연내 금리인하, 전세시장 영향은…"대출규제로 미미"

美 금리인하로 한은 추가 금리인하 가능성↑

전세가격 상승 추세…"저금리, 가격 밀어올려"

대출규제·정책 불확실성으로 효과는 '제한적'

분양가 상한제 단기적 영향 줘…폭등은 '글쎄'

이주수요 등 국지적 현상?…"연말 지켜봐야"

【서울=뉴시스】추상철 기자 =분양가상한제 확대 예고에 전세값이 꿈틀대고 있다. 28일 오후 서울 송파구의 한 부동산에는 전세 매물 관련 문구가 게시돼 있다. 2019.07.28. scchoo@newsis.com

【서울=뉴시스】김가윤 기자 = 연내 금리인하 가능성이 커지면서 민간택지 분양가 상한제, 임대차 갱신권 등 정책 이슈가 가득한 하반기 전세시장에 관심이 모아지고 있다.

전세가격이 상승하고 있는 만큼 금리인하가 영향을 줄 것이란 예측도 있지만, 대다수는 '눈치 보기' 형세가 지속될 것이란 전망을 내놨다.

금융시장에 따르면 미국 연방준비제도(연준)는 지난 18일(현지시간) 정책금리인 연방기금금리(FFR)를 기존 2.00~2.25%에서 1.75~2.00%로 0.25%포인트(p) 내렸다. 연준이 금리인하에 나선 건 지난 7월에 이어 두 달 만이다.

그러자 한국은행도 추가 금리인하 가능성을 열었다. 이주열 한은 총재는 이번 연준의 금리인하 결정에 대해 "통화정책 운용에 있어 부담을 덜어주는 건 사실이다"며 '비둘기'(통화완화 선호)적인 발언을 내놨다. 한은은 지난 7월 금리를 연 1.75%에서 1.50%로 인하한 뒤 8월에는 금리를 동결했다.

금리가 떨어지면 전세가격이 급등할 거란 예측이 나오곤 한다. 이자가 줄어들면 집주인은 전세를 거두고, 부담이 덜어진 세입자는 전세를 찾는 등 공급이 줄고 수요는 늘어날 가능성이 높기 때문이다.

고준석 동국대 겸임교수는 "은퇴한 사람들이 전세자금을 이용해 생활비를 얻고 있는데, 금리가 1.5%면 예컨대 1억을 넣어놔도 15만원이기 때문에 전세를 월세로 돌리고 차라리 월세를 받는 게 더 낫다고 판단할 수 있다"며 "이 때문에 금리가 인하하면 전세물량이 줄어 전세가격을 밀어 올리는 현상이 발생할 수 있다"고 설명했다.

실제로 전세가격이 상승하고 있는 추세라 금리인하가 상승세에 불을 붙이는 게 아니냐는 예상도 나온다.

한국감정원이 발표한 '9월 3주 주간아파트 가격동향'에 따르면, 전국 아파트 전셋값은 전주 22개월(96주)만에 상승세로 전환한 데 이어, 지난주도 0.02% 상승하며 2주 연속 상승세를 이어가고 있다. 서울 아파트 전셋값은 7월부터 12주 연속 오름세다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "민간택지 분양가 상한제나 임대차 갱신권이 향후 신규 공급 부족을 야기할 수 있다는 등의 정서적인 불안이 선(先) 반영되고 있다고 보인다"며 "특히 저리 대출이 가능하다보니 준전세를 전세로 바꾼다거나 보증부 월세를 전세로 바꾸는 사례가 늘 수 있다"고 설명했다.

【서울=뉴시스】박주성 기자 = 시중 저금리가 이어지면서 주택담보대출의 고정금리가 변동금리보다 낮아진 역전현상이 계속되고 있다. 사진은 18일 서울의 한 은행에 주택담보대출을 비롯한 대출상품 안내 현수막이 걸려 있는 모습. 2019.06.18. park7691@newsis.com

그러나 대출규제와 정책적 불확실성 때문에 추가 금리인하 효과는 제한적일 것이라는 분석이 이어진다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "대출규제가 강해 추가로 금리를 인하한다고 해도 시장 전체에 영향을 줄 정도로 효과가 크진 않을 것"이라며 "전세물량이 다소 줄어들 순 있지만, 정부 규제가 더 나올까 시장에서 눈치를 보고 있는 상황이기 때문에 폭등까진 안할 것"이라고 전망했다.

심 교수는 "현재 전세시장이 불안한 것은 민간택지 분양가 상한제 때문에 대기수요가 늘어나 단기적으로 영향을 받았기 때문"이라며 "가격이 조금 올라서 다시 숨고르기 할 것으로 보인다"고 분석했다.

금리인하로 인한 영향은 적고, 오히려 정책적인 요인으로 전세가격이 오를 순 있지만 이마저도 단기적일 확률이 높다는 지적이다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장도 "집값이 오른 것에 비해 전세가격은 지난 몇 년간 안정적인 수준이었고 올해 입주물량도 많기 때문에 추가 금리인하의 영향을 받을 거라고 볼 수 없다"며 "지금 섣불리 집을 사기보단 전세로 들어가 분양을 받는 게 낫다고 판단하는 대기수요가 있지만, 이 역시 전세가격 폭등을 일으키진 않을 것"이라고 설명했다.

안 센터장은 "전세가격 상승은 재건축·재개발에 따른 이주수요로 인한 국지적인 현상이라, 사실상 지금도 보합 수준"이라며 "용인에 집을 갖고 있는 고객의 경우 전세를 내놔도 안 나간다며 이런 적은 처음이라고 말할 정도로 온도차가 크다"고 덧붙였다.

수치상 전세가격이 상승하고 있는 것과 다르게 현장에서도 조용한 분위기를 이어가고 있다. 강남을 중심으로 상승세가 확대되는 매매시장과는 달리 전세시장은 '눈치 보기'가 여전한 상황이다.

서울 마포구의 한 공인중개소는 "전세는 오르기는커녕 잘 나가지도 않는 상황이라서 현장에서 느끼기엔 최악"이라고 표현하며 "사람들이 주로 집을 사려고 해서 새 아파트 수요는 있는 것 같은데 집을 사려고 기다리면서 전세에 관심이 덜한 느낌"이라고 전했다.

서울 송파구의 공인중개소도 "금리 때문에 리스크(불확실성)를 감수하고서라도 무리해서 집을 사려는 사람들은 있는데 전세는 조용하다"며 "주변에서도 이주수요가 있는 지역이 오르는 것 같다"고 설명했다.

고준석 겸임교수는 "현재 전세가격이 들썩이는 건 지역마다 이주수요가 발생하는 등 특수한 상황에 따른 영향일 수 있다"며 "추석이 끝났으니 내년 1~2월 이사철 맞춰 10~11월 본격적으로 계약이 이뤄지기 시작하기 때문에 시장을 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

이러한 가운데 올해 말까지 입주물량은 평년보다 늘어나면서, 전세시장이 다시 안정화될 것인지 관심이 주목된다.

국토교통부에 따르면 올해 10~12월 서울 아파트 입주물량은 1만2434세대로 5년 평균 대비 19.3% 증가할 것으로 예상된다. 월별 입주물량은 12월이 5834세대로 가장 많았다. 이어 ▲11월 4378세대 ▲10월 2222세대 등의 순이다.

yoon@newsis.com

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