[주택산업연구원 리포트] 공공임대 85만 공급 … 그래도 서울 집값은 오를 가능성

새 정부 부동산 정책 살펴보니

장기 공공임대주택·청년주택 등

신혼부부·청년층에 우선 공급

주거복지 정책은 지자체 중심으로

시중자금 집중 않게 투자처 분산

지난 정부 정책과 연계도 필요

문재인 정부가 중점을 두고 있는 부동산 정책은 공적임대주택 확대와 도시재생 뉴딜사업이다. 5년 동안 85만 가구의 임대주택을 공급해 서민 주거안정 기반을 마련하고, 50조원의 과감한 재원 투입으로 500개 동네를 살기 좋은 공간으로 변화시킨다는 공약이다. 이는 주거비 부담으로 삶의 수준이 떨어지고 있는 서민과 쇠퇴 문제로 어려움을 겪고 있는 지역에게 새로운 기회가 될 것으로 전망된다.

구체적으로 살펴보면 첫째 매년 공적 임대주택 17만 가구를 확보해 5년간 85만 가구를 공급한다. 매년 장기 공공임대주택 13만 가구, 공공지원 임대주택 4만 가구다. 눈에 띄는 것은 공공임대주택 대기자 명부(Waiting list) 제도를 도입하는 것이다. 임대주택은 늘 수요대비 공급이 부족했다. 공공임대 대기자가 많았지만 체계적인 관리가 미흡해 배분시 한계가 있었다.

대기자 명부는 이를 보완할 수 있다. 좀 더 합리적인 배분이 가능해지고 공공임대의 효율적 관리기능을 제고할 수 있어 보인다.

둘째 신혼부부의 주택사다리 지원정책 강화다. 공공임대주택의 30%를 신혼부부에게 우선 공급하고, 신혼부부 전용 생애최초 전월세 보증금 융자상품과 주택구입지원을 위한 상품을 마련한다. 특히 2년간 한시적으로 월 일정 보조금을 지급하는 신혼부부 주거정착 지원금은 직접 주거비 지원제도다. 잘 운영될 경우 상당한 정책효과를 기대할 수 있을 뿐 아니라 청년세대의 결혼문화를 확산하는 데도 기여해 저출산 문제를 해결할 수 있는 데 도움이 될 것으로 보인다.

셋째 청년에게 임대주택을 30만 가구 공급한다. 이러한 상황에서 쉐어하우스형 월 30만원 이하 청년임대주택, 역세권 임대주택, 기숙사, 소호형 주거클러스터 등 다양한 방식의 청년주택은 사회진출기의 청년에게 자산축적의 기회와 함께 새로운 희망을 줄 것이다.

넷째 저소득층을 위한 주거복지 강화다. 우리 사회에는 제도권 정책에서 소외되면서 주거사각지대에 있는 취약가구가 많다. 이들을 위한 주거복지정책의 강화는 선진국으로 진입하는 우리 사회의 숙제다. 사회취약계층에게 영구임대 등을 우선 공급하고 홀몸어르신을 위해 맞춤형 공동홈을 확대하는 것은 그런 의미에서 환영할 만하다.

다섯째 사회통합형 주택정책의 시도이다. 지난 정부에서 도입 여부를 두고 논란이 많았던 임대주택등록제, 임대차계약 갱신권, 임대료 상한제, 임대차분쟁조정위원회 도입 공약을 제시한 만큼 새 정부에서는 어떠한 형태로든 가시화할 것으로 보인다.

다만 일부 시장에 역행하는 대안이 결정될 경우 시장왜곡을 일으킬 수 있어 우려스러운 부분이 없지는 않다. 기대할 수 있는 부분은 임차인 입장에만 국한돼 논의되던 임대차 정책에 임대인을 고려하고 있다는 점이다. 임대주택 등록제 시행을 위해 인센티브를 발굴하고 세입자의 주거안정과 집주인 권리보호간의 균형을 맞춘 정책을 마련하겠다는 것은 과거에 비해 진일보한 긍정적 신호다.

합리적인 인센티브 마련과 세입자와 집주인의 균형점 찾기가 무엇보다 제도 도입의 열쇠가 될 것으로 보인다.

