[法으로 보는 세상]건물주의 '특별한' 권리금 면제

법무법인 바른의 황서웅 변호사.

#건물 및 그 부지 소유주인 A씨는 해당 건물 1층에서 음식점을 운영하고, 임차인인 B씨는 음식점과 바로 붙어 있는 점포를 A로부터 임차해 테이크아웃 커피점을 운영하고 있었다. 그리고 A와 B 사이의 임대차계약은 수차례 갱신돼 총 임대기간은 5년이 경과한 상황이다.

그런데 임대차계약기간이 종료될 무렵 A씨는 임대차계약을 갱신 없이 B씨가 임차해 사용하던 공간에 음식점을 찾는 손님들을 위한 유아놀이방(무료)을 만들 것임을 통보했다.

이에 B씨는 A씨에게 권리금 지급을 요청하고 있다. A씨는 B씨에게 권리금을 지급해야 할까?

상가건물 임대차보호법에는 '임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부과하는 조항'이 있다.

그래서 일단 A씨에게는 개정된 상가건물 임대차보호법상 B의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무가 존재한다. 만약 이를 위반하게 된다면 권리금 상당의 손해를 배상할 책임이 있다.

하지만 이번 사항에서는 예외가 존재한다. 상가건물 임대차보호법에서 정한 정당한 사유가 있다면 A씨에게 권리금 회수 방해금지의무가 발생하지 않기 때문이다.

권리금 회수 방해금지의무가 발생하지 않는 정당한 사유는 다음과 같다.

▲임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 ▲임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 ▲임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 ▲임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 등이다.

그리고 앞의 사례는 ▲임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우에 해당한다.

A씨는 B씨가 임차한 장소에서 스스로 테이크아웃 커피점을 운영하려는 것도 아니고 A가 지정한 제3자(테이크아웃 커피점을 운영하려는 자)와 임대차계약을 체결하려는 것도 아니기 때문이다. A씨가 B씨의 점포 자체를 무료 놀이방으로 사용한다는 점에서 임차목적물을 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우에 해당한다.

나아가 B씨가 사용하던 점포를 A씨의 음식점 영업을 위해 사용한다는 점에서 영리목적이 인정되는 경우를 대비해 조금 더 확실하게 권리금 회수방해금지의무를 면하려 한다면 A씨는 B씨로부터 인도받은 점포를 실제 1년 6개월 이상 공실로 남겨둠으로써권리금 회수방해금지의무의 발생을 면할 수 있다.

그 외에도 상가건물 임대차보호법은 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 정당하게 거절할 수 있는 경우에도 임대인에게 권리금 회수 방해금지의무가 발생하지 않는 것으로 정하고 있다.

즉, ▲임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 ▲임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 ▲서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 ▲임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 ▲임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 ▲임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 ▲목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우가 이에 해당한다.

김성현 기자 minus@metroseoul.co.kr

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