오피스텔 부가세 환급 원한다면 계약 20일 이내 사업자 등록을

◆ 매경 부동산 제테크 처방전 ◆

Q 서울에 거주하는 40대 직장인입니다. 최근 8·2 부동산대책 영향으로 아파트 등 주택 투자에 대해 규제가 크다 보니 소액으로 투자할 수 있는 물건을 알아보던 중에 역세권 소형 오피스텔에 투자하고자 마음먹고 있습니다. 분양을 받아 임대하다가 처분하는 경우 세금 문제는 어떻게 되고, 주의할 점은 없는지 궁금합니다.

A 소형 오피스텔에 투자한다면 가장 신경 써야 할 부분이 투자수익률과 그에 따른 세금 문제일 것입니다. 우선 투자수익률을 극대화하기 위해서는 투자하고자 하는 지역에 대한 분석을 꼼꼼하게 해야 합니다.

다음으로 세금 문제에 있어서는 오피스텔을 분양받아 보유하다가 처분하는 경우의 거래세와 보유세 세금비용을 점검해봐야 합니다. 첫 번째로 오피스텔을 분양받는 경우에는 건물분 분양가액에 부가가치세가 포함돼 발생합니다. 건물분 분양가액에 포함된 부가가치세는 보통 분양가액의 10%가 발생하는데 이러한 경우 절세할 수 있는 방안 중 하나는 사업자등록을 해두는 것입니다. 그러면 분양 시 부담했던 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.

다만 주의할 점은 사업자 등록 시 간이과세자나 면세사업자가 아닌 일반과세사업자로 해야 하며, 사업자등록은 계약일로부터 20일 이내에 해둬야 한다는 것입니다.

최근에는 오피스텔을 활용해 주택임대사업자등록을 하고자 하는 분이 점점 늘고 있는데요. 주택임대사업자등록을 하면 주택임대사업자로서 임대소득세 감면, 종합부동산세 면제 등 세제 혜택을 누릴 수 있습니다.

두 번째로 오피스텔은 임대 기간 임대수익률도 중요하지만 일정 기간 이후에 처분할 경우 양도소득세를 부담하게 되는데 사용 여부에 따라 세금 문제가 달라진다는 점입니다. 예를 들어 거주용 주택을 보유한 자가 거주용 주택 외에 오피스텔을 주거용으로 임대하고 있다가 처분하게 되는 경우에는 1가구 2주택자로 간주돼 비과세 적용을 받지 못할 수 있습니다. 따라서 오피스텔을 처분하게 될 때에는 사용 용도에 따라 주택이냐 아니냐가 결정되기 때문에 반드시 처분 시점의 사용 용도에 대해 심사숙고할 필요가 있습니다

최근 부동산 시장에서 인기를 끌고 있는 소형 오피스텔의 분양시장이 얼마나 지속될지 모르겠으나 당분간은 부동산 시장을 주도하는 상품 중 하나가 되지 않을까 조심스레 점쳐봅니다. 수익률을 높이기 위한 부동산 투자는 가장 중요한 것이 현장방문을 통해 역세권 지역인지, 역세권이라도 임대수요가 풍부한 곳인지 등 꼼꼼한 현장 확인을 해둘 필요가 있다는 점을 숙고하시기 바랍니다.

[매경부동산자산관리사 교육과정 김윤석 교수]

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