여섯째 지방분권형의 주택정책 지원이다. 주거복지 추진주체는 중앙일 수 없다. 지역의 실정을 가장 잘 알고 있는 지자체가 중심이 돼 주거복지 수요를 발굴하고 프로그램을 개발해 주민들에게 관계형으로 맞춤형 공급을 해야 한다.

이를 위해 지방공기업의 역할을 지원하고 다양한 민간 주거활동 조직을 육성해 지원하겠다는 것은 바람직한 방향성이다. 또한 민간자금을 활용해 주택정책을 추진하겠다는 것도 재정과 기금재원이 한정된 상황에서 필요한 부분이다.

일곱째 매년 10조원대의 도시재생 뉴딜 사업이다. 뉴딜이라는 단어가 갖는 뉘앙스처럼 성공한 도시재생은 그 지역의 경제 활성화를 견인하면서 새롭게 도시공간을 창조하고 재탄생시켜 성장동력을 만들게 된다. 재정과 기금, 공공사업자의 분담 구조로 재원을 마련하고 사업모델을 다양화해 도시재생을 시도하는 것은 성장도시에서 성숙도시로 이행하는 과정에 있는 많은 선진국들이 거쳐 가고 있는 절차다. 정비사업, 저층주거지, 농어촌 등 다양하고 이질적인 공간을 어떠한 방식과 절차를 통해서 재생할 것인가에 대한 충분한 고민이 필요하다.

이처럼 정부정책의 방향은 개발보다 주거안정과 지역가치 재생에 역점을 두고 있다. 따라서 주택이나 토지의 단기적인 큰 가격 변동을 기대하기 어렵다.

다만 주택이 공급되고 도시재생을 통해 지역이 활성화되면 유동인구가 늘어나고 지역의 가격이 가치를 반영하면서 상승압력을 받을 수 있다. 변동 폭은 과거 개발시대보다 줄어들 수 밖에 없다. 내 집 마련과 임대주택 투자를 고려하는 수요자가 변화하고 있는 여건에 맞춰 자금 조달과 수익성에 대한 포트폴리오를 재구성해야 하는 이유이다. 더 이상 단기간에 걸친 과도한 투자와 지나친 대출은 위험하다.

지금 분위기가 이어지면서 하반기 부동산 시장은 안정적 흐름을 이어갈 것으로 보인다. 탄핵 등 불안 정국으로 연초에 우려했던 주택경기 침체 분위기는 많이 조정되고 있다. 공급은 줄고 있으나 서울 중심으로 거래는 크게 감소하지 않고 있다.

게다가 주택가격도 전국적으로 강보합을 이어가면서 하락 전환 분위기는 좀처럼 형성되지 않고 있다. 다만 기존에 공급이 과도해 입주물량이 많은 대구, 기업구조조정의 여파로 인구가 줄고 있는 울산 등의 가격하락과 올 하반기 입주물량이 몰리는 김포·화성 등 수도권 일부 지역을 제외하면 수도권 시장은 대체적으로 안정적 기조를 유지할 수 있어 보인다. 늘 주택이 모자란 서울은 오히려 상승을 기대할 수 있다. 국민의 주거안정 실현과 지속적인 도시재생 추진을 위해 정부는 지금과 같은 시장 안정을 유지할 수 있는 전략을 마련해야 한다.

지난 정부의 정책기조와 연계성을 확보해 정권교체에 따른 변동성 위험을 최소화해야 한다. 뿐만 아니라 시중의 풍부한 유동자금이 주택·부동산 시장에 집중되지 않고 분산될 수 있도록 안정적인 투자처를 마련해야 한다.

또한 주택도시분야의 공약 추진을 위해 다양한 방법으로 재원을 마련해야 한다. 재정·기금은 물론 리츠나 펀드를 통한 시중의 자금유입, 기업의 기부금 등 다양한 채널을 통해 정책공약 추진을 위한 재원을 마련할 필요가 있다. 공공과 민간의 협업은 물론 협회나 조합과 같은 다양한 사회적 경제주체가 참여할 수 있는 발판도 만들어야 한다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장

마지막으로 이를 지원할 수 있는 수단으로 금융을 활용하고, 금융산업(기관) 관점의 주택금융을 소비자 관점의 주택·도시금융으로 혁신적 전환을 해야한다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장

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