[재건축 기준 강화]'조건부' 판정 인플레 잡는다…정부가 안전진단 적정성 판단

재건축 판정과 동일 운영되는 '조건부 재건축'에 공공기관 적정성 검토 의무화
안전진단 평가 가중치 40%로 높던 주거환경 항목은 15%로 하향조정
도시정비법 시행령 및 안전진단 기준 개정안 21일 입법예고…이르면 다음달 시행

[아시아경제 김현정 기자] 노후 아파트 재건축 사업의 필수 요건인 안전진단 절차가 까다로워진다. 구조 안전성에 큰 결함이 없는 경우 정부의 적정성 검토를 의무적으로 받아야 재건축을 추진할 수 있으며, 현재 지자체의 비전문적인 육안 점검에 의지했던 현지조사에도 공공기관이 개입할 수 있게 됐다. 그간 편리·쾌적성에 무게가 실렸던 평가 항목 가중치는 구조적 안전을 우선하는 것으로 조정한다.

20일 국토교통부는 재건축 사업이 구조안전성 확보, 주거환경 개선 등 본래의 제도 취지에 맞게 진행될 수 있도록 이 같은 내용을 골자로 안전진단 기준을 개선한다고 밝혔다. 김흥진 국토부 주택정책관은 "최근 시장 과열과 맞물려 재건축 사업이 본래 취지와 다르게 추진돼 많은 사회적 자원 낭비와 사업에 동의하지 않은 주민들의 재산권 침해 등 부작용이 나타난다는 지적이 제기돼왔다"면서 "지속된 규제완화로 인한 부작용을 방지하고 안전진단 제도가 본래 취지대로 운영될 수 있도록 하기 위해 그간 과도하게 완화된 규정을 정상화 하기로 했다"고 설명했다.

개선안에 따라 안전진단 여부 결정의 첫 단계인 현지조사와 재건축의 적정성 검토 과정에 정부가 적극적으로 참여해 추진 여부를 판단할 수 있게 된다. 이제까지는 지방자치단체와 민간 안전진단 전문기관이 이 과정을 주도해왔지만, 앞으로는 구조체 노후화나 균열상태 등 전문성이 요구되는 구조안전성 분야에 공공기관이 참여토록 할 방침이다. 특히 안전진단 실시여부를 결정하기 위해 지자체에서 육안으로 확인해 진행하던 현지조사를 전문성·객관성이 담보되는 공공기관에 의뢰할 수 있도록 근거를 마련한다. 다만, 지자체가 필요하다고 판단할 경우를 전제로 하며 의무는 아니다. 국토부에 따르면 현재까지 재건축 연한(30년)이 도래한 상태에서 안전진단을 받지 않은 단지는 서울시 기준 10만4000세대 정도로 추산된다.

사실상 '재건축 판정'과 동일하게 운영되고 있는 '조건부 재건축'에 대해서는 공공기관의 적정성 검토가 의무화된다. 지자체의 의뢰를 받은 민간 기관의 안전진단 결과 ▲총 100점중 55점을 초과하면 유지보수 ▲55~30점인 경우 조건부 재건축 ▲30점 이하는 재건축 등 3가지 유형의 판정을 하게 되는데, 조건부 재건축은 치명적인 구조적 결함은 없지만 지자체에서 주택시장이나 지역여건을 고려해 재건축 시기를 조정할 수 있는 판정유형을 말한다. 그러나 그간 대부분의 단지가 시기조정 없이 바로 재건축 사업을 추진했으며, 국토부의 표본조사 결과 안전진단 실시 후 96% 가량이 '조건부 재건축' 판정을 받고 유지보수는 2% 수준에 머무른 것으로 조사돼 공적 판단의 필요성이 확인됐다는 설명이다. 다만 공공기관이 안전진단을 실시한 경우에는 추가적인 적정성 검토 없이 재건축 사업이 가능하도록 했다.

그간 주거의 편리성과 쾌적성에 중점을 뒀던 것에서 구조적 안전을 우선하는 것으로 평가 항목별 가중치도 조정한다. 현재는 주거환경 40%, 시설노후도 30%, 구조안전성 20%, 비용분석 10%의 비중으로 재건축 여부를 결정하고 있지만, 앞으로는 구조안전성 비중을 50%까지 높이고 주거환경 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10% 수준으로 조정한다. 다만 주차공간이 없다거나 층간소음이 극심해 주거환경이 극히 열악하다고 판단되는 경우(개별 점수 20점 미만, E등급)에는 구조안전성 등 다른 평가 없이 재건축을 추진할 수 있다.

정부는 이처럼 구조안전성에 무게를 두고 재건축 조건을 강화하는 동시에 안전상의 문제가 확인된 건축물의 경우 지금보다 빠른 속도로 재건축을 추진할 수 있도록 한다. 현재는 '시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법'에 따라 안전진단 결과 D등급 이하로 분류돼도 도시정비법상 안전진단 절차를 거쳐야만 재건축 사업을 추진할 수 있다. 정부는 이를 개선해 포항 지진 등과 같이 안전상의 문제가 확인되고 재난에 취약한 건축물을 재건축 하는 경우 개별 법률의 요구에 따른 중복 절차 없이 신속하게 재건축을 추진할 수 있도록 한다.

개정 안전진단 기준은 개정안 시행일 이후 최초로 안전진단 기관에 진단을 의뢰하는 분부터 적용하게 된다. 현지조사를 통해 안전진단 실시가 결정된 경우라 하더라도, 새로운 기준 시행일에 실제로 안전진단 기관에 안전진단 의뢰가 이뤄지지 않았다면 개정기준이 적용된다. 국토부는 제도개선을 위해 도시정비법 시행령 및 안전진단 기준 개정안을 21일부터 입법예고와 행정예고 할 계획이며, 이르면 3월 말 시행이 가능할 것으로 전망하고 있다.

김현정 기자 alphag@asiae.co.kr
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