[맞장토론] 수도권 규제 지역 '초강수' 둔 6·17 대책…평가는?

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■ 방송 : JTBC 아침& (07:00~08:30) / 진행 : 이정헌

[앵커]

맞장토론 시간입니다. 오늘(18일)은 앞서 전해 드린 6. 17 부동산 종합 대책 집중적으로 살펴보겠습니다. 먼저 출연자들을 소개해 드립니다. 신세돈 숙명여대 경제학과 명예교수입니다. 안녕하십니까? 최배근 건국대 경제학과 교수입니다. 어서 오십시오.

김현미 국토교통부 장관이 어제 6. 17 부동산 대책. 주택시장 안정을 위한 관리방안을 발표했습니다. 문재인 정부 들어 첫 번째 부동산 대책입니다. 규제지역을 수도권 전역으로 확대하고 전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자를 원천 봉쇄하겠다는 것이 핵심입니다. 토론 시작하겠습니다. 21번째 문재인 정부의 부동산 대책입니다. 그동안 20차례 부동산 대책들을 발표했습니다만 이번에는 초고강도 대책이라고 또 평가가 나오고 있는데 그동안에도 이렇게 많은 부동산 대책들을 쏟아냈지만 결국에는 집값을 잡지 못했다. 이런 반증이라고 봐야 할까요? 이번에 추가대책이 나온 건 말이죠. 어떻게 보세요?

[신세돈/ 숙명여대 경제학과 명예교수: 지난 20번 대책을 쭉 훑어보면 저는 한마디로 땜질식 같아요. 예를 들면 투기지역을 설정을 하면 전국을 투기지역으로 설정하지 않고 일부 지역만 하는 거예요. 물론 이제 종류에는 조정기구, 투기지역 그다음에 투기과열지구 여러 종류가 있는데 일부 지역만 했다가 조금 지나면 이제 다른 쪽으로 투기가 되면 또 다른 쪽으로 규제지역을 확대했다가 돈을 쪼였다가 규제를 강화했다가 그러니까 이 대책들이 겉으로는 부동산 투기를 잡는다고 하지만 시장에 있는 분들은 사실 실소를 금하는 거죠. 계속해서 여지를 남겨두는 거죠. 지난 3년을 놓고 보니까 어떤 생각이 드냐 하면 계속해서 풍선효과, 풍선효과, 풍선효과를 하면서 집값이 계속해서 올랐던 거예요. 이번에도 보면 넓혔다고 하지만 수도권 지역만 넓혀거든요. 물론 충청지역으로도 가긴 갔지만 다른 부분은 지금 계속해서 빠져 있단 말이죠.

이건 뭐로 해석이 되냐 하면 다른 쪽에 투자를 해라. 가격을 올리겠다 이런 뉘앙스를 포함하고 있다는 것입니다. 저는 그래서 지적을 하자면 첫째, 21번 대책이 나왔지만 이게 포괄적이고 종합적인 대책이 아니고 근본적으로 땜질적인 그런 정책이었다는 것이고 그럼으로 해서 계속해서 빠져나갈 여지를 만들어두면서 다른 쪽의 부동산 가격을 올리는 어떤 그런 점화작용을 했다, 저는 그런 차원에서 이번 대책도 성공하지 못할 것이고 얼마 안 있으면 또 투기지역이나 투기과열지구를 또 이렇게 확장하는 그런 식으로 대책을 계속할 것이다. 그리고 속셈은 저는 주택 가격을 잡겠다는 뜻이 본질적으로 없는 것 같다는 생각이 지금 와서 들어요.]

[앵커]

그렇다면 어떤 의도일까요?

[신세돈/ 숙명여대 경제학과 명예교수: 딱 생각해 볼 수 있는 것은 사실은 부동산 경기가 활성화됨으로 해서 사실 부동산 세수가 많이 들어오거든요. 지금 세수 차원에서 계속해서 올린다는 그런 어떤 목적이 하나 있는 것 같다는 느낌이 들고 또 하나는 이제 이게 정치적으로 주택 가격이 올라가는 것이 주택 가격이 내려가는 것보다는 정치적으로 더 이게 유리하니까 계속해서 주택 가격을 올려가면서 여러 가지 재산세나 또는 부동산 보유세나 이런 양도소득세를 받아내겠다는 그런 어떤 속뜻이 숨어 있는 거 아닌가 하는 그런 의혹을 갖게 도는 것이죠.]

