민간택지 분양가 상한제, 집값 잡을까? 리스크 키울까?

국토교통부가 지난 13일 발표한 분양가 상한제 전용지역은 '투기과열지구'로 서울과 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등 31곳이 적용 대상지다. 사진은 서울의 한 아파트 단지로 기사 내용과 무관. /더팩트 DB

가격 안정 효과 제한적·공급시장 변동성 확대 우려도

[더팩트ㅣ장병문 기자] 국토교통부의 민간택지 분양가 상한제가 부동산 시장의 리스크를 더 키울 수 있다는 분석이 나왔다. 정부의 분양가 상한제는 신규 주택의 가격 통제를 통해 전반적인 주택가격 안정을 기대하는 정책이다. 하지만 분양가 상한제의 가격 안정 효과가 제한적이고 공급시장 변동성을 확대할 수 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다.

14일 부동산업계에 따르면 국토교통부가 지난 13일 발표한 분양가 상한제 전용지역은 '투기과열지구'로 서울과 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구시 수성구, 세종시 등 31곳이 적용 대상지다.

정부안을 보면 민간택지를 분양가 상한제 대상으로 지정할 수 있는 요건이 완화된다. 현재 특정 지역에서 3개월간 주택가격 상승률이 그 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 분양가 상한제 적용이 가능하다. 하지만 앞으로 '투기과열지구'라면 적용할 수 있게 된다.

선택적 요건인 '최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과', '최근 3개월 주택매매량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가', '직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약 경쟁률 10대1 초과' 등은 그대로 유지된다.

정부가 부동산 시장이 과열되는 지역을 '투기과열지구'로 지정해 주택 가격을 낮추겠다는 목표를 세우고 있지만, 전문가들은 부작용을 우려하고 있다.

업계에서는 부동산 재고 시장 대비 2~3% 수준의 연간 신규 공급 규모를 고려할 때 신규 주택가격 통제 정책이 주택가격 안정으로 이어지기 어렵다고 보고 있다. 물량 규모가 적은 가격 통제 상품이 다수의 기존 상품 가격에 영향을 미치기보다는 오히려 물량이 많은 기존 상품과 가격이 비슷해질 수 있다는 것이다.

대규모 공급이 일시에 발생하는 공공택지는 신축 주택가격 통제 효과를 단기간 기대할 수 있다. 다만 물량 수준이 집중되지 않고 시기적·지역적 분포가 큰 민간택지에는 효과가 크지 않다.

강남 보금자리주택 사례를 볼 때 오히려 가격 상승을 주도할 수 있다. 강남 보금자리주택(자곡동·수서동)의 현재 가격은 분양했던 2012년과 비교하면 1.7%가량 상승했다. 연간 수익률로 따져보면 8~13%에 달한다.

국토교통부는 분양가 상한제를 통해 분양가가 현 시세의 70~80% 수준으로 낮아질 것으로 기대하고 있다./더팩트 DB

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "분양가 상한제는 주택경기와 상관없이 주택 공급 물량이 집중되거나 감소하는 기형적 현상을 초래한다"며 "장기적 관점에서는 공급 물량 변동성 확대라는 더욱 큰 리스크로 이어질 가능성을 내포한다"고 예상했다.

부동산 경기가 나쁘지만 규제를 받지 않기 위해 공급을 늘리고, 반대로 경기가 좋아도 규제 때문에 공급을 줄일 가능성도 농후하다.

과거 사례를 보면 2007년에 분양가 상한제를 피하기 위해 인·허가(55만6000호)가 급증했다. 2년 뒤 글로벌 금융위기로 주택 경기 하락이 시작됐지만 2007년 인·허가 물량의 분양 시점이 도래하면서 분양이 급증한 기현상이 발생한 바 있다.

허 연구위원은 "서울 민간택지의 다수는 재개발·재건축 사업장으로 분양가 상한제 시행은 사업성 악화와 조합원 간 갈등 확대로 사업의 장기화 및 표류 가능성이 커질 것"이라며 "시차를 두고 서울의 주택공급 감소로 이어질 수 있다"고 내다봤다.

한편 서울에서 추진되는 주택 정비사업 규모는 381개 단지, 29만4000가구다. 이 가운데 이미 착공 중인 85개 단지(6만9000가구)를 뺀 296단지(22만5000가구)가 분양가 상한제 대상이 될 것으로 보인다. 정부는 이번 대책으로 분양가가 현 시세의 70~80% 수준으로 낮아질 것으로 기대하고 있다.

jangbm@tf.co.kr