[토요워치] 개발호재 '마·용·성' 학원수요 쏠쏠···1기 신도시는 '주춤'

■개발²+富²=학원가²···新학군의 법칙

# 최근 기자가 찾은 지하철 5호선 마포구 공덕역 일대. 이곳은 5·6호선, 경의중앙선, 공항철도 등 4개 노선이 지나는 교통의 요지다. 최근에는 교통 중심지를 넘어 신흥 학원가로 변모하고 있다. 공덕역과 대흥역 사이 백범로를 따라 입시학원·보습학원, 아동 미술·공부방 등 각종 학원들이 속속 들어서고 있는 것이다. 마포구 일대가 재개발 사업을 통해 새 아파트촌으로 변모하고 집값이 오르면서 신흥 학원가로 바뀌고 있다.

# 한때 분당과 어깨를 겨루던 일산 신도시. 이곳 집값은 3기 신도시 지정 여파까지 겹치면서 10년 전보다 낮다. 일산 집값의 버팀목 역할을 했던 후곡·주엽동 일대 학원가 역시 크게 쇠퇴했다. 집값이 강세를 보이고 있는 분당은 학원이 여전히 성업 중이다. 1기 신도시의 경우 집값이 학원가의 흥망성쇠에 어떤 영향을 미치고 있는지를 보여주는 대표적인 사례다.

집값은 곧 해당 지역의 부(富)를 측정하는 지표 중 하나다. 집값은 주변 환경 변화에 많은 영향을 미치는데 그 중 하나가 학원이다. 과거 허허벌판이었던 강남 일대가 영동개발을 통해 부촌으로 부상하고 뒤를 이어 ‘교육 특구’로 현재까지 명성을 이어오는 것이 단적인 예이다. 각종 개발로 부동산 지도가 바뀌면서 학원가도 부침이 한창이다.

뉴타운·노후 아파트 재건축 등 영향

고학력 중산층 유입돼 사교육 활성화

3기 신도시 등 여파에 집값꺾인 일산

후곡·마두동 학원가도 동반 약세 보여



◇ 집값 뜨는 ‘마·용·성’··· 신흥 학원가로 부상=신흥 학원가로 부상하고 있는 대표지역이 앞서 지적했던 마포구다. 뉴타운 등 각종 개발사업으로 새 아파트가 하나둘 들어서고 있다. ‘마포래미안푸르지오(3,885가구)’ ‘공덕자이(1,164가구)’ 등의 새 아파트는 이제 마포를 대표하는 고유명사가 됐다. 도심과 여의도에 직장을 둔 맞벌이 고학력 중산층들이 대거 유입되면서 이들의 교육열이 사교육을 활성화 시킨 것이다. 인근 공인중개사의 한 관계자는 “새 아파트가 들어서고 집값이 오르면서 뒤를 이어 학원들이 크게 늘어나고 있다”며 “과거 마포에서 상상하기 어려운 일이 나타나고 있다”고 말했다. 마포구의 새 학원가는 인근 종로·용산·여의도 수요까지 흡수하고 있다.

마포 학원가는 더 번창할 것으로 전망되고 있다. 최근 입주하거나 입주를 앞둔 1,000가구 이상 대단지도 여러 곳이다. 신수동 ‘신촌숲아이파크(1,015가구)’, 북아현뉴타운 ‘힐스테이트 신촌(1,226가구)’, 대흥동 ‘신촌그랑자이(1,248가구)’ ‘마포프레스티지자이(1,694가구)’ 등이 대표적인 단지들이다.

강남 일대에서 상대적으로 학원 환경이 좋지 않았던 것이 서초구다. 하지만 이곳도 요즘은 다르다. 반포동과 잠원동 일대를 중심으로 재건축 사업을 통해 새 아파트가 들어서면서 학원가가 새롭게 형성되고 있다. 과거에는 서초구에서 대치동으로 학원을 다니기도 했는데 이제는 그럴 필요가 없다는 말도 나오고 있다. 서초구에서는 재건축을 위해 철거가 진행 중인 ‘래미안원베일리(2,971가구)’ 및 내년 입주 예정인 ‘신반포센트럴자이(781가구)’ 등 새 아파트들이 입주를 기다리고 있다.

강남권의 전통적인 부촌인 대치동과 도곡동 또한 일대 노후 아파트 재건축으로 가구 수가 늘어나면서 대치동 학원가가 활황을 맞고 있다. 강남구에 위치한 학원 개수는 지난 2018년 기준 1,768개로 서울에서 제일 많다. 5년 전인 2014년과 비교해도 110개가 증가해 서울에서 가장 많이 늘었다. 여기에 최근 개포동 일대에서 ‘래미안블래스티지(1,957가구)’ ‘디에이치아너힐즈(1,320가구)’ 등 재건축 단지가 입주한데다 일대 주공아파트 재건축이 속속들이 진행되면서 대치동 학원가의 든든한 배후 수요 역할을 할 것으로 전망된다.

◇ 1기 신도시, 집값에 따라 학원도 부침=집값이 학원가 미치는 영향의 대표 사례는 1기 신도시다. 한 예로 과거에는 분당·일산·평촌 등의 학원가는 큰 차이가 없었다. 일산서구의 후곡동 학원가, 일산동구의 마두동 학원가 등이 대표적인 예다. 분당 역시 강남 못지않은 학원가를 형성했고 평촌도 안양의 학원 특구로 이름을 날렸다.

하지만 시간이 흐리고 집값이 변하면서 학원가도 다른 모습이다. 집값이 되레 하락한 일산은 학원가 역시 예전만 못하다. 여기에 인근에 3기 신도시 추진까지 겹치면서 기존 일산 주민들이 신도시 등으로 이동할 가능성도 커진 상황이다. 이래저래 부동산 시장 여파가 학원에도 미치고 있다. 반면 분당은 예전보다 명성은 다소 떨어졌지만 여전히 성업 중이다. 강남 대체 수요가 이곳으로 꾸준히 유입되고 집값도 강세를 보이고 있는 데 따른 것이다.

사실 집값과 교육 환경은 밀접한 관계다. 한 예로 종로학원하늘교육이 부동산114의 부동산 데이터와 서울 25개구의 중학교 전출입을 분석한 결과 자율형사립고 설립 후 강남·서초로 전학한 학생이 급감했으며 강북 등 아파트 전세가격이 상승했다는 진단이 나왔다.

이 분석에 따르면 자사고가 설립되기 이전에는 강남·서초·송파·양천구의 아파트 평당가격 상승률이 25개구 중 최상위권이였으나 자사고 설립 이후에는 마포·서대문 등 비교육특구의 아파트 평당가격 상승률이 가장 높게 나타났다. 자사고 설립 후 2010년 이후부터 강남·서초 등으로 전학한 학생은 급감했다. 강남으로 반드시 전학을 가야 한다는 불안감을 완화하고 부동산 시장에도 일정 부분 영향을 미쳤을 것이라고 진단했다./권혁준기자 awlkwon@sedaily.com

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