강남 재건축 '정밀 타격'…서울 분양가 얼마나 떨어질까?

[아시아경제 지연진 기자] 정부가 12일 발표한 민간택지 분양가격 상한제 개선안은 강남 재건축 단지를 정조준했다. 지난해 9ㆍ13 대책 이후 주춤하던 집값이 최근 서울 재건축 단지를 중심으로 반등하기 시작하면서 이들만 핀셋 규제하도록 상한제 적용 기준을 전면 수정한 것이다. 올해 10월부터 분양가 상한제가 적용되는 서울 지역의 분양가격은 최대 절반 떨어질 것이라는 전망이다.

◆분양가 상한제 적용기준 대폭 완화…서울 전지역 분양가 하락 = 국토교통부는 이날 공개한 주택법 시행령 개정안에서 민간 분양가 상한제 적용 기준을 위한 필수요건인 주택가격을 기존 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역'에서 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 바꿨다. 최근 수년간 물가상승률이 2% 미만의 저물가 시대가 계속되면서 민간 분양가 상한제 적용이 아예 불가능한데 따른 것이다.

현재 투기과열지역은 서울 25개구 전체와 경기도 과천시, 성남시 분당구, 광명시, 대구시 수성구, 세종시 등 31개 지역이다. 선택조건 중 하나인 분양가격 기준 '작년 12개월간 분양가격상승률이 물가상승률의 2배인 지역'을 적용하면 서울 전 지역이 사정권에 들었다. 국토부에 따르면 최근 1년간 서울 아파트가격상승률은 5.74%인 반면, 분양가격 상승률은 21.02%에 달했다.

여기에 국토부는 그동안 재개발ㆍ재건축 단지의 경우 '관리처분계획인가를 신청한 단지'의 경우 분양가 상한제를 적용하지 못한 만큼 이 기준을 '입주자모집승인'으로 개정, 재건축 단지들도 분양가 상한제를 적용받도록 했다. 서울 집값이 지난달부터 반등하기 시작했는데 상승세가 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타나 인근 지역의 신축 아파트와 다른 자치구의 주요단지도 상승세로 확산된다고 판단한 것이다.

그동안 분양가격은 주택도시보증공사(HUG)가 심사를 거쳐 최근 1년간 분양가격의 110%를 넘지 못하도록 하다 지난 6월부터 기준을 105%로 바꿨다. 하지만 분양가 상한제가 시행되면 감정평가에 따른 택지비와 건축비에 가산비를 합친 가격 이하로 분양가가 결정되는 만큼 분양가격은 크게 떨어질 전망이다. 국토부 관계자는 "민간 분양가 상한제가 시행되면 분양가격은 시세 대비 70~80% 정도 가능할 것으로 예상된다"고 말했다. 경제정의실천연은 최근 올해 기본형건축비는 평당640만원이며 토지비와 기본형건축비를 더한 강남권의 분양가는 평당 2160만원으로 HUG가 승인한 금액보다 55%가 낮다고 지적한 바있다. 국토연구원은 분양가 상한제 시행 등의 영향으로 올해 연간 주택 매매가격은 전국이 1.3~1.6%, 수도권은 1.2~1.6% 하락할 것으로 내다봤다.

◆로또 분양 막는다…전매 기간 최대 10년 = 이번 주택법 시행령 개정안에는 수도권 투기과열지구내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 최대 10년으로 늘렸다. 현재 3~4년인 전매제한 기한이 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있다는 것이다. 분양가격이 시세보다 20% 가량 저렴해질 경우 청약 당첨자는 큰 시세차익을 얻고, 자금이 청약시장으로 몰리려 부동산 시장을 과열시킬수 있다는 지적에 따른 것이다. 실수요자의 내집 마련 부담이 완화되고, 집값이 안정된다"고 말했다. 또 무주택 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입하는 제도가 마련된 만큼 피해도 최소화할 수 있다는 것이 국토부의 설명이다.

국토부는 수도권 공공분양주택에 적용한 거주의무기간(최대 5년)을 올해 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진한다는 계획이다. 또 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안도 추진하기로 했다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr
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