[앵커]

땜질식 부동산 대책 이후 이번에도 기대하기 어렵다, 이런 평가이신데 최 교수님은 어떻게 보세요?

[최배근/ 건국대 경제학과 교수: 저는 땜질식 처방이라는 표현을 우리가 사실 지난 수십 년간 해 왔던 표현이에요. 저는 오히려 두더지 잡기식 게임이다. 두더지 튀어나오면 치고 치고 표현을 하는데 그게 구조적으로 그렇게 될 수밖에 없는 부분이 하나 첫째가 있어요. 이게 사실 문재인 정부에서만이 아니라 역대 정부에서 계속 부동산 대책 보면 땜질식 처방이라는 얘기가 전문가들이 항상 지적했던 하나의 표현입니다. 그 이유가 뭐냐 하면 이겁니다. 지금 이번에도 보게 되면 개발 호재가 일부 작용을 했잖아요, 일부 지역 같은 경우에 개발 호재가요. 그럼 예를 들어서 지금 우리 산업구조를 보게 되면 산업구조를 보게 되면 건설투자라든가 이런 쪽의 의존도가 특히 단기적인 경기에 있어서 굉장히 중요한 어떤 비중을 차지를 해요. 그러니까 지금 우리가 계속 성장률 떨어지고 있잖아요. 그럼 그런 상황 속에서 건설투자에 대한 어쨌든 간에 의존하려는 유혹이 하나가 있고요. 개인들 같은 경우도 돈들은 좀 있는데 이걸 투자할 데를 못 찾아요. 그렇죠? 그런 상황 속에서 그러니까 부동산이라는 영역이 국가 차원이든 개인 차원이든 간에 어쨌든 간에 마지막 남아 있는 출구처럼 보이는 거예요. 이제 그런 상황 속에서 정부가 그러니까 한쪽에서는 개발을 안 할 수도 없는 거고 집값을 그렇다고 해서 안 잡을 수도 없는 거고. 이런 딜레마 속에서 이런 구조가 지난 수십 년간 반복되고 있다고 보고 있고요.

예를 들면 이런 겁니다. 그래서 자산시장의 그런 특성이 미국을 하나 예를 들어볼게요. 미국이 2008년도에 주택 가격이 붕괴되면서 금융위기가 왔었잖아요. 그 이전에 10년 이상의 그러니까 굉장히 주택시장의 호황기가 있었습니다. 호황기가 있었어요. 그럼 그 호황기 때 예를 들어서 우리가 이런 식으로 호황이 10년 이상 지속되게 되면 언젠가 거품이 꺼진다. 이거를 대충 이제 우리가 알더라도 그럼 꺼트릴 거냐, 말 거냐. 10년이라는 그러니까 소위 말해서 호황시절을 즐길 거냐 그러니까 즐기고 한번 그러니까 당할 거냐. 아니면 미리 좀 거품을 빼서 빼는 대신에 그럼 개발의 어떤 하나의 효과는 포기할 거냐. 이런 걸 택일해야 되는 문제가 있어요. 지금 무슨 얘기냐 하면 돈이 그러니까 소위 말해서 생산적인 분야로 이게 이동할 수 있는 이런 출구가 없는 상황 속에서 구조적으로 정부는 정부대로 정책적으로 그러니까 부동산에 대한 어쨌든 간에 이런 유혹에 빠지는 게 있고 개인도 개인대로 투자할 데가 마땅치 않으니까, 수익 투자할 데가요. 그러니까 부동산 유혹에 빠질 수밖에 없고. 이런 것들이 맞물려서 지금 진행되고 있는 건데 저는 우리 사회가 지금 선택을 해야 된다고 봐요. 지금 뭐냐 하면 이런 상황이 마냥 지속될 수는 없다. 언젠가는 그러니까 우리가 미국의 금융위기처럼 꺼질 수가 있는데 이걸 미리 좀 뺄 거냐, 바람을 뺄 거냐, 미리 그러니까 상당 부분 빼고 그 충격을 그러니까 우리가 부동산에 대한 이 부분을 우리가 유혹에서 좀 벗어날 거냐. 아니면 그러니까 이런 방식으로 계속 가다가 나중에 한번 호되게 한번 맞을 거냐. 이걸 저는 선택할 상황에 저는 직면해 있다고 봐요.

