[이정민의 제주 부동산⑦] 제주시 신제주 개발의 역사

박정희 대통령의 지시로 개발 시작

1975년 도시계획 재정비 지시…중앙에서 전문가 파견

고밀도 개발방식인 도시설계기법 도입

상업지구에 관광객을 위한 유흥주점 배치도 주문

박정희 대통령 서거 이후 계획 틀어져 40~50미터 건물 건축

제주CBS 류도성 아나운서

■ 방송 : CBS 라디오 <시사매거진 제주> FM 제주시 93.3MHz, 서귀포 90.9MHz (17:05~18:00)
■ 방송일시 : 2019년 10월 17일(목) 오후 5시 5분
■ 진행자 : 류도성 아나운서
■ 대담자 : 도시계획전문가 이정민 박사

신제주 일대 모습(사진=카카오맵 항공뷰 갈무리)

부동산 제대로 보기, 오늘도 도시계획전문가 이정민 박사 나오셨습니다. 안녕하세요?

◇ 류도성> 오늘은 신제주 개발과정에 대해서 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 지난 시간에도 간단히 얘기해주셨는데, 박정희 대통령이 신제주를 개발하라는 것에서부터 시작됐다고 하셨잖아요. 이 부분을 다시 한 번 말씀해주시면?

◆ 이정민> 우선 개발제한구역부터 얘기를 해야 할 것 같습니다. 1971년 도시계획법이 전부 개정됐습니다. 이 때 개발제한구역 제도가 신설되는데요. 제주시에만 1974년 도시관리계획 재정비를 통해 개발제한구역을 반영합니다.

영평동, 월평동, 정실마을, 해안동, 도련동을 제외한 나머지 녹지지역이 모두 개발제한구역에 편입됩니다. 당시 제주시 인구는 기하급수적으로 증가했습니다. 이런 인구를 수용하기 위해 신시가지 개발이 불가피했던 시절이기도 합니다.

1974년 칼호텔 준공식에서 대통령이 지금 신제주 지역을 획기적인 신도시를 만들라고 지시를 합니다. 신제주 개발이 그렇게 시작됐습니다.

◇ 류도성> 1970년대에 석유파동이 있었다고 들었는데, 이게 도시계획에 영향을 줬을 것이라 생각되는데요. 제주시도 영향을 받았겠죠?

◆ 이정민> 맞습니다. 제주시 도시계획도 파격적인 변화가 있었습니다. 1973년 1차 석유파동이 발생합니다. 그리고 식량 자급 문제도 논란거리가 됐습니다. 그런데도 1974년 수립된 도시계획에는 주거지역 면적이 과도할 정도로 넓었습니다.

그러자 그런데 1976년 대통령 긴급지시가 발동됩니다. 그 내용을 보면 도시계획구역 내 농경지 보전을 위해 불필요한 주거지역 면적을 대폭 줄였습니다. 이 계획으로 화북공업지역이 처음 신설됐고요.

지금의 삼도2동 및 연동지구 신시가지 개발사업이 도시계획에 반영됐습니다. 지금 제주시 시외버스터미널도 이 때 도시계획으로 결정됩니다.

◇ 류도성> 이 계획을 수립할 때 우여곡절이 많았을 것 같습니다. 중앙에 있는 전문가도 파견됐던 것으로 알고 있는데 어떻습니까?

◆ 이정민> 제주도는 예나 지금이나 도시계획 전문가가 상당히 부족합니다. 1975년 유신시절입니다. 툭하면 긴급조치가 발동되던 시절이었죠. 대통령 비서실에서 도시계획구역 내 농경지 보전을 위한 도시계획 재정비를 시행하라는 공문이 전국에 하달됐습니다.

갑자기 도시계획 용역비 예산도 반영되지 않은 상태에서 도시계획을 1976년 말까지 완료하라고 한 것이죠. 도시계획이 제대로 수립되는지 확인하기 위해 중앙에 있는 전문가를 전국에 파견합니다.

제주도는 제 은사님이 오셔서 제주시 도시계획을 진두지휘했습니다. 이 때 신제주는 고밀도로 개발하고, 도시설계 기법을 적용하라고 자문을 하셨습니다.

◇ 류도성> 도시설계기법 생소한 용어입니다. 그리고 신제주에 이런 도시설계기법이 지금도 남아 있나요?

◆ 이정민> 도시설계는 지금 지구단위계획처럼, 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이, 건축선 후퇴 등으로 정하는 것이었습니다. 그런데 이게 법적인 근거가 없다가 1980년 건축법이 개정되면서 도시설계 구역이라는 것이 생겼습니다.

지금은 지구단위계획으로 통합되어 운영되고 있습니다. 신제주에도 도시설계기법이 도입됩니다. 지금 도청 인근 지역을 계획할 때, 고층 고밀 건물 위주로 계획됐습니다. 토지확보방식은 수용방식이었습니다. 제주시는 시청, 서사라, 신산지구 등을 토지구획정리방식으로 개발하면서 토지주들이 재미를 많이 봤습니다.

