[2019웰스투어]“고가 1주택자도 내년부턴 2년 실거주해야 절세”

[이데일리 박종오 기자] 집을 한 채만 보유한 1주택자는 2년 넘게 갖고 있던 집을 9억원 이하에 팔면 양도소득세를 한 푼도 내지 않는다. 2017년 ‘8·3 부동산 대책’ 발표 이후 규제 지역인 조정대상지역에서 있는 집을 샀더라도 2년 이상 실거주 요건만 갖추면 양도세 비과세 대상이다. 주택 실수요자에게 세금 감면 혜택을 주는 것이다.

주택 매도가격이 9억원을 넘는 고가의 1주택 보유자는 다르다. 2년 보유 요건을 만족하더라도 9억원을 초과하는 금액에 양도세를 물린다. 특히 내년부터는 고가 1주택자도 반드시 2년 이상 실거주하지 않으면 자칫 세금 폭탄을 맞을 수도 있다. 현재는 주택 보유 기간 1년에 8%씩 최대 10년 이상 집을 가지고 있었다면 양도차익을 최대 80%까지 공제(장기 보유 특별 공제)해 양도세를 계산하는 특례를 적용하지만, 내년 1월부터는 전국에서 고가 주택을 팔 때 2년 이상 거주 요건을 갖춰야 특별 공제를 받을 수 있어서다.

오는 2021년부터 순수 1주택 보유 기간이 2년을 넘어야 부동산 양도세를 면제받는다는 점도 주의해야 한다. 집을 두 채 이상 보유한 다주택자라면 다른 주택을 모두 팔고 집 한 채만 보유한 상태로 2년을 넘어야 해당 주택의 양도세를 내지 않는다는 얘기다.

안수남 세무법인 다솔 대표세무사가 18일 서울 영등포구 여의도동 금융투자협회에서 열린 ‘웰스투어 2019’에서 강연하고 있다. (사진=김태형 기자)

안수남 세무법인 다솔 대표세무사는 18일 서울 영등포구 여의도동 금융투자협회 3층 강당에서 열린 ‘웰스투어 2019’에서 “세금을 알아야 재산을 지킨다”고 강조했다. 부동산에 붙는 취득세·재산세·양도소득세 등 각종 세금 중 양도세 전문가인 안 세무사는 이날 양도세 절세 꿀팁 44가지를 소개했다.

부동산을 팔 때 발생한 소득(양도가격-취득가격)에 붙는 양도세를 절세하려면 무엇보다 양도 시기를 잘 따져봐야 한다. 양도 시기에 따라 적용하는 세법이 달라서다. 예를 들어 올해 판 부동산의 양도세는 현재 시행 중인 세법을 적용해 계산하고, 내년 이후 양도한 부동산은 내년부터 시행하는 법이 양도세 과세의 기준이다. 주택 등을 매매할 때는 기본적으로 잔금 청산일을 양도 시점으로 하지만, 잔금을 치르기 전에 사전 등기를 하면 등기 접수일이 양도일이 된다.

안 세무사는 “부동산 양도세와 종합부동산세, 상속세 등은 모두 세금을 매기는 기준 금액(과세 표준)이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조이지만, 공제나 감면은 사람별로 판단하므로 부동산을 분산 소유하는 것이 유리할 수 있다”고 조언했다. 배우자 등 가족과 부동산 지분을 나눠서 보유하면 적용 세율은 낮아지고 공제액은 늘어나는 만큼 분산 소유를 적극 활용하라는 얘기다.

또 그는 “주택과 주택 이외 건물이 함께 있는 주상 복합 건물은 주택 면적이 조금이라도 더 클 경우 건물 전체를 주택으로 간주해 1가구 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다”고 말했다. 점포 겸용 주택 한 채를 보유한 1주택자라면 주택 면적을 점포 면적보다 넓게 지어야 1주택자 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있다는 것이다. 다만 오는 2021년부터 9억원을 초과하는 고가 겸용 주택은 주택 부분만 비과세 혜택을 제공한다는 점도 잘 알아둬야 한다.

부동산을 자녀 등에게 증여할 땐 금융기관 대출금이나 전세 보증금 등 빚을 함께 증여하는 것이 세금을 아끼는 방법이 될 수도 있다. 자산을 빚과 함께 넘기는 이런 ‘부담부 증여’의 경우 증여받은 사람은 증여세를, 증여해준 사람은 양도세를 내야 한다. 통상 증여한 금액에서 채무를 빼고 증여세를 계산하기 때문에 일부 양도세를 내더라도 전체 세금 부담액은 줄어드는 효과가 생긴다.

안 세무사는 “부동산 양도세는 원칙적으로 한 해 동안 판 부동산을 합쳐서 계산하고 소득이 높을수록 세율도 높아지기 때문에 양도 차익이 발생한 부동산은 같은 해에 처분하지 않는 것이 유리하다”면서 “세법 개정에 따라 올해부터 법률상 이혼했더라도 같은 주소나 거주지에서 살면 1가구로 인정될 수 있는 만큼 1주택자 비과세 혜택을 받겠다며 부부가 위장 이혼을 했다가 세금을 추징당하는 것은 물론 가산세까지 부담할 수 있다”고 조언했다.