[보유세 윤곽]"공시가격, 장기적으로 실거래가 80~90%수준까지 올려야"

[아시아경제 이지은 기자] 대통령 직속 재정개혁특위 토론회에서 현재 실거래가의 65~70% 수준인 부동산 공시지가를 장기적으로 실거래가의 80~90% 수준까지 높여 보유세를 강화해야 한다는 주장이 나왔다. 단기적으로는 공정시장가액비율을 높이되, 장기적으로는 공시지가의 현실화를 추구해야 한다는 것이다.

최승문 한국조세재정연구원 연구위원은 22일 재정개혁특위가 조세재정연구원과 공동으로 개최한 '바람직한 부동산세제 개혁 방안' 정책토론회에서 "우리나라의 민간 부동산 총액 대비 보유세, 즉 실효세율은 0.16%로 주요국 평균(0.33%)의 절반 수준"이라며 이같이 밝혔다.

최 연구위원이 호주와 오스트리아, 캐나다, 영국, 일본 등 주요국 13개국과 우리나라의 보유세 실효세율을 비교한 결과, 우리나라의 실효세율은 0.16%로 캐나다(0.87%)나 영국(0.78%)의 5분의 1 수준이었다. 일본(0.54%)과 비교해도 3분의 1 수준에 그쳤다. 우리보다 실효세율이 낮은 국가는 오스트리아(0.05%), 체코(0.06%), 에스토니아(0.05%), 독일(0.13%) 정도였다.

최 연구위원은 "이론적 근거, 실증분석 결과 및 해외국가와의 비교를 통해 살펴본 결과 부동산 보유세 강화의 여지가 있는 것으로 판단된다"며 "보유세의 장점은 살리면서, 국민 다수가 동의할 수 있는 합리적 개편방안이 필요하다"고 지적했다.

그는 실제 부동산의 가격 대비 과세표준 비율인 과표현실화율이 42.89%로 낮은 편이라며 과세표준의 현실화율 제고가 필요하다고 지적했다. 구체적인 방법으로는 공시가격의 실거래가 반영률을 높이거나, 공정시장가액 비율을 높여야 한다고 지적했다.

재산세와 종부세 등 보유세는 공시가격에서 일정 금액을 공제하고 공정시장가액 비율을 곱해 과표를 설정한다. 재산세의 경우 60%, 종합부동산세(종부세)는 80%다. 최 연구위원은 "공정시장가액 비율 인상만으로는 과표 현실화율을 크게 높이는 데 한계가 있다"며 "근본적으로 실거래가 반영률을 높여야 한다"고 지적했다.

그는 "이는 보유세 뿐만 아니라 조세정의와 형평성을 위해서도 필요하다"며 "부동산의 과세표준은 실제 시장가치를 최대한 반영해야 하고, 세부적인 내용은 필요에 따라 세율이나 공제 제도 등으로 조절하는 것이 바람직하다"고 덧붙였다.

최 연구위원은 단기적으로는 공정시장가액비율을 높이고, 중장기적으로는 공시가격이 실거래가를 최대한 반영하도록 해야 한다고 제안했다. 그는 "평가의 한계상 실제 가치보다 다소 높게 평가될 수 있는 가능성과 부동산 가격변동에 대한 완충 장치의 필요성을 고려해 공시가격의 실거래가반영률 목표를 8~90%로 설정할 수 있다"며 "공동주택, 단독주택, 건축물, 토지 사이, 또는 고가부동산과 저가부동산 사이의 실거래가반영률 차이가 최소화 되도록 해야 한다"고 말했다.

단, 이 경우 종부세와 재산세 부담이 높아진다는 우려가 존재한다. 이에 최 연구위원은 세부담상한제로 단기간 급격한 세금 상승을 방지하는 방안을 제시했다. 또 공시가격이 보유세 뿐만 아니라 여러 조세 및 복지 제도의 기준으로 적용되고 있는 문제를 해결하기 위해 실거래가반영률을 점진적으로 인상해야 한다고 강조했다.

고가의 주택에 거주하지만 소득이 적은 고령자 가구에 대해서는 고령자에 한해 과세이연을 허용하는 방안을 검토할 수 있다고 덧붙였다. 향후 주택을 팔거나 상속·증여할 때 양도소득세 또는 상속증여세에 포함해 납부하는 식이다. 이연된 과세금액에 대해서는 물가상승률 또는 이자율을 적용한다.

최 연구위원은 이처럼 보유세를 상향하는 과정에서 실거주 목적 1주택자의 세부담이 크게 늘지 않아야 한다고 지적했다. 그는 "실거주 목적 1주택자의 세 부담이 크게 늘어날 경우 이에 대한 반발이 클 것"이라며 "현행 제도대로 1주택자의 공제금액은 다주택자보다 더 높게 유지(9억원)하면서, 세율을 인상하더라도 과세표준 최저구간(현행 6억원 이하)의 세율은 올리지 않는 방안을 검토할 수 있다"고 밝혔다.

단, 1주택자 중 본인 소유 주택에 거주하지 않는 가구가 상당수 존재하는 점을 감안해 1주택자 구분에 실거주 요건을 적용하는 방안을 검토해볼 필요가 있다고 덧붙였다.

법인의 지나친 부동산 보유를 막기 위해 토지분 종합부동산세 별도합산대상의 공제금액(80억원)을 축소하는 방안과 세율구간 조정, 세율 인상 등도 검토해야 한다고 밝혔다. 최 연구위원은 "법인은 종합부동산세 납부인원의 6%를 차지하지만, 세액의 72%를 차지한다"며 "경제적 활동을 위해 부동산 보유는 필요하지만 별도합산토지에 대해서는 종합합산토지에 비해 낮은 세율로 과세하고 있다"고 지적했다. 토지 구분방식도 재검토할 필요가 있다고 덧붙였다.

이지은 기자 leezn@asiae.co.kr
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