펄펄 끓는 ‘윗목’ 냉기 가득 ‘아랫목’..동탄2신도시 ‘남북 온도차’

북동탄, 분양가 대비 갑절 올라

청계동 3.3㎡=1585만원 최고가

남동탄, 교통망 취약한데다 입주폭탄

미분양에 ‘마이너스피’ 분양권도

[이데일리 권소현 기자] 수도권 대표 신도시중 한 곳인 경기도 화성 동탄2신도시 아파트 시장이 따로 놀고 있다. 신도시 내 윗목(북동탄)과 아랫목(남동탄) 온도 차이가 확연하다. 수서발 고속철도(SRT) 동탄역 인근에 들어선 북동탄의 시범단지 아파트값은 올해 초보다 1억원 이상 올라 전용면적 84㎡가 7억원을 이미 넘어섰다. 반면 남동탄 아파트 단지들은 매매 시세가 연초와 비슷한 수준에 머물고 있다. 윗목은 펄펄 끓는데 아랫목에는 아직 냉기가 도는 상황이다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “교통 여건이 개선되고 인프라가 제대로 갖춰지기까지 동산2신도시 내 지역별 양극화는 지속될 것”이라며 “특히 남동탄은 계속 이어지는 입주 물량 소화가 관건으로 꼽힌다”고 말했다.

◇남북으로 갈린 매매시장 ‘온도차’

부동산114에 따르면 SRT 동탄역 인근 시범단지가 몰려있는 화성시 청계동 아파트값은 지난 5월 3.3㎡당 평균 1585만원으로 동탄신도시 내 9개 동 중에서 가장 비쌌다. 지난 1월에 비해 4.5% 오른 것이다. 같은 기간 동탄신도시 상승률(1.1%)를 웃도는 수준이다.

우남건설과 포스코건설, 한화건설이 동탄역 우측 동탄대로를 따라 나란히 지어 이른바 ‘우포한’으로 불리는 대표 시범단지 아파트 세 곳의 매매값은 전용 84㎡ 기준 이미 7억원을 넘어선 상태다. 분양가(3억4000만원 선)과 비교하면 두배 가량 뛴 것이다.

‘시범우남퍼스트빌’이 전용 84.94㎡는 이달 7억4400만원에 팔려 최고가를 갈아치웠다. 올해 초 이 아파트가 5억원대 중반에서 6억원대 초반에 거래됐던 것과 비교하면 반년도 되지 않아 1억원 이상 오른 것이다. ‘동탄역 시범 더샵 센트럴시티’ 전용 84.79㎡도 지난달 13층이 7억9000만원에 실거래가를 찍으면서 연초 대비 최소 1억4000만원 올랐다. ‘동탄역 시범 한화꿈에그린’ 전용 84.51㎡ 역시 지난 3월 이미 7억원을 찍었고 4월에는 최고가인 7억2000만원에 팔렸다.

‘동탄 시범 호반베르디움’을 비롯한 인근 시범 단지들도 전용 84㎡ 기준 6억원대 중반에 시세가 형성돼 있다. 연초 5억원대 초반이었던 것과 비교하면 1억원 이상 뛰었다.

반면 리베라CC 아래쪽에 있는 남동탄 아파트 매매시장은 정중동 상태다. 동탄2신도시 A38블럭에 지어진 ‘반도유보라 아이비파크 3.0’은 전용 59.98㎡이 지난달 3억500만원에 팔려 1월 실거래가 3억1000만원을 밑돌았다. 바로 옆 A39블럭에 들어선 ‘동탄 금강펜테리움 센트럴파크’도 4월 말에 3억6700만원에 거래돼 1월 3억7000만원보다 떨어졌다.

◇남동탄 미분양 해소 때까지 약세 지속 전망

이처럼 시범단지를 중심으로 북동탄 아파트값이 강세를 보이는 것은 이유는 뭘까. 현지 부동산 중개업소들은 ‘입지’ 때문이라고 입을 모은다. 북동탄은 서울 수서역까지 15분이면 도착 가능한 SRT 동탄역과 가까운데다 남동탄보다 먼저 개발이 이뤄지면서 학교나 생활 인프라 등이 이미 갖춰진 상황이다. 여기에 2021년 GTX-A노선 동탄역까지 개통하면 서울 삼성역까지 20분대에 도달할 수 있다. 동탄역 인근 D공인 관계자는 “교육이나 생활인프라, 주거 환경 등이 갖춰져 있는 시범단지가 강세를 보이는 것은 동탄 2신도시 주택시장이 실거주 위주로 바뀌었다는 증거”라며 “GTX가 개통히면 강남권에 닿는 시간이 더 줄어 강남 출퇴근 수요도 상당할 것”이라고 말했다.

하지만 남동탄은 동탄역에서 떨어져 있는 등 교통망이 상대적으로 취약하다. 앞으로 입주할 아파트 물량도 많아 이를 제대로 소화할 지도 관심사다. 부동산114가 집계한 결과 올해와 내년 동탄2신도시 입주 물량은 3만5100가구로 이 중 80% 이상인 2만8253가구가 남동탄과 중동탄에 몰려 있다.

청약시장에서도 SRT 동탄역 인근과 남동탄 분위기가 극명하게 엇갈린다. 지난 4월 청약을 진행한 동탄역 인근 ‘동탄역 금성백조 예미지3차’는 총 369가구 모집에 3만9414명이 몰려 평균 106.8대 1의 경쟁률로 전 주택형이 1순위했다. 반면 남동탄에는 아직까지 미분양 물량이 남아 있다.

이렇다 보니 남동탄에서는 마이너스피(분양가보다 분양권 매매가가 낮은 것) 매물이 더러 나오고 있다. ‘동탄2신도시 호반베르디움 6차’ 전용 74㎡A타입 저층 분양권 시세는 분양가 대비 1500만원 떨어졌고 반도유보라 아이비파크 10차 2단지 분양권도 전용 84㎡ 기준 분양가보다 1000만~1500만원 가량 내렸다. 인근 T공인 관계자는 “올해 초에 비해 마이너스피 매물은 많이 소화됐지만 단지 규모가 작거나 비로열층, 입지가 좋지 않은 단지는 분양가 수준을 아직 회복하지 못한 상태”라며 “남동탄에서도 동탄호수공원이나 주변 학교와의 거리에 따라 실수요자들의 선호도가 갈린다”고 말했다.