그런 점에서 그러니까 부동산 시장에 대해서 정부 대책을 보게 되면 항상 부동산 시장 안정적인 관리, 안정이라는 표현을 씁니다. 안정이라는 건 뭐냐 하면 가격이 지나치게 오르는 것도 싫고 떨어지는 것도 싫은거든요. 쉽게 얘기하면 그러니까 우리가 부동산 시장을 정상화시킬 것이냐. 아까 얘기했듯이 가격이 단기적으로 많이 떨어진다고 해도 그 후유증을 감내할 것인가 이걸 선택을 해야 되는데 사실 정치뿐만 아니라 우리 사회 전반적인 많은 사람들도 그렇게 부동산 시장이 충격을 받기를 또 원치 않는 사람들도 많이 있어요. 이 속에서 계속해서 시소게임을 하고 있고 정부도 제가 볼 때는 이번 대책이, 이번 대책이 그러니까 한시적인 효과만 있다는 걸 알면서 이런 대책을 쓴다, 동원할 수밖에 없다고 저는 보고 있습니다.]

[앵커]

그러니까 하나의 정책을 추진하다가 문제가 있으면 수정하고 보완하면서 발전시켜나갈 수밖에 없다. 이렇게 보시는 거군요?

[최배근/ 건국대 경제학과 교수: 그러니까 그게 결국 뭐냐 하면 지금 갖고 있는 어쨌든 간의 잠재적인 폭탄 같은 것을 뒤로 자꾸만 돌리는 거죠. 제발 자기 임기 내에서는 안 터지기를 바라면서. 그런데 이제 그 속에서는 양면성이 있다는 거예요. 개발을 통해 개발을 하려고 하는, 우리가 개발을 해야 되는 이런 유혹도 있는 것이고요. 그다음에 부동산 투기를 잡아야 된다는 이러한 과제도 있는 것이고 이 속에서 소위 말해서 그러니까 어떤 결단을 못하고 이거를 계속 이런 국면을 지속시키는 거죠. 그런데 이게 마냥 갈 수는 없다는 얘기죠. 마냥 갈 수는 없는데 그런데 우리가 그래서 이 부동산 시장을 충격을 우리가 감내하더라도 이걸 나중에 폭탄 터지는 걸 막기 위해서 지금 그러니까 거품을 바람을 다 뺄 것이냐. 그 뺄 의지만 있으면 뺄 수 있는 정책을 동원할 수가 있어요. 그런데 그걸 동원하기 싫은 거죠. 왜 그러냐면 부동산 시장까지 경기까지 만약에 침체가 되어 버리게 되면 지금 경기가 안 좋은데 그리고 또 일부 지역은 계속적으로 또 개발은 해야 되잖아요. 개발을 해야 되잖아요. 이번에 강남구 지역 같은 경우 보게 되면 그러니까 사실 국제업무지역이런 것들이요. 마이스 산업들 이런 것들. 이거 해야 되잖아요. 이런 부분들이 그러니까 사실 한편에서는 필요성도 있으면서 그러면서 거기서 발생하는 이익을 그러니까 완전히 불로소득을 환수하려면, 환수할 그러니까 수단은 있다 이거예요. 이걸 알면서도 그러니까 뭐냐 하면 그걸 왜 안 하냐. 부동산 경기가 침체되고 건설투자가 침체됐을 때 그것이 경제에 미치는 부정적인 영향을 피하고 싶은 거죠.]

[앵커]

전세를 끼고 집을 사는 이른바 갭투자. 이것을 원천적으로 봉쇄하겠다라고 하는 것이 이번 부동산 대책의 또 가장 중요한 핵심이라고 보여집니다. 이것 어떻게 평가하세요?

