[스포츠서울] 가짜 임차인이란 실제 임차인인 것처럼 임대차 계약서를 꾸미고 임차인 행세를 하는 사람을 말한다. 이들은 주택임대차보호법을 이용하여 실제 없던 보증금을 돌려받으려 한다. 그래서 매수인과 채권자들에게 손해를 끼치는 거짓 임차인이다. 사안에 따라 가짜 임차인은 경매입찰의 방해죄와 사기죄로 형사적 처벌까지 가능하다(형법 제315조, 제347조 참조). 그럼에도 경매물건을 보다 보면
가짜 임차인으로 의심되는 사례가 있어 주의를 요한다.
임차인은 주택의 인도와 주민등록을 말소기준권리(근저당권 등)보다 빠르게 마칠 때 대항력의 효력을 갖는다(주택임대차보호법 제3조 참조). 매수인은 대항력있는 임차인이 아닌 이상 보증금을 인수하지 않기 때문에 채권자들의 배당까지 관여할 이유가 없어 보인다. 그러나 다른 이해관계인(채권자)의 배당이의신청이 진행될 경우 가짜 임차인은 보증금반환을 목적으로 명도를 늦추는 경우가 있다. 또 매수인의 예상보다 채권자끼리의 공방이 길어질 수 있다. 결국 이로 인해 낙찰받은 물건의 명도가 늦어진다면 그 손해는 매수인의 몫이다.
물건의 등기사항전부증명서를 통해 채무자가 금융기관에서 받은 대출금액이 적정한지 확인해보자. 선순위의 임차보증금과 은행의 저당권설정금액이 대출 당시 감정가(시세) 대비 현저히 크다면 임차보증금의 적정성에 의문을 가져볼 수 있다. 임차인이 기재한 무상임대차확인서를 통해 채무자의 대출금액이 늘어날 수도 있기 때문이다.
소유자(채무자)와 임차인의 관계가 가족, 친인척, 지인의 경우도 있다. 부부관계나 동일세대의 부모 자식간 임대차는 실제 보증금이 오고 갔더라도 대항력이 인정되지 않는다. 다시 말해 탄핵할 수 있는
임차인이라는 말이다. 또 채권자가 소유자(채무자)의 채권을 우선 변제받으려는 목적으로 임대차계약의 형식을 빌려 인도와 주민등록을 하였더라도 실제 주거용으로 사용∙수익하지 않았다면 그 임대차는 무효이다. 즉, 통정허위표시에 해당된다(대법원 2000다24184 참조).
그렇지만 경매투자자가 가짜 임차인을 찾아내고 확신을 갖기란 어렵다. 매수인이 물건을 낙찰받고 이해관계인이 되면 임차인의 등본이나 초본의 열람이 가능하지만 이미 매수한 뒤에 할 수 있는 일이다(주민등록법 29조 참조). 또 가짜 임차인이라면 임대차 계약서가 공인중개사 없이 쌍방간 작성했을 것이며 보증금 입금내역 등이 불분명할 가능성이 크다. 그러나 임대차 계약서를 매수 전에 확보하는 것은 사실상 불가능하다.
따라서 심증만으로 가짜 임차인을 가려내어 매수를 고려하는 것은 위험하다. 이런 점을 고려하여 매수인은 입찰 금액을 적어야 한다. 다시 말해 투자에 있어 가짜 임차인은 매수를 결정하는 조건이 아니란 말이다. 경매참여의 기준은 투자 물건의 미래가치와 가격 경쟁력이며 이를 검증하기 위한 부동산 공부와 현장 확인이 뒷받침되어야 한다.
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