는 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사‧HUG 보증)은 제한되나 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않았다. 하지만 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청하기로 했다.

또 금융회사는 차주가 전세대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 대출 만기 연장 불가가 아닌 회수를 의무화하기로 했다. 현재는 전세대출 취급‧만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하고, 2주택 이상 보유한 것으로 드러날 경우 전세대출 보증 만기 연장을 제한했다.

정부 관계자는 "지난해 9·13 대책 이후 32주 동안 하락했던 서울 주택가격이 강남 재건축 기대감으로 상승세가 확산되면서 24주 연속으로 집값이 올랐다"며 "이에 집값 상승 기대감이 커지며 갭 투자 등 투기수요가 유입된 것으로 보고 추가 안정화 대책을 마련했다"고 밝혔다.
jdm@news1.kr

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