올 1분기 서울 오피스 거래 1.8조원 최대.. 공실률 해소법 눈길

1분기 프라임 빌딩 공실률 14.1%.. 전분기 대비 상승

자산운용사, '공유 오피스' 입주로 공실률 해소 나서

[이데일리 이진철 기자] 올해 1분기 서울지역 오피스 거래 규모가 2008년 이후 분기 최대치인 1조8000억원을 기록했다. 상당수의 거래가 공실률(빈 사무실 비율)이 높은 상태에서 이루어져 다양한 국내외 투자가들은 투자 특성에 따라 각기 다른 공실률 해소 방안을 보였다.

24일 글로벌 부동산 서비스기업 세빌스코리아가 발표한 ‘서울 프라임 오피스 시장 리포트’에 따르면 올해 1분기 오피스 시장은 지난해부터 진행 중이던 빌딩 거래들이 성공적으로 완료되며 1조8000억 원을 웃도는 거래액으로 역대 분기 최대 규모를 나타냈다.

도심권(CBD)의 일송빌딩은 임차인으로 공유오피스 서비스 업체인 ‘위워크(WeWork)’를 유치하며 공실 해소 방안을 마련했고, 메트로빌딩은 주거용 오피스텔로 전환하는 방안을 검토하며 거래를 완료했다고 알려졌다.

국내 건설사 부영주택은 지난 1월 삼성화재로부터 부영을지빌딩(옛 삼성화재 본사)을 4380억원에 매입 완료했다. 전용률이 다른 프라임 빌딩 대비 73%로 높은 부영을지빌딩은 삼성화재가 서초사옥으로 이전해 현재 공실률은 약 75%를 웃돌고 있다. 부영주택은 이외에도 지난 3월 포스코건설로부터 부영송도타워(옛 포스코 E&C타워)를 3000억원(3.3㎡당 666만원)에 사들였다. 부영송도타워의 공실률은 약 40% 가량이며, 포스코건설이 기존에 사용하던 부분을 5년간 책임 임차를 할 것으로 알려졌다.

이지스자산운용은 태평로2가에 위치한 삼성태평로빌딩을 삼성생명으로부터 2300억원(3.3㎡당 1900만원)에 매입했다. 주요 투자자는 국내 기관투자자로 알려졌다. 삼성생명의 서초사옥 이전 이후 현재 높은 공실률을 보이고 있다.

이지스자산운용은 지난 1월 마이다스에셋자산운용으로부터 1887억원(3.3㎡당 1499만원)에 서울역 인근에 위치한 T타워를 매입했다. 주요 투자자는 푸르덴셜파이낸셜그룹의 PGIM으로 알려졌다. 높은 공실률을 보였던 T타워는 CJ계열사, MPC 등의 신규 임차인을 유치해 공실률이 감소할 것으로 예상된다.

KTB자산운용은 지난 3월 미래에셋자산운용으로부터 1272억원(3.3㎡당 2089만원)에 테헤란로에 위치한 일송빌딩을 매입했다. 이 펀드에는 유럽계 투자자가 전액 출자한 것으로 알려졌다. 일송빌딩은 ‘위워크’와 15년 장기임차를 맺었다.

자산운용사들은 오피스 공실 해소를 위해 공유 오피스를 입주시키는 전략을 꾸준히 진행 중이다. 강남의 바른빌딩은 이지스자산운용에서 조성한 부동산공모펀드에 777억원(3.3㎡당 2263만원)에 매각됐다. 오피스 공모펀드로써 펀드의 모집액은 약 329억원이다 . 법무법인 바른이 10년간 책임 임차해 안정적인 배당이 예상되고, 2021년 준공 예정인 현대차글로벌비지니스센터(GBC) 개발부지에 인접해 공모가 순조롭게 이루어진 것으로 알려졌다.

이미 준공된 빌딩의 거래 증가 외에도 준공 조건부 선매입 계약도 꾸준히 이뤄지고 있다. 동부자산운용(오라이언파트너스)은 서소문구역 5지구 선매입계약을 3월 말 체결했고, 지난해 11월 이지스자산운용(인베스코)이 마제스타시티 B동 선매입계약을 체결한 이후 최근 코람코자산신탁이 마제스타시티 A동의 우선협상자로 선정됐다.

한편 1분기 서울 프라임 오피스 공실률은 14.1%를 기록해 전분기 대비 0.5%포인트 상승했다.

김정은 세빌스코리아 이사는 “업그레이드 수요가 증가하면서 프라임 오피스의 임차인 업종도 다양해지고 있다”면서 “게임업체, IT업체, 공유오피스, 금융기업의 아웃소싱, 콜센터 등의 비중이 점차 증가하고 있다”고 말했다.

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