[신세돈/ 숙명여대 경제학과 명예교수: 갭투자가 됐든 뭐가 됐든 저는 아까 우리 최배근 교수님도 지적을 했지만 정부가 주택 가격에 대해서 갖고 있는 정확한 입장이 분명하지가 않은 거예요. 대부분의 무주택자들이나 대부분의 1가구 주택자들은 주택 가격이 오르는 걸 싫어해요. 그냥 그대로 있으면 좋아요. 그런데 계속해서 주택 가격이 오름으로 해서 득을 보는 사람들이 있어요. 특히 다주택자나 아니면 주택임대사업자와 같이 많은 주택을 가지고 있는 사람들은 주택 가격이 오르는 것이 좋단 말이죠. 정부도 다주택자들이 주택 가격이 오르는 것이 정치적으로 유리하다는 것도 알고 주택 가격이 계속해서 올라줘야 세수가 는다는 것도 알고 주택 가격이 계속해서 올라야 건설회사들이 건설을 할 동기가 생기기 때문에 건설회사들도 좋고 하니까 결국은 정부는 주택 가격이 오르기를 바라는 거예요. 그렇기 때문에 그게 박근혜 정부 때도 그랬고 이명박 정부 때도 그랬고 문재인 정부는 다를 거라고 생각했는데 하나도 다르지가 않은 거예요. 따라서 겉으로는 20번이 아니라 50번의 주택 가격의 대책을 내놓지만 사실은 정부는 주택 가격을 잡을 생각이 없다. 저는 이것이 이번에 확실히 드러났다고 보고 여러 가지 갭정책이라든지 이런에 이런 게 나왔지만 이것도 저는 결국 미봉책에 저는 불과하다. 만약에 정말 주택 가격을 잡을 생각이 있다고 하면 저는 잡을 방법은 굉장히 많다고 생각합니다. 안 합니다. 저는 그런 차원에서 정부가 겉으로는 주택 가격 아까 이야기했던 안정이라고 이야기했지만 사실 안정이 아니라 정상적으로 주택 가격이 올라가는 것을 정부는 바라고 있고 그것을 틈타고 이게 싼 자금과 그다음에 거대한 자금력을 가진 사람들이 여러 가지 어떤 편법을 동원해서 세금을 피하는 그런 방법 등을 동원해서 주택 가격을 계속해서 올리면서 두더지 잡기식으로 계속하는 것이다, 저는 그렇게 봐서 실질적으로 주택 가격을 잡을 생각은 저는 별로 없다, 저는 그런 느낌이 듭니다.]

[앵커]

교수님, 그렇다면 가장 확실하게 집값을 잡을 수 있는 데도 정부가 현재 추진하지 않고 있는 대책이 뭐가 있습니까?

[신세돈/ 숙명여대 경제학과 명예교수: 첫째, 제일 중요한 게 저는 양도소득세 관련된 세정이라고 봅니다. 양도소득세를 내지 않는 예외 범위가 너무 커요. 6억이라고 했다가 9억이라고 했다 지금 12억까지 나오지 않습니까? 그러니까 그렇게 해서 양도소득을 계속해서 얻을 수 있는 궁지를 열어주니까 계속해서 집을 사면 돈을 벌 수 있겠다. 따라서 양도소득세만 강화를 하고 양도소득세에 대해서 예를 들면 한 80% 이익을 과세하는 그런 조치만 취하게 되면 저는 주택은 확실히 잡을 수 있다고 생각합니다.]

[앵커]

집값을 잡을 생각이 문재인 정부에서는 없는 것으로 보인다. 아주 강한 불신을 드러내셨는데 최 교수님, 이에 대해서 어떻게 생각하세요?

[최배근/ 건국대 경제학과 교수: 그러니까 제가 앞에서 얘기했듯이 문재인 정부에서 뿐만 아니라 역대 정부가 아까 제가 얘기했죠. 우리나라 구조적으로, 경제 구조적으로 부동산 시장을 그러니까 강하게 우리가 부동산 시장의 가격을 정상화시킬 수 있는 환경이 안 돼요. 그러니까 지금 만약에 건설 경기까지 만약에 붕괴돼버리게 되면 현재 남아 있는 게 뭐가 있습니까? 수출 안 좋고 생산 안 좋고 제조업 다 안 좋고 그런데요. 그러니까 이게 우리가 쉽게 건드리지 못하고 있는 거예요. 박근혜 정부 때 우리가 2015년도인가 보게 되면 건설 투자가 GDP 증가기여율의 57%를 한때는 차지했었어요. 이건 굉장히 비정상적인 거죠. 건설업 투자 부분이 한 나라의 GDP의 그러니까 한 60%를 차지한다는 얘기거든요. 그때도 왜 그랬습니까? 그때도 뭐냐 하면 경제성장률이 계속 떨어지는 상황 속에서 근본적인 산업 체질 하나 못 하고 다른 성장 동력 하나 못 만드니까 단기적인 건설투자 이런 쪽에 유혹에 빠지는 거예요. 그런 점에서 구조적이라는 얘기예요. 그러면 결국은 뭐냐 하면 일반 서민들이 볼 때는 이 주택 가격을 잡아주기를 바란단 말이에요. 잡아주기를 바라는데 그걸 잡았을 때 잡으려면 그러니까 예를 들어서 부동산 경기 침체를 감수해야 된단 말이에요.

