[남자의 재테크]수익형 부동산 투자 이해하기

조수연 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원. 제공|KB국민은행

[스포츠서울]재테크에 관심이 있는 투자자라면 누구나 한 번씩 부동산 투자를 생각해 본 적이 있을 것이다. 저금리 기조가 장기화 되면서 주식이나 채권 등 전통 자산보다 일정 수익을 안정적으로 확보할 수 있는 투자자산, 즉 부동산과 같은 대체투자 자산에 대한 관심이 더욱 커지고 있다. 오피스텔, 상가 등 수익형 부동산에 대한 직접투자 방법 또는 부동산 펀드, 리츠(REITs) 등 간접투자 상품들에 대한 기사와 자료를 쉽게 접할 수 있는 것도 동일한 이유다.

그렇다면, 수익형 부동산 투자는 무엇을 알고 어떻게 투자해야 할까?

부동산 중에서 정기적으로 임대료가 나오는 자산을 수익형 부동산이라고 부른다. 수익형 부동산의 거래가격이 정해지는 매커니즘은 의외로 간단하다. 연간 임대수익(임대수입에서 지출 제외)이 1억원이라고 하고, 투자자가 기대하는 수익률이 10%라고 한다면, 해당 자산의 매수호가는 10억원(보증금 별도)이 된다. 같은 조건에서 기대하는 수익률을 5%로 조정하면 호가는 20억원이 돼야 한다. 20억원을 투자하였을 때 연간 5%의 수익률을 충족하는 수익이 1억원이기 때문이다. 이런 간단한 산식으로 책정된 숫자는 거래가격의 기준이 된다. 상황에 따라서 가격의 변동이 있지만 충분히 기준으로 삼을 만하다.

시장에서 기대하는 수익률을 투자자가 마음대로 정할 수는 없다. 그렇기 때문에 해당 자산에 투자해서 얻는 수익을 다양한 방법으로 좀 더 정확하게 예측한다면 정교한 거래가격의 기준을 정할 수 있다. 부동산 전문투자자들도 거래규모가 큰 자산을 매입·매각할 때는 위의 방식으로 거래가격의 기준을 정하고 협상에 임한다.

수익형 부동산에서 가장 중요한 현금흐름의 근원은 임대료를 내는 주체, 즉 임차인에 있다. 해당 부동산의 투자가치는 임차인에 따라 결정된다고 봐도 무방하다. 금융기관을 통해 간접적으로 투자하는 부동산 펀드나 리츠상품은 거래규모가 상대적으로 큰 편이다. 따라서, 임차인의 신용이 양호한 측면이 있고 임대차계약조건도 비교적 정교하다.

그러나 개인이 투자하는 부동산은 이에 비해 임차인의 신용이나 계약조건이 취약한데도 수익률은 더 낮은 경우가 많다. 채권투자를 빗대어 보면 상대적으로 신용도가 낮은 회사채 금리가 중앙정부나 지방자치단체가 발행하는 국공채 금리보다 낮은 것과 같은 논리다.

부동산 투자에서 이러한 수익률 역전현상이 일어나는 이유는 향후 매도 시 차익을 기대하기 때문이다. 그러나 수익형 부동산의 기준가격이 만들어지는 원리를 정확하게 이해했다면 이런 역전현상이 바람직하지 않다는 것을 알 수 있다.

적정 수익률에 대한 판단 실수로 낭패를 보지 않으려면 투자대상 물건에 있는 임차인의 특성을 정확히 이해해야 한다. 예를 들어 오피스텔에 투자한다면, 잠깐 머물다 다른 곳으로 이동할 수 있고 임대료 인상에 민감한 임차인의 특성을 고려해야 한다. 편의점이 입점한 상가에 투자한다면 편의점 점주의 수익 구조와 지출의 범위를 따져봐야 한다. 임차인 바로알기를 통해 적정한 임대료와 투자 수익률 계산이 가능하고 향후 매도 시 시세차익도 예측할 수 있다.

지금 당장 수익형부동산에 꼭 투자해야 한다는 강박관념을 가질 필요는 없다. 투자기회가 생겼을 때 임대료 수준과 수익률 등을 비교해 자신의 기준에 부합할 때 투자하는 것이 가장 좋은 방법이다.

조수연 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원

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