이러다 보니 수용방식을 찬성하지 않았습니다. 환지방식인 토지구획정리방식으로 변경해달라는 주민의 요구 때문에 환지방식으로 변경됐습니다. 당시 도시설계를 담당했던 서울대학교 주종원 교수님이 12가지 도시설계 원칙을 제시했습니다.

신제주에 보면 도로경계선에서 1미터를 후퇴해서 담장을 쌓고, 후퇴한 부분엔 조경을 했습니다. 이게 지금도 남아 있습니다. 그리고 재미있었던 것은 상업지구를 설계할 때 관광객의 위락을 위하여 한국 고유의 건축양식으로 설계한 요정을 배치할 것을 주문했습니다.

◇ 류도성> 요정이라면 유흥주점을 말씀하시는 거잖아요? 도시계획으로 요정을 결정한다는 것이 있을 수 있는 일입니까?

◆ 이정민> 지금은 고인이시지만, 주종원 교수님은 진짜 학자입니다. 성격도 조용하시고, 공부만 하셨던 분이 요정을 배치하라고 하지는 않았을 것으로 생각합니다. 윗선에서 지시했기 때문에 어쩔 수 없이 도시설계 원칙에 포함시킨 것 같습니다.

그래서 생겨난 곳이 버드나무집이란 요정입니다. 지금 6~70대 이상 되신 분들은 이 집을 아는 사람들이 많을 것입니다. 신제주에 유흥주점이 많이 생긴 것도 결코 우연이 아닙니다. 이 때문에 생겨난 것이죠.

제주 메종글래드호텔(사진=자료사진)

◇ 류도성> 신제주가 도시설계방식으로 만들어졌다면 나홀로 아파트와 같은 건축물을 건축할 수 없었을 것 같은데, 이런 건물들은 어떻게 건축된 것인가요?

◆ 이정민> 신제주 설계가 1970년대 말에 이루어집니다. 1979년 10월 26일 박정희 대통령이 서거한 이후 모든 것이 다 틀어졌습니다. 1980년에 건축법이 개정되면서 도시설계의 법적 근거가 마련됐지만, 제주시는 신제주를 도시설계구역으로 지정고시하지 않았습니다.

모든 도시계획은 고시해야 효력이 발생합니다. 고시하지 않았으니 효력 자체가 없었던 것이죠. 분명 도시설계에서는 3~5층 건물만 건축하라고 했었는데, 이게 지켜지지 않았습니다. 매종글래드 호텔은 12층 약 45미터 정도 높이로 건축됐습니다.

◇ 류도성> 아니 5층까지만 하라고 했는데, 12층까지 건축한 것은 문제가 있는 것 아닌가요?

◆ 이정민> 옆에는 단독주택인데, 좁은 길 건너편에는 45미터 되는 건물이 들어서다 보면 문제가 발생할 수밖에 없습니다. 이런 것이 문제가 되자 1987년 제주시 도시관리계획 재정비를 통해 최고 고도지구를 도입합니다.

신제주 최고 고도를 20미터로 제한해버립니다. 당연히 난리가 나겠죠. 전체 필지의 15% 정도가 1990년대 초반까지 나지로 남았습니다.

◇ 류도성> 신제주에 보면 55미터 주상복합아파트들도 건축되어 있는데, 이거는 어떻게 가능한 것입니까?

◆ 이정민> 1991년에 제주도개발특별법이 제정됩니다. 이 과정에서 반대가 정말 심했죠. 법이 만들어지면 이 법을 토대로 개발계획이 수립됩니다. 여기에 건축물 고도관리가 포함됩니다. 당시 도시계획을 변경하려면 건설교통부 장관의 승인이 필요했습니다.

고도지구 변경하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하는데, 이게 귀찮았던 거죠. 그래서 특별법에 건축물 고도관리가 포함됐고, 이게 2017년 3월까지 제주국제자유도시종합계획에 반영되어 유지됐습니다.

◇ 류도성> 건축물 고도 내용도 재미있을 것 같은데, 시간 때문에 더는 듣지 못해 아쉽습니다. 그래서 다음 주는 건축물 고도관리에 대한 내용을 얘기해주시면 좋을 것 같습니다.

◆ 이정민> 건축물 고도관리의 끝판왕은 드림타워입니다. 다음 주에는 건축물 고도관리 변경 역사에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

◇ 류도성> <부동산 제대로 보기> 지금까지 도시계획전문가 이정민 박사와 함께 했습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

이정민 박사

<이정민 박사는 제주도 제주시 구좌읍 출신으로 2002년 홍익대학교에서 공학박사(도시계획전공)를 취득했습니다. 1995년 1년 동안 국토연구원에서 연구원으로 근무를 했습니다. 2003년 제주연구원에서 연구원으로 근무했고 2006년부터 2014년까지 제주특별자치도의회 정책자문위원으로 근무했습니다. 2015년 8월에 연도시씨앤디(부동산컨설팅, 부동산매매 및 임대업, 도시계획컨설팅(총괄계획가 업무))를 창업해 운영하고 있습니다.>

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