[대박땅꾼의 땅스토리]소액 땅 투자 적정 땅값 찾기

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 땅 투자를 하다 보면 도대체 땅값이 왜 이리 중구난방인지 모를 때가 잦다. 같은 지역, 같은 조건인데도 전혀 땅값이 다르니 소액 땅 투자는 그저 운인가 싶을 정도다. 현실부터 말하자면 땅이라는 것에 정해진 시세는 없다. 매도자와 매수자 간 협상에 따라 정해지는 것이 땅값이다. 그건 바로 땅의 특수성 때문인데 전국에 같은 땅이란 없기 때문이다. 그러나 그 시세라는 것도 차이가 정도껏 나야지 너무 다르면 적정한 가격에 땅 투자는 사실상 힘들다.

가만히 생각해보면 아파트는 실거래가라는 것을 조회할 수 있다. 물론 최근에는 토지도 실거래가를 조회할 수는 있다. 하지만 토지는 사람과 비슷해서 세상에 똑같은 토지가 존재하지 않는다. 이러다 보니 개별적 특성이 강한 땅을 표준화하기란 여간 어려운 것이 아니다.

대신, 세금을 걷을 때는 표준지공시지가와 개별공시지가를 이용하는데 부동산 뉴스 중에 분기별로 ‘땅 값이 올랐다’고 보고하는 기준 역시 이 공시지가를 기준으로 말하곤 한다. 이 공시지가는 토지보상 시에도 활용돼 공시지가 기준의 200% 선에서 결정된다. 따라서 소액 땅 투자시에는 이런 공시지가를 늘 염두에 두고 땅 투자를 해야 한다.

그렇다면 소액 땅 투자에 적정한 땅값은 어떻게 알 수 있을까. 가장 쉬운 방법은 하나의 땅을 정해서 지번을 가지고 해당 지역의 부동산에 전화를 걸어 내가 매도자일 경우와 매수자일 경우로 나눠 접근하는 것이다. 그러면서 해당 지번의 땅과 비슷한 조건의 거래사례를 예로 얼마에 거래됐는지 묻자. 매도가와 매수가의 차이가 생기는데 이 중간값이 적정가격이다.

공매나 경매를 자주 하는 사람들은 해당 지역과 인접한 땅을 찾아 감정평가금액도 참고해 보는 것도 좋다. 경매의 감정가가 기준시가보다는 높고 시세보다는 낮게 책정돼 참고용으로는 그만이다.

소액 땅 투자에 맞는 적정 땅 값을 찾기란 참 어렵다. 솔직히 적정 땅 값이라는 것이 존재하는지도 확실치 않다. 지주가 ‘나는 무조건 이만큼은 받을 거야’라고 말한다면 그 땅은 그 시세가 되기도 한다. 땅 주인들조차 부동산에 나오는 가격으로 제 땅의 가격을 정하는 일종의 ‘눈치 게임’인 셈이다.

필자도 급매물이라고 저렴하게 나온 땅을 샀다가 폐기름 때문에 곤욕을 치르기도 했다. 정말 싼 곳은 알 수 없는 흠이 있다는 사실을 의심해야 한다. 의심에 의심해도 발생할 수 있는 사례이기도 하다.

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