초과이익환수제 앞두고…강남 재건축 아파트값 '눈치작전' 돌입

전문가들 "관리처분인가 신청여부에 ′집값′ 가를 것"

올해부터 초과이익환수제가 본격 시행되면서 강남 재건축아파트 소유자들의 '눈치작전'이 본격화되고 있다.

전문가들은 지난해 연말까지 관리처분계획인가를 신청해 초과이익환수제 적용을 피하게 된 단지와 그렇지 못한 단지와 가격차가 벌어질 것이라고 보고 있지만, 정작 현장에선 이들 사이 가격차는 뚜렷하지 않았다. 이에 앞서 초과이익을 환급해야 하는 이들은 호가를 더욱 높이고 있고, 이들보다 최대 5억원 가량의 세금을 덜 내게 된 단지들은 매물을 걷어들이는 상황이다.

25일 서울시 강남·서초·송파구 구청에 따르면 재건축 추진이 진행되고 있는 단지 중 사업시행인가 단계에서 작년 연말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못한 것으로 확인된 단지는 강남 '대치 쌍용2차'와 서초구 '반포현대'·'주공1단지 3주구' 등 총 3곳이다. 이들은 초과이익환수제 적용이 불가피하다.

■강남 '대치 쌍용2차'·서초구 '반포현대'·'주공1단지 3주구'
재건축 추진 절차는 통상 기본계획→정비구역지정→조합설립→안전진단→조합설립인가→사업시행인가→분양신청→관리처분계획수립→관리처분계획인가→착공→준공 및 입주→이전고시/청산 등 총 12개 단계를 거쳐 진행된다. 현 시점에서 재건축 아파트에 가장 중요한 것은 '관리처분계획인가' 여부다.

개발에 따른 조합원 1인당 평균이익이 3000만원을 넘을 경우 초과분에 대해 10~50%를 부담금으로 내게 하는 초과이익환수제가 올해부터 시행되기 때문이다. 작년 연말까지 각 재건축 조합이 관리처분계획인가를 신청할 경우 이를 피할 수 있었다. 작년 연말 재건축 조합들이 관리처분 총회를 서둘렀던 이유다.

강남3구 재건축조합 중 관리처분계획인가 직전단계인 사업시행인가까지 진행된 곳은 강남구 5곳(개포동 주공1단지·대치동 쌍용2차·삼성동 홍실·역삼동 개나리4차·일원동 대우)과 서초구 16곳(반포동 경남·반포현대(30-15)·신반포(한신23차)·신반포(한신3차)·주공1단지(1,2,4주구)·주공1단지(3주구)·서초동 신동아 1·2차·한신 8·9·10·11·13·14·17·22차), 송파구 3곳(신천동 미성·진주·크로바) 등이다. 이들 대부분은 작년 연말까지 관리처분계획인가를 신청했다.

그러나 본지가 각 구청에 확인한 결과, 강남구 대치 쌍용2차, 서초구 반포현대·주공1단지 3주구 등 3곳은 연말 기한을 넘겨 결국 초과이익환수제 적용을 받게 됐다. 단, 서초구는 작년 연말까지 관리처분계획인가를 신청하지 못한 곳이 더 있을 수 있다.

시장에선 초과이익환수제 적용여부에 따라 각 가구가 최대 5억원 정도 아낄 수 있을 것으로 보고 있다. 다만, 서울시청조차 관리처분계획인가 미신청에 따른 초과이익환수제 적용을 받게 된 조합의 명단조차 파악하지 못했다. 시청은 느긋하지만 시장에선 각 단지별 인가 신청여부에 촉각을 곤두세우고 있다.

김형근 NH투자증권 연구원은 "강남 집값이 계속 으로고 있지만, 재건축 기대감으로 가격이 급등한 아파트 중 관리처분계획인가 신청을 못한 경우 재건축 사업추진이 장기화돼 점진적으로 가격조정이 이뤄질 것"이라고 예상했다.

■환수제 적용 단지 값 올리고, 비적용 단지 매물 걷는 중
그러나 이런 전망에도 실제 부동산중개업소 현장을 둘러보면, 아직까진 뚜렷한 격차는 나지 않는다.

지금은 '눈치보기'가 한창인 상황이다. 실제 '초과이익환수제' 적용을 받는 서울시 강남구 대치동 '대치 쌍용2차' 아파트 인근의 한 공인중개사는 "지금은 매물이 없다. 8·2대책으로 막혔던 거래가 이달 25일부터는 10년 소유, 5년 거주한 장기보유 1주택자에 한 해 거래를 할 수 있도록 허용해주면서 숨통이 트일 것"이라며 "'초과이익환수제' 적용을 받는 지역 맞는데, 그래도 안 싸다. 31평(102.4㎡)을 16~17억원 정도로 부르고 있다"고 말했다.

반면 작년에 이미 관리처분계획인가를 신청해 초과이익환수제 적용을 피하게 된 서초구 서초동 무지개아파트 인근의 부동산에선 "지난주까지 30평(101㎡)을 15억원에 내놓은 매물이 있었는데, 지금은 매물을 걷어들인 상태"라며 "앞으로 가격이 얼마가 될 지는 예측도 하기 어려운 상황"이라고 설명했다. 결국 대치 쌍용2차와 같이 세금을 부담해야 하는 단지의 가격을 감안한 후 호가를 내놓겠다는 의미로 풀이된다.

양지영R&C연구소장은 "당장 초과이익환수제 시행에 따른 여파가 얼마나 될 지 가늠하기 어렵기 때문에 일종의 '담합' 움직임이 나타나고 있는 것으로 볼 수 있다"며 "하지만 결국엔 초과이익환수제 적용을 받는 단지와 이를 피하게 된 단지와의 가격 차이는 벌어질 것"이라고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장도 "매도자우위의 시장이 형성된 것은 분명하다"며 "5, 6월께 초과이익에 대한 부담금이 현실화 되면 가격차가 뚜렷해질 것"이라고 말했다.

fact0514@fnnews.com 김용훈 기자

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