2015년 이후 재개발 지정 '0'···상한제 덮칠땐 '住맥경화'

[현실 되는 '주택 공급 절벽']

■서울 신규 정비사업 현황 분석해보니

재초환發 재건축도 자취 감춰

규제에 올 신규구역도 없을 듯

"수년내 새아파트 부족 불가피"

'철거→재생' 市정책전환도 부담

상한제땐 노후지역 개발 가시밭

서울 주택공급의 70~80%가량은 재개발·재건축이 담당한다. 가용할 택지가 부족하다 보니 정비사업이 신규 주택 공급원으로 주요 역할을 하는 셈이다. 이런 가운데 주택 재개발 신규 지정이 지난 2015년 이후 사실상 멈췄다. 명맥을 이어오던 재건축 정비구역 지정도 초과이익환수제 이후 자취를 감추면서 올 들어 신규 지정 건수는 ‘0건’을 기록했다.

정부는 10월 말부터 민간택지 분양가상한제를 본격 시행할 예정이다. 기존에 사업을 진행하고 있는 재개발·재건축 단지도 상한제의 영향으로 사업 지연이 불가피하다. 설상가상으로 신규 지정도 이뤄지지 않으면서 주택공급 절벽 우려는 현실화되고 있다는 지적이 나오고 있다.

14일 본지가 서울시의 2015년부터 올 9월까지 정비사업 신규 지정 현황을 분석한 결과 이같이 나타났다. 각종 정비사업 규제에다 뉴타운 해제가 맞물린 결과다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “장기적으로 부동산 가격을 안정시키기 위해서는 무엇보다 안정적인 공급기반을 마련하고, 공급의 일관성을 유지하는 것이 중요하다”며 “특정 시기에 정비구역 지정이 사라지면 이것이 나중에는 신축 아파트에 더 큰 주택가격 상승 요소가 돼 돌아오게 되는 것”이라고 말했다.

◇올 서울 1~9월 신규 정비구역 지정 ‘0’건=서울시 자료를 분석한 결과 올 1월부터 9월까지 재건축·재개발 등 정비사업 구역으로 신규 지정된 구역은 단 한 곳도 없었다. 2017년만 해도 주택 재건축 19곳, 주택 재개발 1곳, 도시정비형 재개발 7곳 등 총 27곳이 신규 정비구역으로 지정됐다. 2018년에는 6건으로 줄더니 올 들어 9월까지 ‘0건’을 기록한 것이다.

이런 가운데 주택 재개발의 경우 2015년 이후 송파구 마천3구역이 지정된 경우가 유일하다. 마천3구역은 과거 뉴타운으로 이미 지정됐던 구역의 후속 작업을 진행한 성격인 만큼 이를 제외하면 사실상 지난 5년간 새 아파트를 짓기 위한 재개발 정비구역 지정은 멈춘 셈이다.

초과이익환수제 부활 등으로 재건축도 치명타를 입고 있다. 재건축 신규 지정 건수를 보면 2017년 19건이었으나 2018년 2건, 올해 0건을 기록하고 있다. 여기에 서울시가 재건축 사업을 사실상 불허하고 있는 것도 한 이유다. 서울 강남권 정비업계의 한 관계자는 “재건축을 원하는 단지가 없는 게 아니라 각종 규제에다 서울시가 심의 자체를 하지 않다 보니 이 같은 현상이 나타나고 있다”고 말했다.

현재 서울시의 정책 방향을 보면 올해 연간 기준으로 신규 정비구역 지정은 단 한 건도 없을 것으로 보인다. 정부와 서울시가 재개발·재건축에 대해 각종 규제를 강화하고 있기 때문이다. 서울시는 도시·건축 혁신방안을 통해 정비구역 지정 전에 정비계획을 수립할 때부터 공공이 민간과 함께 참여하는 방안을 추진하고 있다. 대상 단지는 △상계주공5단지 △금호동3가 1 △흑석11구역 △공평 15·16지구 등 네 곳이다. 이들 시범사업의 경우 연말 또는 내년 5월까지 정비계획을 변경하거나 결정한다고 일정이 예정돼 있는 만큼 실제 정비구역 지정은 내년에나 가능하다.

◇상한제까지···현실화되는 공급절벽=올해 정비구역 신규 지정이 사라지면서 당장 수년 후 아파트 공급은 줄어들 것으로 보인다. 박원갑 KB국민은행 수석연구위원은 “정비구역이 지정되지 않을 경우 전체 주택 수는 변함없더라도 새 아파트의 공급이 줄어든다는 점은 명확하다”며 “현재 시장의 수요와 관심이 아파트에 몰려 있는 만큼 추후 아파트 수급 불균형으로 시장에 불안 요인으로 작용할 것”이라고 말했다.

시가 뉴타운 출구전략의 일환으로 전면철거에서 재생으로 주택정책 방향을 전환하면서 기존 정비구역도 잇따라 해제되는 추세임을 고려하면 새 아파트 공급 부족 추세는 수년 후 현실화할 것으로 보인다. 서울연구원 자료에 따르면 지난해 기준 서울에서 정비사업이 추진되는 곳은 683곳으로 이 중 393곳이 정비구역에서 해제됐다. 재개발 109곳과 재건축 205곳, 도시환경정비사업 71곳, 기타사업 8곳 등이다. 이 중 주민들이 해제를 결정한 곳은 279곳이며, 시장이 직권해제한 구역은 114곳이다.

더구나 내년 3월 정비구역 일몰이 예정된 점을 고려하면 정비구역은 더 줄어들게 된다. 2012년 1월31일 이전에 정비계획을 수립한 정비구역 중 내년 3월까지 조합설립인가를 신청하지 못할 경우 구역 해제된다. 현재 서울시 내 일몰 대상 구역은 총 37곳으로 파악된다. 아울러 민간택지 분양가상한제가 본격 적용되면 노후지역 주택 소유주 입장에서는 정비사업 추진에 대한 부담감이 더욱 커지게 된다./김흥록기자 rok@sedaily.com

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