15억 초과 아파트 대출 못받는다...보유세·종부세도 상향

분양가상한제 지역 확대...15억 넘는 아파트는 대출 금지
9억원 초과 주택, 9억원 초과 구간은 LTV 40%→20% 축소

내일부터 투기지역‧투기과열지구의 시가 15억원 초과 아파트는 주택담보대출이 전면 금지된다. 주택구입 용도로는 현재 40%인 주택의 담보인정비율(LTV)이 0%가 된다. 시가 9억원을 넘는 주택에 대해서는 구간별로 LTV가 차등 적용돼 대출 한도가 줄어든다. 또 서울 13개 구(區) 전 지역, 서울 5개 구 37개동, 경기 과천·광명·하남 3개시 13개동이 분양가 상한제 적용 지역으로 추가 지정됐다.

서울 아파트값 상승세가 이어지고 있다. 사진은 15일 오후 잠실 롯데월드타워에서 촬영한 송파구 일대 아파트 밀집지역. /연합뉴스

정부는 16일 관계부처 합동으로 이런 내용을 담은 주택시장 안정화 방안을 발표했다. 현재는 1주택세대 및 무주택세대는 LTV를 40%까지 인정받을 수 있지만, 앞으로는 투기지역‧투기과열지구의 시가 15억원 초과 아파트는 주택구입용 주택담보대출을 받을 수 없다. 이는 17일부터 전 금융권의 가계 대출에 적용되며, 주택임대업·매매업 개인사업자와 법인 등이 적용 대상이다.

단, 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로 사업추진(조합 설립 인가) 전까지 1년 이상 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때만 예외를 허용한다.

오는 23일부터는 시가 9억원이 넘는 주택에 대한 LTV 인정 비율도 구간별로 차등 적용된다. 가령 투기지역·투기과열지구의 시가 14억원 짜리 주택을 매입할 때 주택담보대출의 한도는 현재 5억6000만원(9억원 X 40%)인데, 향후에는 9억원의 40%인 3억6000만원, 9억원 초과분인 5억원의 20%인 1억원을 합쳐 총 4억6000만원이 된다. 이 조치 또한 전 금융권의 가계 대출에 적용되며, 주택임대업·매매업 개인사업자와 법인 등이 적용 대상이다.

서울 13개구 전 지역(272개동)과 정비사업 이슈로 인해 집 이 들썩인 서울 5개구의 37개동, 경기 3개시 13개동은 분양가 상한제 지역으로 추가 지정돼 12월 17일자로 효력이 발생한다.

전 지역이 분양가 상한제를 적용받는 서울 13개구는 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구다. 경기도에서는 과천·광명·하남 3개 시의 13개동이 분양가 상한제 적용 지역으로 추가 지정됐다. 이 지역들은 서울·수도권 집값의 평균 1.5배를 웃돌아 ‘집값 상승 선도 지역’으로 꼽혔다.

주요 정비 사업 이슈가 있는 구(區) 중 시장 영향력이 상대적으로 큰 서울 강서·노원·동대문·성북·은평구의 37개동도 추가로 분양가 상한제를 적용받게 된다. 지난 11월 6일 주거정책심의위원회에서 ‘핀셋 규제’를 한다며 서울 27개동을 분양가 상한제 지역으로 지정했었던 것보다 광범위하다.

분양가 상한제 추가 적용 지역/기획재정부

부동산 관련 세금 부담은 내년 납부분부터 커질 전망이다. 종합부동산세 세율은 일반(1주택자 또는 조정 대상 지역이 아닌 곳의 2주택자) 대상자는 0.1~0.3%포인트, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자는 0.2~0.8%포인트씩 상향 조정한다. 조정 대상 지역의 2주택자의 세 부담 상한을 200%에서 300%로 확대한다. 단, 1주택 보유 고령자는 종부세 세액 공제율과 합산 공제율을 늘려 부담을 덜어주겠다고도 밝혔다.

내년부터는 시세 변동률을 공시 가격에 반영하고, 고가 주택을 중심으로 현실화율을 제고한다는 방침이다. 공동주택이 시세 9억∼15억원 미만일 경우 공시가격을 시세의 70% 수준으로, 15억∼30억원 미만은 75%로, 30억원 이상인 경우에는 80% 수준까지 반영하겠다는 계획이다. 현재 시세 대비 공시가격의 비율은 70%를 밑도는 수준이다. 공시가격은 세금 부과의 기준이 되기 때문에, 공시가격이 상향 조정되면 주택 보유자가 납부해야 할 세금도 늘어나게 된다.

2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 오른다. 보유 기간이 1년 미만일 경우 양도소득세율이 종전 40%에서 50%로, 1년 이상 2년 미만일 경우엔 종전 기본 세율 (6~42%)에서 일괄적으로 40%를 적용받게 된다. 이는 법 개정 후 2021년 1월 1일 양도 분부터 적용된다.

조정 대상 지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세 중과를 한시적으로 면제받는다. 또 장기 보유 특별 공제를 적용받을 수 있다. 12월 17일부터 내년 6월 말까지 양도하는 주택에 한해 적용받는다. 현재는 다주택자가 조정 대상 지역 내 주택을 양도하면 양도소득세를 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트씩 중과하고 장기 보유 특별 공제를 적용해주지 않는다.

세종=이민아 기자(wow@chosunbiz.com)

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