[남자의 재테크] 부동산 공유를 위한 법률 상식

곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사

[스포츠서울] 과거에는 결혼하고 집을 마련하면 남자가 소유권을 갖는 경우가 대부분이었지만, 요즘에도 남자가 단독명의를 주장하면 ‘간 큰 남자’라는 얘기를 들을 만큼 부동산을 공유하는 경우가 흔해졌다.

이뿐만 아니라 상속이나 동업 관계 등으로 인해 부동산을 공유로 취득하는 경우도 많다. 그래서인지 최근 공유물 관리나 처분과 관련한 법률관계에 대해 궁금해하는 경우도 늘고 있다.

공유란 공유물을 각자 지분비율대로 전체를 공동으로 소유하는 것을 의미한다. 즉, 한 필지의 토지를 여러 명이 공동 소유한다는 것은 다른 약정이 없는 한 각자의 지분비율만큼 전체를 공동으로 소유하는 것을 의미한다. 따라서 원칙적으로 소수 지분권자라도 공유물 전부를 지분비율대로 사용·수익할 수 있는 것이다.

하지만 법은 임대차계약의 체결·해지와 같은 공유물 관리활동에 관한 사항은 지분의 과반수로 결정하도록 하고 있어 특약이 없는 한 과반수의 지분권자는 공유물을 배타적으로 관리할 수 있다. 소수 지분권자가 관리에 관한 의사결정에서 배제될 수 있다는 의미이다.

다만 소수 지분권자는 과반수 지분권자가 배타적으로 관리해 발생하는 수익에 대해서 전체에서 본인 지분에 상응하는 만큼은 부당이득 반환을 청구할 수 있으며, 공유자 지분의 과반수 결의가 없는 경우 그 관리행위의 무효를 주장할 수 있다.

나대지에 건물을 신축하는 등 공유물의 처분이나 변경에 이르게 하는 행위는 공유물 관리행위의 범위를 벗어나게 된다. 이러한 행위는 공유물의 처분행위에 해당하여 공유자 전부의 동의가 필요하다. 공유자가 각자의 공유지분을 자유롭게 처분할 수 있지만, 토지나 건물 같은 경우 일부 지분만 팔기는 현실적으로 어렵다.

공유자들 간 의견이 다를 경우라면 최후 방법으로 공유물 분할을 생각해볼 수 있다. 보통 여러 명의 공유자가 상속을 통해 공유물을 공유하고 있는 경우나 공유자 중 일부가 경매 등을 통하여 달라지는 등의 경우 공유물에 대한 이해관계가 다 다르기 때문에 공유물 분할로 이해관계를 정리하려는 경우가 많다.

각 공유자는 언제든지 공유물 분할을 청구해 공유 관계를 해소할 수 있다. 공유자 1인이 공유물분할청구권을 행사하면 어떤 방법에 의해서든지 공유물을 분할해야 하는 법률관계가 발생한다.

그런데 협의로 하는 공유물 분할은 모든 공유자가 협의해야 효력이 있으므로, 공유자가 다수이거나 연락이 안 될 때는 쉽지 않다. 협의에 의한 분할이 성립하지 않는 경우 재판상 분할이 행해진다. 이처럼 공유물 분할은 언제든 청구할 수 있기 때문에 공유자로서는 원치 않는 시기에 공유물 분할이 이루어질 수 있다. 법원은 재량으로 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다. 따라서 공유물 분할 소를 제기한 원고든 그 상대방인 피고든 원치 않는 방법으로 공유물분할이 이루어질 수 있다.

결국 공유관계로 부동산을 취득하는 경우 공유물의 관리ㆍ처분에서 발생할 수 있는 이러한 법률관계를 잘 파악하고 준비하는 것이 불필요한 다툼을 방지하는 방법이 될 수 있다.
곽종규 국민은행 WM스타자문단 변호사


[기사제보 news@sportsseoul.com]
Copyright ⓒ 스포츠서울&sportsseoul.com