이번에도 예를 들어서 갭투자를 건드린다고 그러는데요. 갭투자가 생기는 이유가 뭡니까? 주택임대사업이 굉장히 거기서 많은 그러니까 이득이 발생한다는 거예요. 그 이득을 없애주면 되는 거예요. 그걸 없애주지 않고 그냥 그러니까 갭투자할 수 있는 대출규제 정도 하는 것은 이건 본질적인 대책이 아닌 거죠. 그러니까 제가 얘기하는 것이 주택 가격을 우리가 문재인 대통령이 2019년 12월달에 국민과의 대화에서 초기, 자기 집권 초기로 가격을 되돌려놓겠다. 그러면 그 되돌려놓을 수 있는 방법은 있다 이거예요. 있는데 관료들이 그렇게 했으니까 후유증을 감당할 자신이 없는 거예요. 그래서 이걸 우리 사회가 지금 제가 볼 때는 선택의 지금 기로에 서 있다고 저는 봐요. 가격을 완전히 정상화시키는 어쨌든 간의 시도를 할 거냐 해서 나중에 우리가 훗날 우리가 터질 수 있는 폭탄을 미리 제거할 거냐 아니면 우리가 지금 이 상태를 그러니까 우리가 어떤 폭탄이 안 터지면서 자꾸만 뒤로 미루기. 뒤로 미루는 이러한 조치들을 계속해서 연명을 할 거냐. 그런 점에서 이 부동산 문제는 우리나라 산업 구조, 경제 구조하고 분리해서 생각할 수가 없는 거예요.]

[앵커]

그래서 최 교수님께서도 정부 차원에서 집값을 잡을 수도 있는데 현재 잡을 형편도 안 되고 잡겠다는 강한 의지도 없는 것으로 보인다. 이렇게 보시는 거군요?

[최배근/ 건국대 경제학과 교수: 그렇죠. 잡으려면 예를 들어서 지금 양도소득세 얘기했지만 보유세 강화하면 사실 그래요. 양도세는 자꾸만 우리가 보유를 연장시킬 수 있는 어떤 단점이 있고 세금마다 장단점이 있는데요. 보유세를, 쉽게 얘기하면 부동산을 왜 투자합니까? 기대소득이 높기 때문에 그러는 거예요. 기대소득을 없애주면 되는 거예요.]

[앵커]

알겠습니다. 오늘 두 분의 말씀을 들었습니다마는 문재인 정부의 부동산 대책에 대한 불신은 그만큼 큰 것 같습니다. 경제 학자들께서 말씀하시는 것뿐만 아니라 일반 서민들도 그렇게 생각하시는 분들이 꽤 많이 있는 것 같고요. 이 같은 우려와 불신 속에 어제 발표된 6. 17 부동산 종합대책. 어떻게 추진되고 또 어떤 결과를 낳게 될지 지켜봐야 될 것 같습니다. 오늘은 이 정도에서 맞장토론 마무리하도록 하겠습니다. 신세돈 숙명여대 경제학과 명예교수, 최배근 건국대 교수 토론 잘 들었습니다.

이정헌 기자

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■ 방송 : JTBC 아침& (07:00~08:30) / 진행 : 이정헌

[앵커]

맞장토론 시간입니다. 오늘(18일)은 앞서 전해 드린 6. 17 부동산 종합 대책 집중적으로 살펴보겠습니다. 먼저 출연자들을 소개해 드립니다. 신세돈 숙명여대 경제학과 명예교수입니다. 안녕하십니까? 최배근 건국대 경제학과 교수입니다. 어서 오십시오.