[스포츠서울] A고객이 서울대입구역 이면 쪽에 원룸주택을 보고 있다. 평소에 주택임대사업에 관심이 많은 터라 매수를 고민 중이다. 중개업자로부터 지하철역도 가깝고 공실이 없는 좋은 물건이라고 들었다. 현장에 가서 보니 신축한지 얼마 안된 건물처럼 보였다. 실내도 주방과 화장실이 깨끗하게 유지되고 있었다. 공실이 없는 게 더욱 맘에 들었다. A고객은 이 물건을 매수해도 되는지 문의를 하고 있다.
우리가 흔히 아는 고시원은 건축법상 다중주택으로 분류가 된다. 다중주택이란 학생 또는 직장인등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있거나, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각
실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것)을 말한다(건축법 제3조의5).
건축주들이 고시원으로 건축허가를 받고 실제로는 원룸처럼 사용을 한다. 불법으로 시설을 해서 임대를 하거나 매매를 하고 있는 것이다. 고시원은 오피스텔이나 다세대주택에 비해 주차장 확보기준이 훨씬 용이하다. 다세대 주택은 세대당 0.7대를 확보해야 하지만 고시원은 134제곱미터당 1대만 확보하면 된다(주택법시행령 제10조제1항 및 건축법 부설주차장설치기준). 예를 들어 연면적 200제곱미터인 경우 다세대 10세대를 짓는다면 주차장은 7대를 확보해야 하지만 고시원은 2대만 확보하면 된다. 그만큼 건축비를 절약할 수 있기 때문에 건축주들이 유혹에 넘어가고 있다.
A고객이 매수하려는 건물 실내의 형태는 원룸주택처럼 보이지만 법적으로는 고시원인 것이다. 불법으로 각 실에 취사시설을 설치한 것이다. 당연히 각 실에 욕실과 취사시설이 있으면 임대료를 더 받을 수 있다. 하지만 이런 건물을 매수해서 적발되면 건축물대장에 위반건축물로 등재가 된다. 또한 불법으로 시설한 부분을 원상으로 복구해야 한다. 원상복구를 하지 않을 경우, 이행 강제금이 부과된다. 막대한 원상복구 비용이 들기도 하고 임차인이 있는 상황에선 공사를 할 수도 없다.
이처럼 원룸주택에 투자할 경우에는 건축물대장을 통해 건축물의 용도를 확인해야 한다. 고시원으로 등록되어 있는지 다가구주택 혹은 다세대 주택으로 등록되어 있는지를 사전에 체크해야 하는 것이다. 그리고 고시원으로 등록되어 있는데, 각 실에 가스레인지나 싱크대 등의 취사시설이 설치되어 있다면 불법으로 시설이 된 것이다. 매매계약 전 건축물의 용도를 확인하는 것이 낭패를 막는 지름길이다.
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